Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 марта 2014 г. N Ф05-2396/14 по делу N А41-24396/2013

г. Москва

26 марта 2014 г.

Дело N А41-24396/13

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 марта 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Комаровой О.И., Тихоновой В.К.

при участии в заседании:

от истца Управления имущественных отношений Апшеронского района (ОГРН 1022303448540) - не явился, извещен.

от ответчика ЗАО "Генеральная технологическая компания" (ОГРН 1067746678560) - Сидоренкова Т.В. дов. от 13.07.2013 г.

рассмотрев 19 марта 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "Генеральная технологическая компания" на решение от 25 октября 2013 года Арбитражного суда Московской области принятое судьей Неяскиным Е.А. на постановление от 26 декабря 2013 года Десятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Коротковой Е.Н., Катькиной Н.Н., Коноваловым С.А.

по иску Управления имущественных отношений Апшеронского района

к ЗАО "Генеральная технологическая компания"

о взыскании задолженности, пени, расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений Апшеронского района (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ЗАО "Генеральная технологическая компания" (далее - ответчик) с учетом принятых судом изменений исковых требованийв порядке статьи 49 АПК РФ о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 000 469 руб. 50 коп., пени в размере 123 479 руб. 20 коп., о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 0200004314 от 20 ноября 2008 г.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 октября 2013 г. по делу N А41-24396/13 заявленные требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере 1 000 469,50 руб., пени в размере 123 479,20 руб., требования о расторжении договора аренды земельного участка оставлено без рассмотрения.

ЗАО "Генеральная технологическая компания" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с кассационной жалобой, в которой просит решение суда отменить по основаниям несоответствия выводов,содержащихся в решении, постановлении фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, неправильного применения норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов жалобы ЗАО "Генеральная технологическая компания" указало, что сделав вывод о возобновлении срока действия договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 0200004314 от 20 ноября 2008 года (далее -договор аренды) на неопределенный срок, не были применены подлежащие применению нормы пунктов 1-4 статьи 421, статьи 432, пункта 3 статьи 450, статьи 606, пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, судами не приняты доводы ЗАО "ГенТехКом" об одностороннем отказе от договора аренды и окончании предусмотренного договором аренды срока его действия и, как следствие, произведен неправильный расчет суммы задолженности по арендным платежам - необоснованно включены в расчет платежи с 21.11.2011 г. по 10.10.2013 г. (по истечении срока действия договора).

Пунктом 1 ст. 610 ПС РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (срок договора определен пунктом 7.2. договора аренды до 20.11.2011 г.).

Возобновление срока действия договора возможно (пункт 7.3 договора аренды), если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора.

Представленные истцом и имеющиеся в материалах дела документы подтверждают факт того, что арендатор земельным участком не пользовался, земельный участок находится во владении арендодателя. Акт передачи земельного участка Арендатору по договору аренды Арендодателем составлен не был.

В соответствии с условиями договора 15.08.2010 года ЗАО "ГенТехКом" направило в адрес администрации Апшеронского района Краснодарского края (арендодателя по договору) письменное уведомление о досрочном расторжении договора аренды (почтовая квитанция с описью вложения суду представлена).

Пунктом 8.2 договора аренды предусмотрено досрочное расторжение договора по согласию сторон при отсутствии у арендатора задолженности по арендной плате.

Уведомление арендатору о досрочном расторжении договора аренды было направлено 15.08.2010 г., при этом задолженности по арендной плате ЗАО "ГенТехКом" не имело, арендные платежи ЗАО "ГенТехКом" произведены в полном объеме.

В соответствии со ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Изменение и расторжение договора в соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суде только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор.

Односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично предусмотрен п.3 ст.450 ГК РФ.

Со стороны арендодателя (истца по делу) каких-либо возражений по предложению ЗАО "ГенТехКом" о досрочном расторжении договора аренды получено не было.

С учетом изложенного, включение в расчет взыскиваемой задолженности по арендной плате, а следовательно и пеней, за период с 2011 года по 2013 год является необоснованным. В Решении Арбитражного суда Московской области от 25.10.2013 г. по делу N А41-24396/13 конкретные периоды взыскиваемой с ЗАО "ГенТехКом" по договору аренды задолженности по арендной плате не указаны.

В силу ст. 3 Земельного Кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

При таком положении следует сделать вывод о том, что договор аренды не может быть продлен на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ, а прекращает свое действие в силу императивных положений Земельного Кодекса РФ.

В материалах дела отсутствуют также доказательства по достижению соглашения с ЗАО "ГенТехКом" об изменении арендной платы по договору аренды.

Истцом не был представлен суду проект соглашения к договору аренды, направляемый в адрес арендатора (ЗАО "ГенТехКом"), предусматривающий изменение платежа.

В соответствии со ст.614 Гражданского Кодекса РФ, п.4 ст.22 Земельного Кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды и может изменяться по соглашению сторон.

Согласно п.2.3 договора аренды изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется Приложением и подписывается сторонами.

Такие Приложения истцом суду представлены не были, равно как не были представлены и доказательства по отправке Приложений в адрес ЗАО "ГенТехКом".

Обстоятельства, которые Арбитражный суд Московской области посчитал установленными, документально не доказаны.

В судебном заседании представитель ЗАО "Генеральная технологическая компания " поддержал доводы кассационной жалобы.

Истец, Управление имущественных отношений Апшеронского района в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела был извещен, дело рассматривается в его отсутствие в соответствие с ч.3 ст. 284 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.

Истец представил письменный отзыв на жалобу, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда Московской области от 25 октября 2-013г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2013 г. находит законными и обоснованными.

В обоснование возражений истец указал, что согласно п.4.4 Положения об управлении имущественных отношений Апшеронского района, утвержденного решением Совета муниципального образования Апшеронский район ;465 от 9 декабря 2008г.Управление имущественных отношений Апшеронского района вправе обращаться в суды в защиту интересов муниципального образования Апшеронский район в области имущественных и земельных отношений.

Отсутствие в договоре аренды земельного участка от 20 ноября 2008 г. N 0200004314 условий, касающихся выкупа земельного участка, не являются его существенным условием. Поскольку право выкупа земельного участка определено ст. 36 Земельного Кодекса РФ, а также приказом Минэкономразвития РФ от 13.09.2011 N 475"Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок".

Несостоятельны доводы ответчика о том, что земельный участок не передавался по передаточному акту, так как согласно п.1.3 договора настоящий договор является единственным документом, передачу участка от арендодателя к арендатору с 20 ноября 2008 г.

Земельный участок был предоставлен через процедуру предварительного согласования места размещения объекта процедуру предварительного согласования места размещения объекта процедуру предварительного согласования места размещения объекта для строительства с конкретной целью, изложенной в заявлении ответчика и приложенных к нему документов, а именно, для строительства гостиничного комплекса, а не путем проведения конкурсов, аукционов.

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет и имеет государственный кадастровый номер 23:02:0419003:40, земельный участок имеет утвержденные в координатах границы, что позволяет с точностью его идентифицировать на местности.

Согласно ст. 65 Земельного Кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Пунктом 2.7 договора аренды установлено, что неиспользование участка арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы.

Ни истец, ни Администрация муниципального образования Апшеронский район не располагает информацией о письме, направленном ответчиком 15 августа 2010 г. о досрочном расторжении договора аренды за 90 дней до предположительного окончания срока действия договора.

Если даже считать, что 90-дневный срок истекает 16 ноября 2010 г., то ответчиком не оплачена арендная плата в размер 64198,87 руб. за первый квартал 2011 г.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендатора на досрочное расторжение договора аренды по миновании надобности земельного участка путем направления предложения(а не уведомления) не менее, чем за 90 календарных дней. Такое предложение в адрес истца или Администрации муниципального образования не поступало.

На сегодняшний день договор аренды зарегистрирован в установленном порядке и считается пролонгированным на неопределенный срок согласно ст. 621 Гражданского Кодекса РФ.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения ответчика, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение арбитражного суда Московской области от 25 октября 2013 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2013 г. подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области..

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что между муниципальным образованием Апшеронский район в лице главы администрации (арендодатель) и ЗАО "Генеральная технологическая компания" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 0200004314 от 20 ноября 2008 г., по которому арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора из земель населенных пунктов земельный участок с КН 23:02:0419003:40, площадью 31256 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Апшеронский район, город Апшеронск, ул. Тальково б/н для строительства гостиничного комплекса, п. 1.1 п. 1 (т. 1 л.д. 35). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 29 октября 2012 г.

Согласно п. 1.3 договора от 20 ноября 2008 г. настоящий договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя к арендатору с 20 ноября 2008 г. При этом арендодатель обязан передать арендатору участок свободным от прав третьих лиц.

Расчет арендной платы за участок изложен в приложении к договору.

Согласно п. 2.2 договора расчет арендной платы выполнен в соответствии с постановлением Администрации Краснодарского края от 18 мая 2002 г. N 529"О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" согласно постановлению Главы Администрации Краснодарского края от 30 декабря 2003 г.N 1270"О внесении изменений и дополнений в постановление Главы Администрации Краснодарского края от 18 мая 2002г.N 1270"О внесении изменений и дополнений в постановление Главы Администрации Краснодарского края от 18 мая 2002 г. N 529"О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края, постановлением Главы Администрации Краснодарского края от 18 мая 2002г.N 529"О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края", постановлением Главы Администрации муниципального образования Апшеронский район от 27 января 2005 года N 21" Об утверждении поправочных коэффициентов к базовым ставкам арендной платы на территории Апшеронского района", постановлением Главы Администрации муниципального образования Апшеронский район от 27 июня 2005 г. N 433"Об утверждении поправочных коэффициентов к базовым ставкам арендной платы на территории Апшеронского района".

Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора. в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями,вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации. Краснодарского края и Апшеронского района. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется Приложением к настоящему договору и подписывается сторонами.(п.2.3)

В соответствии с п.2.4 договора арендная плата,подлежащая уплате, исчисляется от установленного Приложением к настоящему договору размера ежегодной арендной платы за участок со дня передачи участка,указанного в п.1.1 договора за каждый день использования и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала.Первый платеж вносится в течение 30 календарных дней со дня государственной регистрации договора.

Арендатор обязан в полном объеме выполнить все условия договора, своевременно вносить арендную плату в соответствии с разделом 2 договора без выставления счетов арендодателем.(п.4.3.1,4.3.2)

В случае изменения размера арендной платы в сторону увеличения, разницу между прежней и вновь пересчитанной суммами арендной платы арендатор должен внести сумму не позже установленного п.2.3 договора срока внесения арендной плата. Арендная плата исчисляется со дня вступления в силу нормативного правового акта, на основании которого произведен перерасчет ее размера,вне зависимости от срока получения уведомления о перерасчете размера арендной платы от арендодателя.

Договор аренды заключен на срок до 20 ноября 2011 г.(п.7.2)

В случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора,указанного в п.7.2, при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.(п.7.3)

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендатора досрочно, по миновании надобности в участке расторгнуть договор, направив не менее чем за 90 календарных дней письменное предложение арендодателю о расторжении договора.

Согласно п.8.2 договора договор может быть расторгнут досрочно по обоюдному согласию сторон. Расторжение договора по обоюдному согласию сторон по основаниям, указанным в п.4.1.1 договора, возможно только при отсутствии у арендаторов задолженности по арендной плате.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором.(п.8.3)

При толковании условий договора применительно к ст. 431 Гражданского Кодекса РФ суд первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о том, что арендатору не предоставлено право на односторонний отказ до истечения его срока., в связи с чем не принял довод ответчика о досрочном расторжении договора на основании уведомления от 13 августа 2010 г.,направленного в адрес Администрации Апшеронского района Краснодарского края.

Судами также сделан вывод о том, что договор аренды земельного участка по истечении его срока был возобновлен на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 Гражданского Кодекса РФ и отсутствуют доказательств его расторжения в установленном законом порядке, в том числе и после возобновления договора на неопределенный срок в порядке ст. ст. 610, 621 ГК РФ.

Обоснованно отклонен довод ЗАО "Генеральная технологическая компания" о том, что земельный участок по договору аренды от 20 ноября 2008 г. фактически ему передан не был.

В соответствии с Постановлением Главы муниципального образования Апшеронский район от 28.05.2008 г. N 1317 земельный участок площадью 31256 кв.м. по адресу Краснодарский край, г.Апшеронск, ул. Талькова предоставлен для строительства гостиничного комплекса ЗАО "Генеральная технологическая компания" с проведением процедуры предварительного согласования места размещения объекта согласно ст. 30 Земельного Кодекса РФ.(л.д.123т.1)

Указанным постановлением утвержден акт выбора земельного участка от 7 мая 2008 г., подписанного в числе членов комиссии и ЗАО "Генеральная технологическая компания" в лице генерального директора управляющей компании(л.д.117т.1) Постановлением Главы Администрации муниципального образования Апшеронский район от 10.06.2008 г. N 1485 утверждены проекты границ указанного земельного участка.(л.д.121т.1)

Ответчиком уплачивалась арендная плата до апреля 2011 г., что подтверждается платежными поручениями(л.д.97-108т.1).. С 1 апреля 2011 г. арендная плата, по утверждению истца не перечисляется, задолженность, рассчитанная истцом по 10 по июля 2012 г. составила 495 954,93 руб,.по 7 октября 2013 г.-1000 469,50 руб.

Требования истца о взыскании арендной плате за период с 1 апреля 2011 г. по 7 октября 2013 г. в размере 1000 469,50 руб., пени за период просрочки с 11 июля 2009по4 октября 2013г.в размере 123 479,20 руб. суд признал обоснованными и подлежащими удовлетворению на основании ст.614,622 Гражданского Кодекса РФ, ст.65 Земельного Кодекса РФ.

Суды пришли к выводу о том, что земельный участок продолжает находиться в пользовании ответчика; доказательств возврата земельного участка ни после уведомления от 13 августа 2010 г. о досрочном расторжении договора, ни по истечении срока договора-20.11.2011г.не представлено. Доводы ответчика об отсутствии обязанности в составлении акта возврата земельного участка признаны несостоятельными как основанные на неправильном толковании условий договора.

Выводы судов о возобновлении договора на неопределенный срок не могут быть признаны обоснованными по следующим основаниям.

Согласно п.2 ст. 621 Гражданского Кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя,договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Суд не дал должную оценку тому обстоятельству, что 13 августа 2010 г. ЗАО "Генеральная технологическая компания" направило в адрес муниципального образования Апшеронский район уведомление в соответствии с п.4.1.1 договора о досрочном расторжении договора и отказом от использования земельного участка.Направление такого уведомления подтверждается почтовой квитанцией и описью (л.д.109,110т.1)

Таким образом, до истечения срока действия договора арендатор выразил свое намерение не использовать земельный участок.

Судами не исследован вопрос, пользовался ли ответчик земельным участком по истечении срока действия договора-20.11.2011 г., указанное обстоятельство имеет значение для установления обоснованности начисления арендной платы за период с 20 ноября 2011 г. по 7 октября 2013 г.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, оценить доказательства в их совокупности, правильно применить нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 25 октября 2013 года по делу N А41-24396/13, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2013 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

О.И. Комарова В.К. Тихонова