Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 апреля 2014 г. N Ф05-2689/14 по делу N А41-30583/2013

город Москва

28 апреля 2014 г.

Дело N А41-30583/13

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Ананьиной Е.А.,

судей Кобылянского В.В., Петровой В.В.

при участии в заседании:

от истца Администрации сельского поселения Пешковское Солнечногорского муниципального района Московской области: Чернуцкой И.Н. (дов. N 25 от 01.07.2013 г.);

от ответчика ООО "Терра": Прасолова И.А. (дов. от 14.10.2013 г.), Малачева Г.Д. (дов. N 15/14 от 21.03.2014 г.);

от ответчика Комитета по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области: не явились, извещены;

от ответчика Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Московской области: не явились, извещены;

от третьего лица Управления Росреестра по Московской области: не явились, извещены;

от третьего лица Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области: не явились, извещены;

рассмотрев 21 апреля 2014 г. в судебном заседании кассационную жалобу Администрации сельского поселения Пешковское Солнечногорского муниципального района Московской области

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2014 г.,

принятое судьями Коротковой Е.Н., Бархатовым В.Ю., Катькиной Н.Н.,

по делу N А41-30583/13

по иску Администрации сельского поселения Пешковское Солнечногорского муниципального района Московской области (ОГРН 1055008731194; 141595, Московская область, Солнечногорский район, д. Пешки, д. 3)

к обществу с ограниченной ответственностью "Терра" (ОГРН 1117746554540; 107113, г. Москва, ул. Шумкина, д. 3, корп. 2); Комитету по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (ОГРН 1035008858015; 141506, Московская область, Солнечногорский район, г. Солнечногорск, ул. Банковская, д. 2); Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Росреестра по Московской области" (143026, Московская область, Одинцовский район, р.п. Новоивановское, ул. Агрохимиков, д. 6а)

о признании договора купли-продажи земельного участка ничтожным, незаконным назначения земельного участка и о снятии участка с кадастрового учета,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области (ОГРН 1047727043561; 143407, Московская область, г. Красногорск, ул. Речная, д. 8); Администрация Солнечногорского муниципального района Московской области (ОГРН 1035008863746; 141506, Московская область, Солнечногорский район, г. Солнечногорск, ул. Банковская, д. 2)

УСТАНОВИЛ: на основании постановления Главы Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области от 26 декабря 2011 г. N 5358 "О предоставлении в аренду ООО "ТЕРРА" земельного участка, расположенного в деревне Пешки сельского поселения Пешковское Солнечногорского района Московской области" обществу с ограниченной ответственностью "ТЕРРА" (далее - ООО "ТЕРРА", общество, ответчик) был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:09:0020328:333, площадью 40 000 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, для строительства производственно-складского комплекса.

13 ноября 2012 г. Администрацией Солнечногорского муниципального района Московской области издано постановление N 7353 "О предоставлении в собственности ООО "ТЕРРА" земельного участка с кадастровым номером 50:09:0020328:333, расположенного в деревне Пешки сельского поселения Пешковское Солнечногорского района Московской области".

Согласно пункту 1 названного постановления ООО "ТЕРРА" предоставлен в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 50:09:0020328:333, площадью 40 000 кв.м, расположенный в деревне Пешки сельского поселения Пешковское Солнечногорского района Московской области, категория земель - "земли населенных пунктов", с видом разрешенного использования - "для строительства производственно-складского комплекса", на котором находится объект недвижимого имущества, принадлежащий ООО "ТЕРРА" на праве собственности согласно свидетельства о государственной регистрации права от 09 апреля 2012 г. серия 50-АГ N 566673.

Пунктом 2 названного постановления указано на заключение с ООО "ТЕРРА" в установленном порядке договора купли-продажи данного земельного участка.

14 ноября 2012 г. между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (продавец) и ООО "ТЕРРА" (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка N 181-ПП, по условиям которого продавец передал, а покупатель принял в собственность земельный участок площадью 40 000 кв.м, с кадастровым номером 50:09:0020328:333, категория земель - "земли населенных пунктов", разрешенное использование - "для строительства производственно-складского комплекса", в деревне Пешки сельского поселения Пешковское Солнечногорского района Московской области.

По данным выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) переход права собственности на указанный земельный участок на основании договора купли-продажи земельного участка N 181-ПП от 14 ноября 2012 г. зарегистрирован за ООО "ТЕРРА" 18 декабря 2012 г.

Указывая на то, что в соответствии с картой градостроительного зонирования д. Пешки, введенной решением Совета депутатов сельского поселения Пешковское от 21 декабря 2011 г. N 205/20, на принадлежащем ООО "ТЕРРА" земельном участке должна быть зона смешанной жилой застройки, Администрация сельского поселения Пешковское Солнечногорского муниципального района Московской области (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "ТЕРРА" о признании договора купли-продажи земельного участка от 14 ноября 2012 г. N 181-ПП ничтожным, о признании незаконным назначение объекта: земли населенных пунктов, для строительства производственно-складского комплекса, и обязании филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Московской области исключить сведения о земельном участке с кадастровым номером 50:09:0020328:333, категория земель: для строительства (с видом разрешенного использования), расположенного на землях населенных пунктов по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с.п. Пешковское, д. Пешки (с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определениями Арбитражного суда Московской области от 08 июля 2013 г. и от 05 августа 2013 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Администрация Солнечногорского муниципального района Московской области, Комитет по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области и Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Московской области.

Определением Арбитражного суда Московской области от 03 сентября 2013 г. изменен процессуальный статус третьих лиц - Комитета по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области и Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Московской области на соответчиков.

Решением Арбитражного суда Московской области от 03 октября 2013 г. удовлетворены исковые требования в части признания договора купли-продажи земельного участка N 181-ПП от 14 ноября 2012 г. ничтожным и погашении в государственном кадастре недвижимости записи о собственнике земельного участка с кадастровым номером 50:09:0020328:333. В остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2014 г. решение Арбитражного суда Московской области от 03 октября 2013 г. в обжалуемой части отменено, в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи земельного участка N 181-ПП от 14 ноября 2012 г. ничтожным отказано.

В кассационной жалобе Администрация сельского поселения Пешковское Солнечногорского муниципального района Московской области просит об отмене постановления суда апелляционной инстанции, полагая, что судом неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, ссылаясь на то, что иск предъявлен в интересах граждан, проживающих на территории д. Пешки, также указывает, что судом не выяснены обстоятельства, связанные с государственной регистрацией права собственности ООО "ТЕРРА" на недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке.

К кассационной жалобе Администрации сельского поселения Пешковское Солнечногорского муниципального района Московской области приложены дополнительные документы, а именно: копия решения N 205/20 от 21 декабря 2011 г. "О внесении изменений в Правила землепользования и застройки п. Жуково сельского поселения Пешковское Солнечногорского муниципального района Московской области".

Обсудив вопрос о приобщении к материалам дела указанного документа, суд кассационной инстанции не находит для этого оснований, поскольку статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрена возможность собирания и исследования дополнительных доказательств судом кассационной инстанции.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "ТЕРРА" просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Отзывы на кассационную жалобу от ответчиков (Комитета по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области и Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Московской области) и третьих лиц не поступили.

В заседании кассационной инстанции представитель Администрации сельского поселения Пешковское Солнечногорского муниципального района Московской области поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель ООО "ТЕРРА" возражал против ее удовлетворения.

Представители Комитета по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области, Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Московской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и Администрация Солнечногорского муниципального района Московской области в заседание кассационной инстанции не явились.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов в обжалуемой части в связи со следующим.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", споры по требованиям о признании недействительной ничтожной сделки подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица, поскольку Гражданский кодекс не исключает возможность предъявления таких исков.

Пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

По смыслу приведенных норм требование о признании недействительной сделки может быть предъявлено в арбитражный суд не любым лицом, а только заинтересованным, чьи права или законные интересы нарушены или могут быть нарушены в результате совершения такой сделки.

При предъявлении иска о признании сделки недействительной (ничтожной) лицо, не являющееся участником этой сделки, должно доказать, что его права или охраняемые законом интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Удовлетворяя исковые требования в части признания договора купли-продажи земельного участка N 181-ПП от 14 ноября 2012 г. ничтожным, суд первой инстанции исходил из того, что на момент государственной регистрации договора купли-продажи N 181-ПП от 14 ноября 2012 г. объектов недвижимости на земельном участке не было, в связи с чем договор купли-продажи заключен с нарушением норм земельного законодательства, поскольку основания предоставления земельного участка в собственность по правилам и цене, предусмотренным статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

При этом судом первой инстанции были приняты во внимание две фототаблицы земельного участка с кадастровым номером N 50:09:0020328:333, изготовленные в зимнее и летнее время, свидетельствующие о том, что участок свободен от каких-либо строений, а также материалы дела правоустанавливающих документов, поступивших из Управления Росреестра по Московской области, в которых отсутствуют сведения о том, что на земельном участке N 50:09:0020328:333 ранее находились или находятся в настоящее время какие-либо объекты недвижимости.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований в указанной части, суд апелляционной инстанции, приняв во внимание положения пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" указал на то, что истцом не представлены доказательства того, что оспариваемой сделкой нарушены его какие-либо права и законные интересы.

Суд апелляционной инстанции также указал на несоответствие выводов суда первой инстанции о том, что на момент государственной регистрации перехода права собственности на основании оспариваемого договора купли-продажи на земельном участке не имелось объектов недвижимости, принадлежащих ООО "ТЕРРА", поскольку согласно выписке из ЕГРП, которая была представлена в дело на момент рассмотрения в суде первой инстанции, ООО "ТЕРРА" с 09 апреля 2012 г. принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества, расположенный на спорном земельном участке. Данное обстоятельство подтверждается и свидетельством о праве собственности на объект недвижимости от 09 апреля 2012 г.

При этом суд апелляционной инстанции не признал относимыми и допустимыми доказательствами фотографии, на основании которых основывал свое решение суд первой инстанции.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с приведенными выводами судов по следующим основаниям.

Суд апелляционной инстанции указал на наличие в материалах дела свидетельства о государственной регистрации права от 09 апреля 2012 г., из которого следует, что с 09 апреля 2012 г. ООО "ТЕРРА" принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества, расположенный на спорном земельном участке.

Между тем, из указанного свидетельства видно, что на основании договора аренды земельного участка от 29 декабря 2011 г. N 2249 и декларации об объекте недвижимого имущества от 29 марта 2012 г. было зарегистрировано право собственности на ограждение, назначение: нежилое, протяженность 395 м, адрес объекта: Московская область, Солнечногорский район, с.п. Пешковское, д. Пешки.

Согласно положениям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий.

По смыслу указанных положений Земельного кодекса Российской Федерации приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 марта 2013 г. N 12668/12, выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено.

Делая вывод о том, что на спорном земельном участке находится объект недвижимого имущества со ссылкой на имеющуюся в материалах выписку из ЕГРП и свидетельство о государственной регистрации права от 09 апреля 2012 г. серии 50-АГ N 566673, суд апелляционной инстанции не учел, что право собственности ООО "ТЕРРА" зарегистрировано на ограждение, не указал признаков, позволяющих отнести его к объекту недвижимого имущества.

Принимая во внимание правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении N 1160/13 от 24 сентября 2013 г., суд кассационной инстанции полагает, что выяснение обстоятельств, связанных с государственной регистрацией права собственности на ограждение, расположенное на спорном земельном участке, имеет существенное значение для дела, поскольку от установления того обстоятельства, является ограждение объектом недвижимого имущества, зависят выводы суда о наличии или отсутствии у общества исключительного права на приватизацию спорного земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанные обстоятельства судом первой инстанции также не были выяснены, в то время как при оценке действий сторон оспариваемой сделки суду надлежало дать оценку всем сопутствовавшим совершению сделки обстоятельствам.

При этом суд кассационной инстанции соглашается с выводом суда апелляционной инстанции о том, что фотографии, на основании которых основывал свое решение суд первой инстанции, не могут быть признаны относимыми и допустимыми доказательствами.

Указывая на то, что истец не представил доказательств того, что оспариваемой сделкой нарушены какие-либо его права и законные интересы, суд апелляционной инстанции не дал какой-либо оценки доводам истца о том, что иск предъявлен в соответствии с полномочиями Администрации по планировке территории, выдаче разрешений на строительство и т.д., и в интересах граждан, проживающих на территории д. Пешки, поскольку в соответствии с решением Совета депутатов сельского поселения Пешковское от 21 декабря 2011 г. N 205/20 на спорном земельном участке должна была быть зона смешанной жилой застройки.

Каких-либо выводов относительно заинтересованности Администрации сельского поселения Пешковское Солнечногорского муниципального района Московской области, не являющейся стороной по договору, в оспаривании договора купли-продажи земельного участка от 14 ноября 2012 г. N 181-ПП суд первой инстанции также не привел.

Поскольку судами не выяснены существенные для дела обстоятельства, обжалуемые судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, как это предусмотрено частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права с учетом доводов кассационной жалобы, а также проверкой соответствия выводов о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении.

Учитывая, что требуется дополнительное выяснение обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, дать оценку доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, после чего принять решение в полном соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2014 г., решение Арбитражного суда Московской области от 03 октября 2013 г. по делу N А41-30583/13 отменить. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Е.А.Ананьина

Судьи

В.В.Кобылянский В.В.Петрова