Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 марта 2014 г. N Ф05-1786/14 по делу N А41-21716/2013

г. Москва

24 марта 2014 г.

Дело N А41-21716/13

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 марта 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Тихоновой В. К.,

судей Комаровой О.И., Чучуновой Н.С.,

при участии в заседании:

от заявителя - Лебедев В.И. - по доверенности N 3160 от 25.12.2013,

от органа - Черненко А.М. - по доверенности от 23.12.2013 N 212Д,

заинтересованного лица - Осипова М.В. - по доверенности от 10.09.2013 (от ЗАО "Предприятие "И.Т.И"),

рассмотрев 18 марта 2014 года в судебном заседании кассационные

жалобы ЗАО "Райффайзенбанк", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области

на решение от 2 августа 2013 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Бирюковым Р.Ш.,

на постановление от 26 ноября 2013 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Немчиновой М.А., Бархатовым В.Ю., Мищенко Е.А.,

по заявлению ЗАО "Райффайзенбанк"

о признании незаконными действия по государственной регистрации договора, исключении регистрационных записей из реестра

к Управлению Росреестра и по Московской области,

заинтересованные лица - ООО "И.Т.И", ЗАО "Предприятие "И.Т.И" по поставке информации технологий, инжиниринга и оборудования"

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Райффайзенбанк" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по регистрации 23.08.2012 договора аренды от 16.07.2012 N 1782/12, заключенного между закрытым акционерным обществом "Предприятие "И.Т.И." по поставке информации технологий, инжиниринга и оборудования" и обществом с ограниченной ответственностью "И.Т.И." (номер государственной регистрации 50-50-12/072/2012-311); исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении арендой производственно-складского комплекса и земельного участка согласно договору аренды от 16.07.2012 N 1782/12.

В обоснование требований заявитель сослался на ст. ст. 346, 351 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", положения Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признание ЗАО "Предприятие "И.Т.И" по поставке информации технологий, инжиниринга и оборудования" несостоятельным (банкротом), включении в реестр требований кредиторов должника заявителя ЗАО "Райффайзенбанк" на сумму 303 535 683 руб. 63 коп. (по кредитным обязательствам), как обеспеченных залогом имущества должника, нарушения условий договора об ипотеке о неотчуждении, нераспоряжении заложенным имуществом каким-либо образом без предварительного письменного согласия залогодержателя (банка).

ЗАО "Райффайзенбанк" считает, что регистрирующим органом нарушены его законные интересы как кредитора, требования которого обеспечены залогом имущества должника.

В качестве заинтересованных лиц к участию в деле судом привлечены ЗАО "Предприятие "И.Т.И" по поставке информации технологий, инжиниринга и оборудования", ООО "И.Т.И", Конкурсный управляющий ЗАО "Предприятие "И.Т.И" по поставке информации технологий, инжиниринга и оборудования".

Письменные возражения на заявленные требования от лиц, участвующих в деле, не поступили.

Решением Арбитражного суда Московской области от 02.08.2013 по делу N А41-21716/13 заявление ЗАО "Райффайзенбанк" удовлетворено в полном объеме.

Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 26.11.2013 отменил решение суда в части удовлетворения требования об исключении из ЕГРП записи об обременении арендой производственно-складского комплекса и земельного участка согласно договору аренды от 16.07.2012 N 1782/12 (номер государственной регистрации 50-50-12/072/2012-311), в удовлетворении требования в этой части отказал.

В остальной части апелляционный суд оставил решение суда без изменения.

ЗАО "Райффайзенбанк" в кассационной жалобе ставит вопрос об отмене постановления суда апелляционной инстанции и оставлении в силе решения суда первой инстанции.

При этом, заявитель кассационной жалобы указывает на незаконность действий государственного органа по регистрации договора аренды недвижимого имущества, поскольку банк не давал согласие на его заключение, что предусмотрено договором об ипотеке, срок аренды превышает срок обеспеченного ипотекой обязательства, проведение государственной регистрации договора аренды без надлежащей правовой экспертизы привело к нарушению прав банка как залогодержателя имущества должника, обеспечивающего возврат кредита.

Управление Росреестра по Московской области считает подлежащими отмене судебные акты, вынесенные судами обеих инстанций как не соответствующие нормам материального права и нормам процессуального права, поскольку права банка его действиями не нарушены, к тому же заявителем избран ненадлежащий способ защиты.

В связи с чем просит отменить решение и постановление, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.

Представитель банка поддержал требования по кассационной жалобе при судебном разбирательстве по делу, возражая против удовлетворения жалобы Управления Росреестра по Московской области.

Представители Управления Росреестра по Московской области, ЗАО "Предприятие "И.Т.И" по поставке информации технологий, инжиниринга и оборудования" просили отменить судебные акты, в требованиях банка отказать.

Отзывы на кассационные жалобы не поступили.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из содержащихся в кассационных жалобах доводов, в пределах, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене постановления апелляционного суда.

При рассмотрении дела арбитражными судами обеих инстанций установлено, что между ЗАО "Предприятие "И.Т.И." по поставке информации технологий, инжиниринга и оборудования" (заемщиком) и ЗАО "Райффайзенбанк" (банком) было заключено кредитное соглашение N RBA/10492, в соответствии с которым банк обязался предоставить заемщику в течение периода доступности кредитных средств кредитную линию в размере 300 000 000 руб.

В целях исполнения обязательств по кредитному соглашению заемщик заключил с банком договор об ипотеке от 27.09.2011, по которому заемщик (залогодатель) передал в залог банку (залогодержателю) принадлежащее заемщику на праве собственности недвижимое имущество: производственно-складской комплекс общей площадью 11738,7 кв.м трехэтажный, расположенный по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Хлебозаводская, д. 14, условный номер 50:12:10:00911:003; земельный участок площадью 21333 кв.м, на котором находится указанный объект, имеющий адресные ориентиры: Московская область, г. Мытищи, ул. Хлебозаводская, д. 4, кадастровый номер 50:12:0102005:0019, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственной деятельности. Договор об ипотеке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав и сделок с ним 7.11.2011.

По условиям договора об ипотеке (п. 4.1.1, п. 4.1.1.2) залогодатель в течение срока действия договора и если залогодержатель (банк) особо не укажет или разрешит в письменной форме иное, обязан: не отчуждать, не уступать и не обременять каким-либо образом заложенное имущество или какую-либо его часть, передавать имущество или какую-либо его часть в аренду, безвозмездное пользование или предоставлять право ограниченного пользования этим имуществом, а также передавать права на заложенное имущество или иным образом распоряжаться заложенным имуществом без предварительного письменного согласия залогодержателя.

Договор об ипотеке от 27.09.2011 действует до 27.09.2013 (момента исполнения обязательств заемщиком в полном объеме).

В силу положения п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Между ЗАО "Предприятие "И.Т.И." по поставке информации технологий, инжиниринга и оборудования" (арендодателем) и ООО "И.Т.И." (арендатором) заключен договор аренды N 1782/12 от 16.07.2012, в соответствии с которым вышеуказанное недвижимое имущество, переданное в залог банку по договору об ипотеке от 27.09.2011, передается в аренду сроком на три года с даты государственной регистрации договора до 23.08.2015.

Согласие на передачу недвижимого имущества в аренду банком не давалось.

Арбитражными судами обеих инстанций из материалов регистрационного дела установлено, что на государственную регистрацию договора аренды N 1782/12 от 16.07.2012 в Мытищинский отдел Управления Росреестра по Московской области представлены также договор об ипотеке недвижимого имущества от 27.09.2011, которое является предметом договора аренды, кредитное соглашение от 27.09.2011.

Запись о государственной регистрации договора аренды внесена 23.08.2012 за номером 50-50-12/072/2012-311.

При получении 26.04.2013 выписки из ЕГРП в отношении указанных объектов недвижимости банку стало известно о внесении записи о договоре аренды и обременении заложенного имущества арендой.

В связи с чем заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями, полагая, что имеет место нарушение регистрирующим органом его прав.

В соответствии с п. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

В силу требования, предусмотренного в п. 3 ст. 40 Закона об ипотеке, заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя.

В отсутствие согласия последнего недвижимое имущество передано арендодателем (залогодателем) в пользование по договору аренды сроком с 23.08.2012 по 23.08.2015, срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, установлен до 27.09.2013.

Согласно п. 1 ст. 17 Закона о регистрации одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

При этом, в силу предоставленных указанным законом полномочий в обязанности регистрирующего органа входит, в частности установление отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами, осуществление проверки юридической силы правоустанавливающих документов (ст. ст. 9, 13, 17 Закона о регистрации).

Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184 утверждены методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с которыми при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества.

При рассмотрении дела установлено, что при регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного между арендодателем и арендатором, надлежащая правовая экспертиза по представленным на регистрацию договору аренды наряду с иными документами не проведена.

Таким образом, договор аренды зарегистрирован органом, осуществляющим его регистрацию, с нарушением установленных законом о государственной регистрации требований.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражные суды, установив несоответствие действий Управления Росреестра по Московской области закону, нарушение прав и законных интересов банка (залогодержателя), правомерно признали незаконными действия по регистрации договора аренды.

В силу требований, предусмотренных в ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемых действий закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения действий, возлагается на орган, который совершил такие действия.

Регистрационная служба в обоснование соответствия совершения оспариваемых действий закону обстоятельств не привела.

В связи с чем суд первой инстанции на основании п. 3 ч. 4 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части указал на признание оспариваемых действий незаконными и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем исключения из ЕГРП записи об обременении здания и земельного участка арендой по договору аренды от 16.07.2012 N 1782/12.

При отмене решения суда в части исключения записи об обременении арендой недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции исходил, в частности из того, что договор аренды недвижимого имущества не зарегистрирован, таким образом, является незаключенным в силу п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако, в данном случае в предмет оспаривания не входит заключение договора аренды, по делу оспариваются действия по регистрации договора аренды путем исключения записи об обременении арендой недвижимого имущества, которое передано в залог другому лицу (банку).

Согласно п. 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

К тому же, суды обеих инстанций установили, что договор аренды от 16.07.2012 N 1782/12 зарегистрирован Управлением Росреестра 23.08.2012, о чем внесена регистрационная запись за номером 50-50-12/072/2012-311.

Как следует из материалов дела, банком не оспаривается право собственности на недвижимое имущество (вещное право), принадлежащее ЗАО "Предприятие "И.Т.И." по поставке информации технологий, инжиниринга и оборудования", имущественный спор между арендатором и арендодателем по данному делу отсутствует.

В этой связи суд первой инстанции вправе был сделать вывод об исключении записи из ЕГРП, поскольку спор о праве на недвижимость, переданную в залог банку, не имеет места.

В силу п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав в регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав; имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами.

В данном случае обременено арендой недвижимое имущество уже заложенное банку.

С учетом изложенных обстоятельств на основании п. 5 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление суда апелляционного суда отменяется, решение суда первой инстанции оставляется в силе.

В соответствии с ч.ч. 1, 5 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя кассационной жалобе по государственной пошлине подлежат отнесению на Управление Росреестра по Московской области.

Руководствуясь ст. ст. 110, 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2013 года отменить, решение Арбитражного суда Московской области от 2 августа 2013 года по делу N А41-21716/13 оставить в силе.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в пользу ЗАО "Райффайзенбанк" 2 000 рублей расходов по государственной пошлине в связи с подачей кассационной жалобы.

Председательствующий судья

В.К.Тихонова

Судьи

О.И.Комарова Н.С.Чучунова