Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 марта 2014 г. N Ф05-2110/14 по делу N А40-48418/2013

город Москва

26 марта 2014 г.

Дело N А40-48418/13

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 марта 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Ананьиной Е.А., Петровой В.В.,

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью "ТАКИ" - Опаренко О.В., Гармаш М.А. по дов. от 16.04.2013,

от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Медушевская Т.В. по дов. от 27.12.2013,

рассмотрев 19 марта 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 25 сентября 2013 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Буниной О.П.,

и постановление от 19 декабря 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я., Кузнецовой Е.Е.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "ТАКИ"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ: общество с ограниченной ответственностью "ТАКИ" (далее - истец, ООО "ТАКИ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 154,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Волгоградский пр-кт, д. 4А (этаж 1, помещение I комнаты 68-74) на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи, по цене 11 177 034 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 сентября 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2013 года, заявленные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, указывая на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального права, несоответствие выводов судов, изложенных в решении и постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов заявитель указал на необоснованность вывода суда о том, что оценка рыночной стоимости объекта должна определяться на дату 01.02.2013, поскольку в рассматриваемом случае рыночная стоимость выкупаемого имущества в порядке реализации преимущественного права субъекта малого или среднего предпринимательства подлежит определению на дату, согласующуюся с выработанным подходом, а также положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", т. е. на 27.12.2012. При этом именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Ссылка суда на отчет ООО "Центральное Бюро оценки" об оценке рыночной стоимости спорного помещения, выполненный в рамках судебной экспертизы, согласно которому по состоянию на 01.02.2013 цена помещения составила 11 177 034 руб. (без учета НДС), несостоятельна в связи с необоснованностью выбора судом даты для проведения судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости нежилого помещения. При этом согласно представленному в дело договору аренды от 16.08.2005 N 01-00633/05 с приложениями, рыночная стоимость спорного объекта на момент заключения дополнительного соглашения от 06.04.2009 составляла 30 587 288 руб. (без учета НДС) (заключение о рыночной стоимости объекта оценки ИНУПЭК к отчету об оценке N Д/Ц/Л-1862 от 29.10.2008). Кроме того, судом не исследован вопрос расхождения рыночной стоимости объекта, несмотря на разные даты определения рыночной стоимости (по состоянию на 29.10.2008 рыночная стоимость помещения составляла 30 587 288 руб. без учета НДС, по состоянию на 01.02.2013 - 11 177 034 руб. без учета НДС). В рассматриваемом случае у Департамента не возникает обязанности заключить договор купли-продажи в силу положений статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, соответственно, нормы статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежат. Принимая во внимание отсутствие прямо установленной законом обязанности собственника заключить договор купли-продажи с субъектом малого или среднего предпринимательства в отношении объекта недвижимого имущества, внесенного в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, требования истца удовлетворению не подлежали.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержала доводы и требования кассационной жалобы.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Явившиеся в судебное заседание представители истца возражали против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых решения и постановления ввиду следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, ООО "ТАКИ" является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор от 16.08.2005 N 1-633/05, с дополнительными соглашениями от 06.04.2009, от 23.03.2012, от 06.08.2012, на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, предметом которого является помещение общей площадью 154,4 кв.м., этаж 1, помещение I комнаты с 68 по 74. Договор аренды зарегистрирован, о чем в ЕГРП внесена запись за N 77-77-11/228/2005-819.

Срок действия договора аренды установлен с 01.01.2005 по 31.12.2019 (п. 2.1 договора).

Согласно выписке из ЕГРП от 28.03.2013 N 19/016/2013-4953 собственником помещений общей площадью 154,4 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, Волгоградский пр-т, д.4А (этаж 1, помещение I комнаты с 68 по 74) является город Москва.

На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец обратился с письменным заявлением от 24.12.2012 N 24/12 в Департамент о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого объекта нежилого фонда.

Истец 26.03.2013 обратился в Департамент с претензией N 26/13 с предложением заключить договор купли-продажи спорного помещения на условиях прилагаемого к претензии проекта договора по цене 10 560 000 руб.

Данные заявления были получены ответчиком, но оставлены без ответа и удовлетворения.

Неисполнение ответчиком обязательств по заключению договора купли-продажи арендуемых истцом помещений послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные истцом требования, суды, на основании исследования представленных в материалы дела доказательств, исходили из того, что истец и арендуемые им помещения соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям: истец является субъектом малого предпринимательства; нежилые помещения арендуются истцом с 16.08.2005, не выбывали из владения истца; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества"; нежилые помещения не включены в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Вывод судов о том, что истец отвечает требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и, соответственно, имеет право на выкуп арендуемого им имущества, ответчиком не оспаривается.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, согласно статье 13 которого, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (абзац 2 статьи 13 Закона об оценочной деятельности) Таким образом, при заключении договора купли-продажи субъектами малого или среднего предпринимательства арендуемой ими недвижимости (муниципальной или федеральной собственности), ее рыночная стоимость определяется привлеченным оценщиком, отчет которого носит обязательный, а не рекомендательный характер при определении цены недвижимости. Выводы оценщика могут быть оспорены в судебном порядке при наличии альтернативной оценки того же объекта.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи субъектами малого или среднего предпринимательства арендуемой ими недвижимости (муниципальной или федеральной собственности), ее рыночная стоимость определяется привлеченным оценщиком, отчет которого носит обязательный, а не рекомендательный характер при определении цены недвижимости.

В материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества от 19.03.2013, составленный ЗАО "Интегро" по заказу истца, согласно которому итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 07.03.2013 года составила 10 560 000 руб.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационном письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца определением Арбитражного суда города Москвы от 24 июля 2013 года по делу была назначена оценочная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества по состоянию на февраль 2013 года, проведение которой было поручено эксперту ООО "Центральное бюро оценки".

Согласно заключению эксперта ООО "Центральное бюро оценки" от 05.08.2013 об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость спорных нежилых помещений общей площадью 154,4 кв.м., занимающих часть 1-го этажа (пом. I, ком. 68-74) двухэтажного панельного нежилого здания, расположенного по адресу: г. Москва, Волгоградский пр-т, д.4А, составила 11 177 034 руб. (без учета НДС).

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 названного Закона, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.

В силу пункта 1 части 3 указанной статьи при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления.

Судами установлено, что предложение о выкупе было получено Департаментом 25 декабря 2012 года, а 26.03.2013 истцом в адрес ответчика была также направлена претензия с предложением заключить договор купли-продажи.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что оно является надлежащим и достоверным доказательством по делу.

Оснований для переоценки указанного вывода у суда кассационной инстанции не имеется.

Учитывая данные о рыночной стоимости спорного имущества, полученные в результате проведения судебной экспертизы, суды правомерно удовлетворили исковые требования ООО "ТАКИ", обязав Департамент заключить договор купли-продажи спорной недвижимости в предложенной истцом редакции, определив цену выкупаемой недвижимости в размере 11 177 034 руб.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы со ссылкой на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 о том, что судами при назначении судебной экспертизы по делу неправильно указана дата, на которую должна быть определена рыночная стоимость выкупаемого помещения и отсутствии в связи с этим оснований для принятия судами отчета ООО "Центральное Бюро Оценки" об оценке рыночной стоимости спорного объекта, как доказательства, отражающего действительную рыночную стоимость объекта, отклоняются кассационной коллегией ввиду следующего.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 указано, что в силу частей 2, 3 статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, суд вправе назначить судебную экспертизу по вопросу об определении его рыночной стоимости. При этом если стороны не оспаривают результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, то цена определяется по результатам данной экспертизы.

Таким образом, при определении условий договора в части стоимости выкупаемого имущества суды правомерно приняли во внимание результаты проведенной по делу экспертизы, а также тот факт, что ни истец, ни ответчик в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции достоверность величины стоимости объекта оценки, определенной экспертом в рамках проведения судебной экспертизы, не оспорили. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, наличие которых могло бы свидетельствовать о несоответствии экспертного заключения положениям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ответчик не представил. Ходатайства о назначении повторной экспертизы в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявил.

Между тем, согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Ссылка ответчика на отчет об оценке от 29.10.2008 N Д/Ц/Л-1862, являющийся неотъемлемой частью договора аренды спорного помещения от 16.08.2005 N 01-00633/05 (в редакции дополнительного соглашения от 06.04.2009), заключенного с истцом, согласно которому рыночная стоимость помещения, по состоянию на 29.10.2008 составляла 30 587 288 руб. без учета НДС, и противоречии данных указанного отчета, данным экспертного заключения от 05.08.2013, несостоятельна, принимая во внимание, что исковое заявление по настоящему делу подано в суд 18.04.2013 и производство по делу возбуждено 29.04.2013. При этом согласно пункту 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Довод кассационной жалобы об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права отклоняется судебной коллегией, поскольку Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ не предусматривает необходимости самостоятельного оспаривания отказа уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества или бездействия в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества, учитывая тот факт, что истцом в адрес Департамента было направлено предложение о заключении договора купли-продажи спорного помещения.

Доводы кассационной жалобы о том, что у ответчика отсутствует обязанность по заключению договора купли-продажи арендуемого истцом имущества (статьи 209, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), и применении в связи с этим неподлежащей применению, по мнению ответчика, статьи 445 Гражданского Кодекса российской Федерации, отклоняются как основанные на неправильном толковании норм материального права, в том числе, статей 3, 4, 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Иных доводов кассационная жалоба не содержит.

Таким образом, приведенные в кассационной жалобе доводы не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой доказательств и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами обеих инстанций были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 сентября 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2013 года по делу N А40-48418/13 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

Е.А. Ананьина В.В. Петрова