Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2015 г. N 09АП-9089/15

г. Москва

17 апреля 2015 г.

Дело N А40-127621/14

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей: Сумароковой Т.Я., Александровой Г.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Меликсетяном А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "ИТЕК"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от "26" января 2015 г.

по делу N А40-127621/14, принятое судьей Н.Н. Селиверстовой,

по иску ООО "ИТЕК" (ОГРН 1027700323045)

к Департаменту городского имущества г.Москвы

третьи лица - Департамент культурного наследия города Москвы,

ООО "АБН-Консалт",

о признании величины рыночной стоимости недостоверной,

об обязании исключить из договора купли-продажи условия,

об обязании заключить договор купли-продажи,

при участии в судебном заседании:

от истца: Костючик В.А. на основании доверенности от 30.07.2014;

от ответчика: Кастальская Г.С. на основании доверенности от 30.12.2014;

от третьих лиц: не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "ИТЕК" обратилось в Арбитражный суд с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы (далее - ответчик, Департамент) о:

- признании величины рыночной стоимости отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гиляровского, д.38, общей площадью 585,9 кв.м., в размере 118368000 рублей, определённой ООО "АБН-Консалт" в отчёте об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 28 мая 2014 г. N 738Г/358, недостоверной (завышенной);

- признании величины рыночной стоимости отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гиляровского, д.38, общей площадью 585,9 кв.м., в размере 56041000 рублей, определенной ООО "Беркшир Адвайзори Групп" в отчете N 40-2014 об оценке рыночной стоимости указанного отдельно стоящего здания от 30.07.2014 г., достоверной;

- обязании Департамента исключить из договора купли-продажи условия о выкупе земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гиляровского, вл.38, общей площадью 190 кв.м., кадастровый номер 77:01:0003049:84, разрешённое использование в виде эксплуатации здания под офис;

- обязании Департамента заключить с истцом договор купли-продажи отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гиляровского, д.38, общей площадью 585,9 кв.м. по выкупной стоимости, установленной ООО "Беркшир Адвайзога Групп" в отчете N 40-2014 об оценке рыночной стоимости указанного отдельно стоящего здания от 30.07.2014 г., то есть по цене 56041000 рублей.

Решением Арбитражного суда города Москвы от "26" января 2015 г. по делу N А40-127621/14 требование об обязании ответчика исключить из договора купли-продажи условие о выкупе земельного участка, расположенного по адресу : г. Москва, ул. Гиляровского вл. 38 общ. площадью 190 кв.м., оставлено без рассмотрения. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.

Представитель ответчика требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителей 3-х лиц.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, нежилое здание площадью 585,9 кв.м., расположенное по адресу: ул.Гиляровского, д.38, принадлежит ответчику на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 09.04.2003 N 77-01/41-085/2003-594). Земельный участок, на котором расположено указанное здание, также находится в собственности города Москвы (свидетельство от 13.04.2007 N 77-77- 14/004/2007-373).

Истец является арендатором указанного нежилого здания на основании договора аренды от 15.01.2003 года N 01-00031/03, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы.

Истец на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества), 05.12.2013 г. обратился в Департамент с заявлением о приобретении арендуемых помещений.

08 июля 2014 года Департамент издал распоряжение "О приватизации нежилого здания по адресу: г.Москва, ул.Гиляровского, дом 38, общей площадью 585,9 кв.м. и земельного участка площадью 190 кв.м. на котором оно расположено".

Департамент письмом от 11.07.2014 г. направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого здания, письмом от 28.07.2014 г. Департамент направил истцу для согласования охранные обязательства на объект культурного наследия.

Истец в ответ на письмо от 11.07.2014 г. направил ответчику обращение от 01.08.2014 г. N 29/14 о несогласии на выкуп нежилого здания вместе с земельным участком (кадастровый номер 77:01:0003049:84) и просьбой исключить из договора купли-продажи условий о выкупе земельного участка.

Рассматривая заявленные исковые требования, суд первой инстанции принял во внимание, что согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

При таких данных суд первой инстанции правомерно указал на то, что законом установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

Суд правомерно посчитал, что вручив Департаменту обращение от 01.08.2014 г. N 29/14 о несогласии на выкуп нежилого здания и земельного участка и просьбой исключить из договора купли-продажи условие о выкупе земельного участка истец не вправе был обращаться в арбитражный суд ранее истечения установленного законом 30-дневного срока после получения извещения об отказе от акцепта или истечения срока для акцепта.

Между тем, согласно отметке Арбитражного суда города Москвы исковое заявление поступило в арбитражный суд 11.08.2014 г.

Учитывая положения п. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно оставил требование иска об обязании ответчика исключить из договора купли-продажи условия о выкупе земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гиляровского вл. 38 общей площадью 190 кв.м., без рассмотрения.

Рассматривая требования иска о признании величины рыночной стоимости нежилого здания, определённой ООО "АБН-Консалт" в отчёте об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 28 мая 2014 г. N 738Г/358, завышенной и признании величины рыночной стоимости здания равной 56041000 рублей, определенной ООО "Беркшир Адвайзори Групп" в отчете N 40-2014 об оценке рыночной стоимости указанного отдельно стоящего здания от 30.07.2014 г., достоверной, Арбитражный суд города Москвы учел, что в соответствии со ст. 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Согласно приведенной норме права цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Как указано в ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Из ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности усматривается, что под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

В п. 4 Федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения" (ФСО N 5), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 N 328, указано, что в ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками).

Цена спорного объекта установлена в размере 149028000 рублей (в том числе цена земельного участка 30660000 руб.) на основании отчета об оценке ООО "АБН-Консалт" от 28.05.2014 года N 738Г/358 и положительного экспертного заключения НП СPО "СВОД" от 02.06.2014N 515/С-14, что соответствует положениям Закона об оценочной деятельности.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец, заявляя требование о признании величины рыночной стоимости нежилого здания недостоверной, не привел доводов и не представил доказательств, свидетельствующих о нарушении требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, повлиявших на определение размера рыночной стоимости объекта недвижимости.

Кроме того, суд первой пришел к выводу о том, Департамент не является надлежащим ответчиком по требованию о признании величины рыночной стоимости объекта оценки недостоверной, поскольку рыночная стоимость выкупаемые помещений проводилась специализированной организацией ООО "АБН-Консалт".

Принимая во внимание положения Закона об оценочной деятельности и Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, суд первой инстанции пришел к выводу, что субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, также не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем стоимость имущества в размере 56041000 руб., не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

Кроме того, суд первой инстанции правомерно посчитал не подлежащим удовлетворению требование иска об обязании Департамента заключить договор купли-продажи, так как ответчик по существу не возражал против заключения договора, в котором заинтересован истец, а предлагал условия договора, с которыми истец не согласен, в связи с чем имеет место спор о разногласиях по условиям договора; в этом случае надлежащим способом защиты является передача разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, а не понуждение ответчика заключить Договор на условиях истца.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы истца, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Отклоняя доводы заявителя апелляционной жалобы о необоснованном отклонении судом первой инстанции ходатайства истца об изменении предмета иска суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что по смыслу нормы ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от них, признании наличия или отсутствия правоотношения, изменении или прекращении его. Изменение предмета иска - это изменение материально-правового требования истца к ответчику.

Основание иска - это обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение исковых требований к ответчику. Изменение основания иска - изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска.

Одновременное изменение предмета и основания иска Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не допускается. Отказ в принятии уточнений истца отражен в протоколе судебного заседания (т. 5 л.д. 180), что не противоречит нормам действующего законодательства.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "26" января 2015 г. по делу N А40-127621/14 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Т.Я. Сумарокова Г.С. Александрова