Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19 июля 2017 г. N Ф05-9287/17 по делу N А40-222355/2016

город Москва

19 июля 2017 г.

Дело N А40-222355/16

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2017 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,

судей: Григорьевой И.Ю., Дзюбы Д.И.,

при участии в заседании:

от заявителя: Слободин С.М., доверенность от 06.06.2017;

от заинтересованного лица: Велиев М.Н., доверенность от 30.12.2016;

рассмотрев 12 июля 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу

заинтересованного лица - Управления Росреестра по Москве

на решение от 26 января 2017 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Кукиной С.М.,

на постановление от 05 апреля 2017 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Яковлевой Л.Г., Лепихиным Д.Е., Мухиным С.М.,

по делу N А40-222355/16

по заявлению АО "Олимпийский комплекс "Лужники"

о признании незаконным отказа

к Управлению Росреестра по Москве,

УСТАНОВИЛ:

АО "Олимпийский комплекс "Лужники" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее - управление) о признании незаконным решения, оформленного сообщением от 04.08.2016 N 77/011/003/2016-621, 624, об отказе в государственной регистрации ипотеки нежилых зданий по адресу: г. Москва, ул. Лужники, д. 24, стр. 2 и стр. 3, и права аренды участков под данными зданиями, и обязании зарегистрировать ипотеку нежилых зданий по адресу: г. Москва, ул. Лужники, д. 24, стр. 2 и стр. 3, и права аренды земельных участков под данными нежилыми зданиями на основании договора ипотеки от 06.06.2016 N 02/6/7970/14, заключенного между АО "Олимпийский комплекс "Лужники" и ПАО Сбербанк (далее - банк).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 января 2017 года заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 апреля 2017 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Управление Росреестра по Москве обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального права и процессуального права.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заинтересованного лица поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель заявителя возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, АО "Олимпийский комплекс "Лужники" является собственником объектов недвижимого имущества - нежилых зданий, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Лужники, д. 24, стр. 2 и стр. 3, а также арендатором земельного участка, общей площадью 1.589.460 кв.м, имеющий адресный ориентир: г. Москва, ул. Лужники, д. 24, кадастровый номер: 77:01:0005020:11, на основании договора аренды земельного участка от 20.09.2012 N М-01-038147, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы. Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном действующим законодательством порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 10.10.2015 сделана соответствующая запись регистрации N 77-77-14/035/2012-672. В границах земельного участка, арендуемого заявителем, кроме вышеуказанных зданий расположено еще 23 объекта недвижимого имущества, собственником которых является заявитель.

14.06.2016 заявитель совместно с ПАО Сбербанк обратились в Управление Росреестра по Москве с заявлениями о государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества - нежилых зданий, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Лужники, д. 24, стр. 2 и стр. 3, и права аренды частей арендуемого земельного участка, на которых находятся данные нежилые здания.

В качестве документа-основания государственной регистрации ипотеки, как ограничения (обременения) прав собственности на вышеуказанные здания и права аренды частей земельного участка, был представлен договор ипотеки от 06.06.2016 N 02/6/7970/14 (далее - договор об ипотеке), заключенный между заявителем и банком в обеспечение кредитных обязательств заявителя по договору об открытии возобновляемой кредитной линии от 06.10.2014 N 6/7970/14 (далее - кредитный договор). За каждую государственную регистрацию заявителем была уплачена госпошлина на общую сумму 16.000 руб. Копии договора об ипотеке, кредитного договора и платежных поручений об уплате пошлины за государственную регистрацию находятся в материалах регистрационных дел.

04.08.2016 управлением принято решение об отказе в государственной регистрации ипотеки, на основании абзаца четвертого и десятого пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), согласно которым:

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац четвертый пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации);

- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац десятый пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации).

В сообщении об отказе управлением указаны следующие причины, согласно которым не представляется возможным зарегистрировать ипотеку, а именно:

- право аренды на земельные участки под зданиями в установленном действующим законодательством порядке не зарегистрировано, в связи с чем данные участки не могут быть предметом ипотеки;

- представленный на государственную регистрацию договор об ипотеке не соответствует требованиям Закона о государственной регистрации, поскольку в данном договоре не указано место заключения кредитного договора и не указано наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

По правилам статьи 4 Закона о государственной регистрации, государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В силу пункта 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица. При этом к заявлению о государственной регистрации прав в соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.

В пункте 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации указано, что к заявлению прилагается договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, вместе с указанными в таком договоре документами.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке.

Согласно пункту 2 статьи 9 Закона об ипотеке, предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Общество как собственник здания в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе владеть, пользоваться и распоряжаться как всем объектом недвижимости, так и его частями, и совершать в отношении этого имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В соответствии с пунктом 9 статьи 12 Закона о государственной регистрации, в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Реестра и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. При этом данным Законом не предусмотрена новая процедура регистрации права собственности того же лица на выделенные объекты недвижимости с подачей заявления правообладателем о перерегистрации его права на выделенные объекты недвижимости. При этом указанной нормой права не предусмотрена новая процедура регистрации права собственности того же лица на выделенные объекты недвижимого с подачей заявления правообладателем о перерегистрации. Данная правовая позиция изложена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2014 N ВАС-1032/14.

Исходя из положений пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 69 Закона об ипотеке, ипотека здания или сооружения допускается с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо права аренды этого участка или его соответствующей части.

Как следует из материалов дела и установлено судами, предметом залога является не здание или сооружение, а некоторые отдельные помещения здания, поставленные на самостоятельный кадастровый учет.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что при залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания.

Исходя из системного толкования норм гражданского законодательства, договор ипотеки доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание не может быть признан ничтожным из-за отсутствия в нем указания о залоге прав на земельный участок, на котором находится заложенный объект недвижимости.

Судами установлено, что договор об ипотеке, представленный на государственную регистрацию, содержит необходимые данные, позволяющие идентифицировать объект ограничения (обременение) права в форме ипотеки (наименование, площадь, место нахождения, кадастровый номер) и являются достаточными для осуществления государственной регистрации ипотеки. Сведения о государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом ипотеки, приведены в договоре об ипотеке с указанием наименования реестра, где зарегистрированы права на объекты недвижимого имущества (ЕГРП), даты и номера записи государственной регистрации.

Функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 25.12.2008 N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии", возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

Соответственно, отсутствие в договоре об ипотеке наименования органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества, не является основанием для признания договора об ипотеке, как не соответствующего Закону об ипотеке, так и основанием для отказа в государственной регистрации ипотеки.

Место заключения кредитного договора, а именно - г. Москва, указано в преамбуле данного договора. На государственную регистрацию ипотеки копия кредитного договора была представлена. Договор об ипотеке содержит весь объем необходимых данных обязательства, обеспечиваемого ипотекой (статья 2 договора об ипотеке).

Заявитель и банк при заключении договора об ипотеке руководствовались нормами, установленными пунктом 1 статьи 130, статьей 336 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 5, 9, 69 Закона об ипотеке, Законом о государственной регистрации, Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре).

На дату заключения договора об ипотеке предмет залога в составе нежилых зданий и земельных участков под ними совместно был осмотрен представителями общества и банка, что подтверждается договором об ипотеке (пункт 1.4). Границы участков под нежилыми зданиями, право аренды на которые передаются в залог (ипотеку) в рамках договора об ипотеке, идентифицированы (совпадают) с границами, определенными посредством проведения на местности кадастровых работ по образованию частей земельного участка, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости с соответствующими номерами: 77:01:0005020:11/8 и 77:01:0005020:11/7 под ограничение (обременение) права аренды земельного участка - залог (ипотека). Копия листа кадастровой выписки о земельном участке об учете данных частей земельного участка оформлена в качестве приложения к договору об ипотеке.

В соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) и условиями договора аренды земельного участка общество уведомило арендодателя земельного участка (Департамент городского имущества города Москвы) о заключении договора об ипотеке и информация по данному уведомлению учтена арендодателем, что подтверждается письмом Департамента городского имущества города Москвы от 29.06.2016 N ДГИ-1-49838/16-1.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 69 Закона об ипотеке, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Заявитель является арендатором земельного участка, общей площадью около 159 га, в границах которого, в том числе, расположены нежилые здания, которые передаются в ипотеку. На все участки под зданиями, расположенными в границах земельного участка, арендуемого заявителем, распространяется действие договора аренды земельного участка (право аренды), зарегистрированного в ЕГРП.

Предметом ипотеки, согласно пункту 4 статьи 5 Закона об ипотеке, может быть часть имущества, раздел которого в натуре возможен без изменения его назначения (делимая вещь). Сведения об участках под зданиями, передаваемыми в залог, внесены в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) с присвоением отдельных кадастровых номеров. Каждый земельный участок индивидуализирован и обособлен.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по заказу заявителя были выполнены кадастровые работы, целью которых, на основании представленного в ГКН межевого плана, была необходимость учета частей земельного участка под зданиями, передаваемыми в ипотеку. Выполнение кадастровых работ частей земельных участков предусмотрено частью 4.1 статьи 1 Закона о кадастре. Каждая часть земельного участка индивидуализирована и обособлена.

По выполнении кадастровых работ определены координаты характерных точек границ каждой части земельного участка (участков под зданиями, передаваемыми в ипотеку), площадь каждой части земельного участка и их характеристика (под ограничение (обременение) права аренды земельного участка - ипотека). Каждая часть земельного участка под зданиями, передаваемыми в ипотеку, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер.

В соответствии с пунктом 55 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков", в текстовой части межевого плана, как документа - основания государственного кадастрового учета частей земельного участка, содержится предварительный договор об ипотеке. Актуальность учета частей земельного участка под зданиями, передаваемыми в ипотеку, подтверждается сведениями ГКН.

Предмет ипотеки в части передачи в залог права аренды части земельного участка в габаритах здания (то есть функционально обеспечивающего закладываемое здание) соответствует требованиям законодательства Российской Федерации.

Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765, а именно пунктом 96 раздела X данных Правил "Особенности внесения записей о государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, удостоверения проведенной государственной регистрации ипотеки" установлено, что предметом ипотеки может быть как весь объект недвижимости целиком, так и часть объекта недвижимости, но при условии наличия учетного номера такой части.

Таким образом, заявление о проведении соответствующих регистрационных действий подано уполномоченным лицом с приложением всех предусмотренных законом документов. Законодательно определенные основания для отказа в государственной регистрации отсутствуют.

Частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

С учетом изложенного, суды пришли к правомерному выводу о том, что решение Управления Росреестра по Москве об отказе в государственной регистрации ипотеки нежилых зданий по адресу: г. Москва, ул. Лужники, д. 24, стр. 2 и стр. 3, и права аренды участков под данными зданиями, оформленного сообщением от 04.08.2016 N 77/011/003/2016-621, 624, является незаконным и необоснованным.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в целях устранения допущенных заинтересованным лицом нарушений законных прав и интересов заявителя, суды правомерно обязали Управление Росреестра по Москве в установленном законом порядке и сроки зарегистрировать ипотеку нежилых зданий по адресу: г. Москва, ул. Лужники, д. 24, стр. 2 и стр. 3, и права аренды участков под данными нежилыми зданиями на основании договора ипотеки от 06.06.2016 N 02/6/7970/14, заключенного между АО "Олимпийский комплекс "Лужники" и ПАО Сбербанк.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу.

Доводы кассационной жалобы о нарушении судами норм материального права судебной коллегией отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании этих норм.

Указанные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения и оценки судов при принятии обжалуемых актов. Каких-либо новых доводов кассационная жалоба не содержит, а приведенные в жалобе доводы не опровергают правильности принятых по делу судебных актов.

Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, могущих повлиять на правильность принятых судами судебных актов либо влекущих безусловную отмену последних, судом кассационной инстанции не выявлено.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, по делу не имеется.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 января 2017 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 апреля 2017 года по делу N А40-222355/16 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Росреестра по Москве - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.В. Кузнецов

Судьи

И.Ю. Григорьева Д.И. Дзюба