Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 августа 2015 г. N Ф05-9785/15 по делу N А40-134188/2014

г. Москва

11 августа 2015 г.

Дело N А40-134188/14

Резолютивная часть постановления объявлена: 05 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен: 11 августа 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Борзыкина М.В.,

судей: Дунаевой Н.Ю., Крекотнева С.Н.,

при участии в заседании:

от истца - Департамент городского имущества города Москвы (г. Москва, ОГРН 1037739510423): Дмитриева Е.А., - доверенность от 30.12.2014 N 33-Д-908/14;

от ответчика - общество с ограниченной ответственностью "Фирма "ИМПЕРИАЛ" (г. Москва, ОГРН 1037739107438): Ануфриева Н.В., - доверенность от 18.09.2014;

от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Департамент культурного наследия города Москвы (г. Москва, ОГРН 1027700151170): представитель не явился;

рассмотрев 05 августа 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (истец) на решение Арбитражного суда города Москвы от 18 декабря 2014 года, принятое судьей Козловым В.Ф., на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2015 года, принятое судьями Тихоновым А.П., Александровой Г.С., Савенковым О.В.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "ИМПЕРИАЛ"

о расторжении охранно-арендного договора от 14.04.2005 N 216-з (учетный номер ДГИ от 21.07.2005 N 00-00080/05), заключенного на аренду нежилого здания площадью 3 893,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Театральный проезд, д. 3, стр. 3, выселении из этого нежилого здания и его передаче в освобожденном виде,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Департамент культурного наследия города Москвы,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "ИМПЕРИАЛ" (далее - общество) о расторжении охранно-арендного договора от 14.04.2005 N 216-з (учетный номер ДГИ от 21.07.2005 N 00-00080/05), заключенного на аренду нежилого здания площадью 3 893,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Театральный проезд, д. 3, стр. 3, выселении из этого нежилого здания и его передаче в освобожденном виде.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Департамент культурного наследия города Москвы (далее - Москомнаследие).

По охранно-арендному договору от 14.04.2005 N 216-з (учетный номер ДГИ от 21.07.2005 N 00-00080/05), о расторжении которого департаментом предъявлен иск, обществу во временное владение и пользование за плату на срок с 14.04.2005 по 14.09.2018 передан памятник: "Центральные ("Китайские") бани, 1891-1892 г.г. Западный корпус, 1891-1892 гг.", расположенный по адресу: Москва, Театральный проезд, д. 3, стр. 3, для использования его под гостинично - ресторанный и торговый комплекс, банно-оздоровительный комплекс.

Состояние названного памятника на день передачи его обществу было неудовлетворительное (за исключением главного входа с лестницы и парадных помещений бывшего в 1993 - 2003 г.г. ресторана "Серебряный 2 век"), а поэтому общество в соответствии с пунктом 11 упомянутого договора обязалось осуществить безотлагательные общие инженерно-геодезические исследования, разработку научно-проектной документации для проведения ремонтно-реставрационных работ, их проведение по согласованной с ГУОП г. Москвы документацией, за свой счет выполнить проектные, ремонтно - реставрационные, консервационные и противоаварийные работы в соответствии с планово-реставрационным заданием госоргана и по его специальному разрешению, содержать территорию памятника и его зон охраны в благоустроенном состоянии, не допускать их использование под новое строительство и хозяйственные нужды, не производить никаких пристроек к зданию и переделок как снаружи, так и внутри него, без специального разрешения госоргана.

На разработку научно - проектной документации для проведения полного комплекса ремонтно - реставрационных работ и приспособления здания для современного использования Москомнаследием оформлено реставрационное задание от 27.10.2008 N 16-11-11/0010-2104/08 и согласован эскизный проект реставрации объекта от 21.05.2009 N 16-02-967/7-(33)-2.

В разделе "Пояснительная записка" эскизного проекта предполагаемые работы характеризуются как фрагментарная реставрация с реконструкцией в процессе проведения работ приспособления здания. Таким образом, поскольку названная документация включает в себя работы по приспособлению объекта, отдельный том "Проект приспособления объекта" не разрабатывался. Работы по перепланировке помещений заявлены в графическом изложении эскизного проекта. В графическом проектном разделе согласно пояснительной записке выделены элементы и части здания, подлежащие безусловному сохранению и реставрации. Эти элементы, обозначенные на схеме как группа N 1, составляют основную ценность здания и не допускают переделок. Группа N 2 характеризует собой общую объемно-планировочную структуру здания, сформировавшуюся к 1891 году, включает периметр наружных стен не вошедших в предмет охраны. Возможны переборки и перекладки, а также изменения, связанные с проектом приспособления и касающиеся объема стен, желательным является сохранение пространственных координат наружных стен, входящих в группу N 2. Группа N 3 включает архитектурно-строительные элементы, не подлежащие охране, в частности, сооруженная в 1930-е годы восточная пристройка прачечного корпуса, стилистически не соответствующая первоначальному объему. Вопрос о сохранении элементов третей группы или удалении оных полностью решается на стадии проекта.

На основания планового (реставрационного) задания от 27.10.2008 N 16 - 11/0010-2104/8, разрешения на производство работ по сохранению объекта культурного наследия от 08.07.2009 N 16-11/009-1149/9 обществом выполнены работы по реставрации и приспособлению здания.

Реставрационный ремонт интерьеров и фасадов согласно письму Мосгорнаследия от 14.11.2014 N ДКН-16-09-1429/4-4-6, выполнен обществом на основании согласованной проектной и разрешительной документации, работы приняты по акту о приемке работ по сохранению объекта Мосгорнаследия в 2010 году.

К охранно - арендному договору от 14.04.2005 N 216-з подписано дополнительное соглашение от 21.04.2010, по условиям которого наименование "охранно-арендный договор" изменено на "договор аренды"; права и обязанности арендодателя переданы департаменту.

В последующем между обществом и Москомнаследием 21.04.2011 подписано охранное обязательство пользователя N 16-23/005-94/11-1, в соответствии с которым общество обязалось обеспечить сохранность объекта культурного наследия регионального значения "Центральные ("Китайские") бани, 1891-1892 гг. Западный корпус, 1891-1892 гг." для использования его под гостинично-ресторанный и торговый комплекс, банно-оздоровительный комплекс.

Из акта технического состояния от 21.04.2011 N 16-11/005-94/11-1 следует, что общее состояние здания, за исключением крыши, удовлетворительное. В 2010 году проведены работы по реставрации. Общество обязано провести инженерно-техническое обследование здания, разработку проекта приспособления здания для современного использования, реставрацию интерьеров с приспособлением для современного использования.

Департаментом 18.03.2014 обществу направлена претензия, из которой следует, что в результате проведенного осмотра здания установлено использование части помещений под парикмахерскую и театр, а также выявлено переустройство (перепланировка) без письменного согласия арендодателя и решения Межведомственной комиссии. Арендатору предложено в срок до 15.04.2014 устранить нецелевое использование, устранить или узаконить проведенные перепланировки строения, или досрочно расторгнуть договор.

Департаментом 17.04.2014 проведен повторный осмотр помещений. При этом установлено, что часть комнат на первом этаже (около 300 кв.м.) не используется, часть используется под гостиницу, торговлю, парикмахерскую (около 150 кв.м., эт. 1 п. I ком. 29, 30), театр (около 170 кв.м., эт. 2 пом. II ком. 15, 16), жилые помещения на чердаке пристройки к мезонину, салон-тату; имеются несогласованные перепланировки, оборудованы дополнительные помещения в мезонине и прилегающие к мезонину. По цели: банно-оздоровительный комплекс помещение не используется.

Обществу 15.05.2014 направлено уведомление N ДГИ-1-45958/14-1 об устранении нарушений и повторно предложено досрочно расторгнуть договор.

Общество в ответах на претензию сослалось на целевое использование помещений и наличие разрешительной документации на переустройство, согласованной с Мосгорнаследием, от досрочного расторжения договора отказалось, что обусловило обращение департамента в арбитражный суд.

В обоснование иска департамент сослался на нарушение обществом условий названного договора, поскольку, как установлено в результате проверок, в части помещений размещены парикмахерская и театр, а также без соответствующих согласований произведено переустройство (перепланировка) нежилых помещений.

Решением от 18.12.2014 в иске отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2015 решение оставлено без изменения.

Требования о проверке законности решения от 18.12.2014, постановления от 10.04.2015 в кассационной жалобе департамента основаны на том, что судом первой инстанции, апелляционным судом при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов не в полном объеме выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела. Имеющие значение для дела обстоятельства, которые суды посчитали установленными, не доказаны. Содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Судами неправильно применены нормы права. Не применены подлежащие применению положения статей 454, 615, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Решение, постановление подлежат отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска.

Отзывы на кассационную жалобу не направлены.

В судебное заседание суда кассационной инстанции по рассмотрению кассационной жалобы, состоявшееся 05.08.2015 в 15 часов 30 минут, явились представитель департамента, представитель общества. Каждый из них в отдельности заявил, что не возражает против рассмотрения кассационной жалобы в отсутствие представителя Москомнаследия.

Поскольку Москомнаследие было надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства, препятствий для рассмотрения кассационной жалобы в данном судебном заседании не имелось.

Относительно кассационной жалобы даны следующие объяснения:

- представитель департамента объяснил, что доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, поддерживает.

- представитель общества объяснил, что возражает против доводов, содержащихся в кассационной жалобе, поскольку эти доводы несостоятельны.

Законность решения от 24.12.2014, постановления от 06.04.2015 проверена в пределах, установленных для рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, объяснений относительно кассационной жалобы.

Возникший спор, как показала проверка доводов, содержащихся в кассационной жалобе с учетом материалов дела, судом первой инстанции, апелляционным судом разрешен на основании положений статей 309, 310, пункта 2 статьи 450, пункта 1 статьи 615, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом Положения о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденного постановлением правительства Москвы от 22.02.2013 N 99-ПП, оценке условий охранно - арендного договора от 14.04.2005 N 216-з в совокупности с другими доказательствами.

Суды исходили из того, что названный договор в соответствии с пунктами 14, 15 может быть расторгнут в одностороннем порядке при повторном нарушении арендатором условий договора, в частности, не выполнении обязанностей, предусмотренных пунктами 10 -12 договора. Организация в здании театральных постановок и оказание парикмахерских услуг не противоречит общей целевой концепции здания как гостинично-ресторанного, торгового и банно-оздоровительного комплекса. Концертные или театрализованные выступления являются сопутствующей услугой для посетителей ресторана или клуба, а парикмахерские услуги дополняют услуги, оказываемые в банном комплексе. То обстоятельство, что в результате названной деятельности зданию наносится непоправимый вред, департаментом не подтверждено. Здание, как следует из акта технического состояния от 14.04.2005, пояснительной записки к проекту реставрации, при передаче обществу находилось в неудовлетворительном состоянии. Согласно пояснительной записке, первоначальная планировка здания в связи с многочисленными изменениями функционального зонирования, а также с неоднократными изменениями назначения отдельных частей, не сохранилась. Особенно она сильно искажена разборками, а также устройствами поздних перегородок в ресторанной и офисной части здания. Для устранения повреждений конструкций здания, возникших по причине излишней увлажненности помещений, требовалось раскрытие межэтажных перекрытий и их замена. В южной, офисной части здания, и также северной части восточного корпуса, вопрос о восстановлении интерьеров ввиду их полной утраты не ставился, предлагалась расчистка внутреннего пространства и организация внутренней планировки в соответствии с требованиями заказчика. Изготовленный на основании планового (реставрационного) задания от 27.10.2008 N 16-11/0010-2104/8 и согласованный Москомнаследием эскизный проект реставрации объекта от 21.05.2009 N 16-02-967/7-(33)-2 предусматривает переустройство (перепланировки) указанных частей здания. Согласно письму Мосгорнаследия от 14.11.2014 N ДГН-16-09-1429/4-4-6 обществом проведены работы на основании проектной и разрешительной документации Мосгорнаследия. В результате проведенного при рассмотрении дела сравнительного анализа поэтажного плана БТИ по состоянию на 10.09.2014 и эскизного проекта установлено, что входящие в первую группу помещения, являющиеся предметом охраны, в целом соответствуют эскизному проекту. Отмеченные красными линиями перегородки в коридоре первого этажа, в результате которой возникли комнаты а1 и а4, соответствуют сужению коридора на эскизном проекте. Выделенные красными линиями перегородки в помещении второго этажа, в результате которых возникли комнаты 12, 13 и 14а, имеются на эскизном проекте (стр. 19 проекта, т. 2 л.д. 81). Произведенные перепланировки помещений, входящих во вторую и третью группы, имеют ряд отступлений от эскизного проекта. Однако, поскольку эскизный проект представляет собой проект перепланировок с целью приспособления здания под требования арендатора, такие изменения не носят существенный характер и негативно на восприятие здания как объекта культурного наследия не сказываются, тем более что перепланировки помещений произведены в его неохраняемой части. Передавая здание обществу для целей, указанных в пункте 1 охранно-арендного договора, и, учитывая фактическое использование и состояние здания до его передачи арендатору, департаменту было известно, что исполнение обществом условия договора об использовании предмета аренды в установленных договором целях потребует проведения работ по переустройству помещений и их приспособлению для нужд арендатора. Проведение таких работ арендодателем было разрешено, что подтверждается ссылкой на их необходимость по приспособлению в плановом (реставрационном) задании Москомнаследия от 27.10.2008 N 16-11/0010-2104/8 и согласованным эскизным проектом реставрации. Таким образом, оснований для вывода о том, что переделки здания произведены арендатором без согласия арендодателя ("госоргана"), что запрещено подпунктом "в" пункта 11 названного договора, не имеется. Так как переделка здания проведена арендатором в целях его приспособления для целей аренды и не затрагивает охраняемой части, департамент не лишается того, на что он рассчитывал при заключении договора. Гостиничная часть здания согласована проектом и соответствует целям аренды. Проведенные перепланировки не нарушают концепции использования здания.

При принятии постановления суд кассационной инстанции исходит из того, что фактические обстоятельства судом первой инстанции, апелляционным судом установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Выводы судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам соответствуют.

Доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, обсуждены и отклонены по мотиву неосновательности, поскольку выводов судов не опровергают, сводятся к иной оценке установленных судами фактов, в то время как иная оценка установленных судом первой инстанции, апелляционным судом фактов процессуальным законом к компетенции суда кассационной инстанции не отнесена.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены решения, постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 18 декабря 2014 года по делу N А40-134188/14, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2015 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

М.В. Борзыкин

судья

Н.Ю. Дунаева

судья

С.Н. Крекотнев