Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20 июля 2015 г. N Ф05-8503/15 по делу N А40-127621/2014

город Москва

20 июля 2015 г.

Дело N А40-127621/14

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 июля 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Аталиковой З.А., Стрельникова А.И.,

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью "Инженерно-технологическая компания" - Костючик В.А. по дов. от 30.07.2014,

от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Соболь Л.Я. по дов. от 30.12.2014,

от третьих лиц: Департамента культурного наследия города Москвы - неявка, извещен,

общества с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт" - неявка, извещено,

рассмотрев 13 июля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Инженерно-технологическая компания"

на решение от 26 января 2015 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,

и постановление от 17 апреля 2015 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Савенковым О.В., Сумароковой Т.Я., Александровой Г.С.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Инженерно-технологическая компания"

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании недостоверной величины рыночной стоимости здания, обязании исключить из договора купли-продажи здания условия о выкупе земельного участка, обязании заключить договор купли-продажи здания,

третьи лица: Департамент культурного наследия города Москвы, общество с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт",

УСТАНОВИЛ: общество с ограниченной ответственностью "Инженерно-технологическая компания" (далее - истец, ООО "ИТЕК") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) с иском о:

- признании недостоверной (завышенной) величины рыночной стоимости отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гиляровского, д. 38, общей площадью 585,9 кв.м., в размере 118 368 000 руб., определенной ООО "АБН-Консалт" в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 28.05.2014 N 738Г/358;

- признании достоверной величины рыночной стоимости отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гиляровского, д. 38, общей площадью 585,9 кв.м., в размере 56 041 000 руб., определенной ООО "Беркшир Адвайзори Групп" в отчете N 40-2014 об оценке рыночной стоимости указанного отдельно стоящего здания от 30.07.2014;

- обязании исключить из договора купли-продажи условия о выкупе земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гиляровского, вл. 38, общей площадью 190 кв.м., кадастровый номер 77:01:0003049:84, разрешенное использование в виде эксплуатации здания под офис;

- обязании заключить договор купли-продажи отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гиляровского, д. 38, общей площадью 585,9 кв.м. по выкупной стоимости, установленной ООО "Беркшир Адвайзога Групп" в отчете N 40-2014 об оценке рыночной стоимости указанного отдельно стоящего здания от 30.07.2014, то есть по цене 56 041 000 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент культурного наследия города Москвы, общество с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт" (далее - ООО "АБН Консалт").

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 января 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2015 года, требование об обязании Департамента исключить из договора купли-продажи условие о выкупе земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гиляровского, вл. 38, общей площадью 190 кв.м., оставлено без рассмотрения; в удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "ИТЕК" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов истец указывает, что суд в оспариваемом решении не указал о заявленном истцом ходатайстве об уточнении заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не указал причины отклонения заявленного ходатайства, рассмотрел ранее заявленные требования и не рассмотрел уточненные требования. Ошибочен вывод апелляционного суда об изменении истцом одновременно предмета и основания заявленного иска. Судами не учтено, что Департамент неправомерно включил в предмет договора купли-продажи выкуп земельного участка, действия ответчика нарушают права и законные интересы истца, поскольку неправомерно налагают на него обязательства по уплате денежных средств в завышенном размере. Истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, истец не отказывался от выкупа здания, а с учетом положений частей 4, 4.1, пункта 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ оспаривал достоверность величины рыночной стоимости приватизируемого объекта. Суд, отклоняя ходатайство истца о назначении экспертизы, не вынес определение об отклонении такого ходатайства, а суд апелляционной инстанции данному нарушению оценки не дал. Вопреки выводам суда, Департамент является надлежащим ответчиком по требованию о признании величины рыночной стоимости объекта оценки недостоверной, поскольку истец оспаривал не отчет об оценке, а достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, руководствуясь пунктом 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Судом отказано в удовлетворении ходатайства истца об объединении дел N А40-127621/14 и N А40-159920/14 в одно производство, однако в нарушение части 5 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом не вынесено соответствующее определение.

Отзывы на кассационную жалобу не поступали.

Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель ответчика возражал против доводов жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность принятых судебных актов.

Третьи лица, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых решения и постановления ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор от 15.01.2003 N 01-00031/03 аренды нежилого здания площадью 585,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гиляровского, д. 38, находящегося в собственности города Москвы.

Земельный участок, на котором расположено указанное здание, также находится в собственности города Москвы (свидетельство от 13.04.2007 N 77-77-14/004/2007-373).

На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец 05.12.2013 обратился в Департамент с письменным заявлением о намерении приобрести в собственность арендуемое имущество с просьбой предоставить перечень документов, необходимых для приобретения данного имущества в собственность.

Департаментом 08.07.2014 издано распоряжение "О приватизации нежилого здания по адресу: г. Москва, ул. Гиляровского, д. 38, общей площадью 585,9 кв.м. и земельного участка площадью 190 кв.м., на котором оно расположено".

Письмом от 11.07.2014 N 33-5-36977/13-(4)-0 Департамент направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого здания и земельного участка, а письмом от 28.07.2014 направил истцу для согласования охранные обязательства на объект культурного наследия.

Письмом от 01.08.2014 N 29/14 истец уведомил ответчика о несогласии на выкуп нежилого здания вместе с земельным участком (кадастровый номер 77:01:0003049:84) и просил исключить из договора купли-продажи условия о выкупе земельного участка.

Обращаясь с настоящим иском в арбитражный суд, истец указал, что ответчик неправомерно включил в предмет договора купли-продажи выкуп земельного участка, поскольку истец в своем заявлении от 05.12.2013 изъявил желание о приобретении только арендуемого здания, приобретение земельного участка является правом, а не обязанностью истца, таким образом, действия Департамента нарушают права и законные интересы ООО "ИТЕК", поскольку неправомерно налагают на него обязательства по уплате денежных средств в завышенном размере.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований в части признания недостоверной величины рыночной стоимости нежилого здания в размере 118 368 000 руб. и признании величины рыночной стоимости здания равной 56 041 000 руб., суды исходили из недоказанности истцом допущенных нарушений при оценке и составлении отчета требований нормативных документов в области оценочной деятельности, повлиявших на определение размера рыночной стоимости объекта недвижимости, и предъявления указанного требования к ненадлежащему ответчику.

В части требования об обязании Департамента заключить с истцом договор купли-продажи спорной недвижимости суды, с учетом установленных фактических обстоятельств, пришли к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты.

Оставляя иск в части обязания ответчика исключить из договора купли-продажи условия о выкупе земельного участка без рассмотрения, суды указали на несоблюдение истцом досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора.

Кассационная коллегия соглашается с выводами судов, изложенными в обжалуемых судебных акта, признает их обоснованными ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется заинтересованным лицом, при этом выбранный способ защиты должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с положением части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Положениями статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации определены порядок передачи на разрешение суда и рассмотрение им разногласий, возникших при заключении договора, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и предусмотрено, что этой стороне в течение тридцати дней направляется проект разногласий к проекту договора, и при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в установленный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В таких случаях условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Кассационная коллегия признает, что суды обоснованно оставили без рассмотрения требование истца об обязании Департамента исключить из договора купли-продажи условия о выкупе земельного участка ввиду несоблюдения истцом досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора, поскольку истец обратился до истечения установленного законом 30-дневного срока после получения извещения об отказе от акцепта или истечения срока для акцепта, принимая во внимание, что исковое заявление поступило в арбитражный суд уже 11.08.2014, при том, что о несогласии на выкуп нежилого здания и земельного участка и просьбе исключить из договора купли-продажи условие о выкупе земельного участка истец уведомил Департамент письмом от 01.08.2014 N 29/14.

Таким образом, установив, что досудебный порядок урегулирования спора в части исключения из проекта договора купли-продажи условия о выкупе земельного участка истцом не соблюден, суды, руководствуясь пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса, правомерно оставили иск в указанной части без рассмотрения.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 13 Закона об оценочной деятельности).

Из статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности усматривается, что результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

При этом правила Федерального закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Из анализа положений Федерального закона N 159-ФЗ и Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует, что установленная в акте органа местного самоуправления выкупная цена недвижимого имущества должна быть признана судом достоверной либо недостоверной.

Изменение выкупной цены имущества, определенной независимым оценщиком, возможно в случае признания данной оценки недостоверной. Только признание отчета недостоверным с участием оценщика может служить основанием для обязания органов государственной власти и местного самоуправления произвести отчуждение имущества по иной цене.

Вопреки доводам заявителя жалобы, суды правильно указали, что по требованию о признании величины рыночной стоимости объекта оценки недостоверной Департамент не является надлежащим ответчиком ввиду того, что рыночная стоимость выкупаемых помещений проводилась специализированной организацией ООО "АБН-Консалт".

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что ответчик по существу не возражал против заключения договора, в котором заинтересован истец, а предлагал условия договора, с которыми истец не согласен, в связи с чем, как правильно указано судами между сторонами имел место спор о разногласиях по условиям договора. В этом случае надлежащим способом защиты права является передача разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, а не понуждение ответчика заключить договор на условиях истца.

Суды обеих инстанций пришли к правильному выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты в части требований о понуждение ответчика заключить договор на условиях истца, при наличии спора о разногласиях.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц. Окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Довод кассационной жалобы о необоснованном отклонении судом ходатайства истца об изменении предмета иска был исследован судом апелляционной инстанции и правомерно отклонен, с учетом положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку одновременное изменение предмета и основания иска Кодексом не допускается.

Ссылка заявителя жалобы на то, что о заявленном истцом ходатайстве об уточнении заявленных требований суд не указал в оспариваемом решении, несостоятельна, поскольку результат рассмотрения ходатайства отражен в протоколе судебного заседания, что не противоречит нормам действующего законодательства.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что, отклоняя ходатайство истца о назначении экспертизы, суд не вынес соответствующее определение об отклонении ходатайства, отклоняется кассационным судом, поскольку заявленное ходатайство было рассмотрено судом и отклонено, что отражено в протоколе судебного заседания, при этом не вынесение арбитражным судом отдельного определения об отклонении ходатайства не привело к принятию неправильного судебного акта.

Более того, согласно положениям статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вынесение отдельного определения об отказе в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы и обжалование его отдельно от судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, арбитражным процессуальным законом не предусмотрено.

Ссылка заявителя жалобы на то, что в нарушение части 5 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд, отказывая в удовлетворении ходатайства об объединении дел в одно производство, не вынес соответствующее определение, несостоятельна, поскольку ходатайство об объединении настоящего дела с делом N А40-159920/14 было судом рассмотрено, а не вынесение судом отдельного определения по итогам рассмотрения заявленного ходатайства не является основанием, влекущим безусловную отмену принятого судебного акта.

Иные приведенные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами судов и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами обеих инстанций были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 января 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2015 года по делу N А40-127621/14 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инженерно-технологическая компания" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

З.А. Аталикова А.И. Стрельников