Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13 мая 2015 г. N Ф05-5038/15 по делу N А40-47956/2014

г. Москва

13 мая 2015 г.

Дело N А40-47956/14

Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Борзыкина М.В., Дунаевой Н.Ю.

при участии в заседании:

от истца - ООО "реал,-Гипермаркет" - Павкин В.В., доверенность от 18.03.2015 г. N С-18/03/2015-2, сроком до 18.03.2016 г.

от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы - Ущеко С.С., доверенность от 30.12.2014 г. N 33-Д-939/14, сроком до 31.12.2015 г.,

от третьего лица - ООО "Манхеттен Сигнальный" - не явился, извещен,

рассмотрев 06 мая 2015 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "реал,-Гипермаркет" (истец) на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 марта 2015 года принятое судьями Кораблевой М.С., Тихоновым А.П., Левиной Т.Ю.

по иску ООО "реал,-Гипермаркет" (ИНН 7714292792, ОГРН 1037714003150)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

третье лицо - ООО "Манхеттен Сигнальный"

о признании недействительными уведомлений

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "реал,-Гипермаркет" (далее - ООО "реал,-Гипермаркет") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) с иском, с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требований, о признании недействительными сделками действия Департамента, выраженные в установлении в договоре аренды от 27 августа 2004 года N М-02-022728 арендной платы:

- в размере 23 625 736 руб. 71 коп. с 01.01.2014 года (уведомление от 14.01.2014 N 33-А-46757/14-(0)-0),

-в размере 24 470 280 руб. 95 коп. с 01.01.2013,

-в размере 15 984 942 руб. 53 коп. с 01.10.2012 (уведомление от 02.11.2012 года N 33-А-22204/12-(0)-0).

Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 166,168 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что Департамент направил в адрес истца (арендатора) уведомления об изменении размера арендной платы по договору. Между тем, такие действия арендодателя по изменению арендной платы являются ничтожными сделками, поскольку совершены с нарушением законодательства, а арендная плата подлежит уплате исходя из согласованного сторонами в договоре размера.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Манхеттен Сигнальный" (далее - ООО "Манхеттен Сигнальный").

Решением от 14 октября 2014 года Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил.

Суд первой инстанции счел заявленные требования правомерными, поскольку действия Департамента, выразившиеся в изменении размера арендной платы противоречат условиям договора аренды и действующему законодательству.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 марта 2015 года решение отменено, в иске отказано.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что действия арендодателя по направлению уведомления об изменении арендной платы в связи с изменениями централизованно действующих в городе Москве нормативов не могут быть признаны недействительными, не соответствующими закону и нарушающими права и законные интересы арендатора.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "реал,-Гипермаркет", которое не согласно с постановлением суда апелляционной инстанции, просит его отменить, в связи с нарушением норм материального права, решение оставить в силе.

Заявитель кассационной жалобы считает, что во исполнение постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16 июля 2009 года, которым утверждены основные принципы определения арендной платы за публичные земли, Правительство Москвы приняло постановление N 273-ПП от 25 апреля 2006 года "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", согласно которому изменение размера арендной платы осуществляется по ставкам арендной платы за землю в городе Москве в соответствии с условиями договора аренды на основании уведомления арендодателя.

Принцип предсказуемости арендной платы, по мнению заявителя, реализован в том, что изменение платы может осуществляться на основании уведомления арендодателя, но в соответствии с условиями договора аренды. Между тем, арендная плата была установлена 27 октября 2011 года в момент заключения дополнительного соглашения к договору аренды. В этот период действовали постановления Правительства Москвы N 273-ПП от 25 апреля 2006 года "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" и N 1010-ПП от 28 октября 2008 года "О дальнейшем совершенствовании порядка установления арендной платы за землю в городе Москве и внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП", на основании которых была рассчитана плата.

По мнению заявителя, суд первой инстанции исходя из положений статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, принципа предсказуемости платы сделал правильный вывод о том, что изменение кадастровой стоимости влечет изменение платы на основании пункта 3.4 дополнительного соглашения, но с учетом сохранения положений, действовавших в момент его заключения.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил постановление отменить, решение оставить в силе.

Представитель Департамента в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против доводов кассационной жалобы, полагая, что постановление является законным и обоснованным.

Кассационным судом направлена в адрес ОО "Манхеттен Сигнальный" копия определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако его представители в суд не явились.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.

С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению третьего лица, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.

Выслушав явившихся представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 27 августа 2004 года между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ООО "реал,-Гипермаркет" (арендатор) заключен договор N М-02-022728 долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 770209002102 площадью 72000 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва Сигнальный проезд, вл. 37.

Участок был предоставлен в аренду для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации многофункционального торгового комплекса (гипермаркета) с пунктом сервисных услуг для автомобилей, АЗС и автостоянкой.

Названный договор заключен на срок 49 лет. Государственная регистрация договора осуществлена 21 февраля 2005 года Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве, запись регистрации 77-01/05-1053/2004-248.

Вместе с тем, 27 октября 2011 года между сторонами заключено дополнительное соглашение, государственная регистрация которого произведена 23 декабря 2011 года, запись регистрации 77-77-111/017/2011- 389, которым в договор аренды были внесены изменения, в частности, он стал называться договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

В связи с регистрацией права собственности ООО "Манхэттен Сигнальный" на помещения, расположенные на названном земельном участке, часть прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N М-02-022728 перешла к ООО "Манхэттен Сигнальный", которое стало соарендатором земельного участка.

В Приложении N 2 к дополнительному соглашению от 27 октября 2011 года сторонами был исчислен размер ежегодной арендной платы за земельный участок с 13.03.2007 по 01.01.2015 года на основании Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве".

Согласно расчету арендная плата составляет с 01.01.2012 - 6 099 861 руб. 52 коп., с 01.01.2013 - 6 709 847 руб. 67 коп., с 01.01.2014 - 13 419 695 руб. 34 коп., с 01.01.2015 - 15 985 212 руб. 21 коп.

В тоже время, Департамент городского имущества города Москвы уведомлением от 02 ноября 2012 года N 33-А-22204/12-(0)-0 сообщил истцу об изменении (введении) ставки арендной платы в связи с централизованным изменением ставок арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 10 сентября 2012 года N 477-ПП "О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП и о признании утратившими силу правовых актов (отдельных положений правовых актов) Правительства Москвы".

Согласно указанному уведомлению с 01 октября 2012 года арендная плата для истца составляет 15 984 942 руб. 53 коп.

09 августа 2013 года Департамент городского имущества города Москвы письмом N ДГИ-1-14781/13-1 довел до сведения истца, что расчет по дополнительному соглашению был произведен в соответствии с постановлением Правительства Москвы N 1010-ПП от 28 октября 2008 года "О дальнейшем совершенствовании порядка установления арендной платы за землю в городе Москве и внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП", которое было признано утратившим силу постановлением Правительства Москвы N 477-ПП от 10 сентября 2012 года "О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N273-ПП и признании утратившими силу правовых актов (отдельных положений правовых актов) Правительства Москвы", в связи с чем годовая ставка по арендной плате изменилась.

Кроме того, названным письмом истцу было сообщено о том, что с 01 января 2013 года в связи с вступлением в силу результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 27 ноября 2012 года N 670-ПП размер годовой платы с 01 января 2013 года составляет 24 470 280 руб. 95 коп.

Помимо этого, Департамент уведомлением от 14 января 2014 года N 33-А-46757/14-(0)-0 сообщил истцу, что с 01 января 2014 года размер платы по договору составляет 23 625 736 руб. 71 коп. в связи с вступлением в силу результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы, утвержденных постановлением Правительства Москвы N 751-ПП от 26 ноября 2013 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" и изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Истец письмами в адрес ответчика от 29 января 2013 года, от 16 декабря 2013 года возражал против изменения арендной платы.

Полагая, что действия ответчика, направленные на изменение арендной платы за 2012, 2013,2014 годы являются незаконными, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании таких действий, как односторонних сделок, недействительными.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, исходил из того, что в соответствии с постановлением Правительства Москвы N 273-ПП от 25 апреля 2006 года "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" размер арендной платы рассчитывается в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

Вместе с тем, пунктом 2 постановления Правительства Москвы N 1010-ПП от 28 октября 2008 года "О дальнейшем совершенствовании порядка установления арендной платы за землю в городе Москве и внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП" (в редакции постановления N 933-ПП от 12 октября 2010 года) было предписано Департаменту земельных ресурсов города Москвы в 2009-2013 г.г. обеспечить внесение в установленном порядке изменений в договоры аренды земельных участков в части расчета арендных платежей от кадастровой стоимости земельных участков. При этом, ежегодное увеличение арендной платы не должно более чем в два раза превышать действующий в предшествующем пересчету году размер арендной платы. В 2009-2013 гг. такое увеличение не должно превышать 10% размера арендной платы.

Как указал суд первой инстанции, анализ ежегодного размера арендной платы, указанный в приложении N 2 к дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка, заключенного сторонами, свидетельствует о том, что стороны договора аренды учли указанное требование, то есть, дополнительное соглашение было заключено, в том числе исходя из норм постановления Правительства Москвы N1010-ПП от 28 октября 2008 года.

Суд первой инстанции также указал на то, что в момент заключения сторонами дополнительного соглашения от 27 октября 2011 года действовали правила пункта 2 постановления Правительства Москвы N 1010-ПП от 28 октября 2008 года. После признания постановлением Правительства Москвы N 477-ПП от 10 сентября 2012 года данного нормативного акта утратившим силу для определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности начали действовать иные правила определения размера арендной платы: определение арендной платы стало осуществляться без положений о постепенном увеличении арендной платы.

Между тем, как посчитал суд первой инстанции, ни из текста постановления Правительства Москвы N 477-ПП от 10 сентября 2012 года, ни из иных нормативных актов не следует, что согласованные сторонами на основании пункта 2 постановления Правительства Москвы N 1010-ПП условия договора аренды подлежат пересмотру по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, согласованные сторонами условия дополнительного соглашения в части постепенного увеличения размера арендной платы сохраняют силу, а действия Департамента городского имущества города Москвы по увеличению размера арендной платы не соответствуют требованиям статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проверив законность и обоснованность принятых по настоящему делу решения и постановления, суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска в связи со следующим.

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, как правильно указал суд апелляционной инстанции, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому при определении (расчете) арендной платы за пользование таким объектом, стороны договора аренды обязаны руководствоваться теми ставками арендной платы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые предписаны соответствующим нормативным актом.

При этом, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Такое толкование правовых норм дано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02 февраля 2010 года N 12404/09.

Кроме того, в соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) необходимо учитывать следующее.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

По настоящему делу, договор аренды заключен 27 августа 2004 года, то есть после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункт 3.4 договора аренды N М-02-022728 от 27 августа 2004 года в редакции дополнительного соглашения от 27 октября 2011 года размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендаторами в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или города Москвы, а также в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с арендаторами и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор.

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, действия Департамента по уведомлению истца об изменении размера арендной платы совершены в соответствии с пунктом 3.4 договора аренды.

Таким образом, новый размер ставок арендной платы подлежал применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктом 3.4 договора аренды.

Довод кассационной жалобы со ссылкой на постановление Правительства Российской Федерации N 582 от 16 июля 2009 года о нарушении принципа предсказуемости арендой платы является несостоятельным, поскольку, как правильно указал суд апелляционной инстанции, сторона договора аренды всегда может определить размер арендной платы на будущий период в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами города Москвы. Без изменения кадастровой стоимости или цели предоставления земельного участка изменение размера арендной платы, рассчитанной в процентах от кадастровой стоимости, не происходит, а изменение кадастровой стоимости возможно не чаще, чем один раз в течение двух лет.

Другие доводы кассационной жалобы, подробно изученные судом кассационной инстанции, также подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции и не влияют на законность принятого постановления.

Учитывая вышеизложенное, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что постановление является законным и обоснованным и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п.1 ч.1 ст.287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 марта 2015 года по делу N А40-47956/14 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

М.В. Борзыкин Н.Ю. Дунаева