Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 июня 2017 г. N Ф05-7261/17 по делу N А40-213918/2014

г. Москва

15 июня 2017 г.

Дело N А40-213918/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2017 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Нечаева С.В.

судей Дунаевой Н.Ю., Петровой Е.А.

при участии в заседании:

от истца: Балыш Л.Я., дов. от 15.12.2016

от ответчика: Шинкарюк А.Ю., дов. от 09.01.2017 N 33-Д-3/17

от Совета дома: Микрюков И.М., председатель, Тарасенко Г.В., сопредседатель

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного

общества "Социально ориентированная розничная торговая сеть - Валовая"

на постановление от 20 февраля 2017 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

вынесенное судьями Левченко Н.И., Валиевым В.Р., Пирожковым Д.В.,

по иску открытого акционерного общества "Социально ориентированная розничная торговая сеть - Валовая"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

третье лицо - Совет дома собственников жилья

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Социально Ориентированная Розничная Торговая Сеть - Валовая" (далее - ОАО "СОРТС", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 463,5 кв.м (подвал, пом. IX, комн. 1, 1а, 2-10, 10а, 10б, 10в, 11, 12, 12а, 12б, 12в, 13, 14, 17, 18, 18а, 19, 20, 20а, 21, 22), расположенной по адресу: г. Москва, ул. Валовая, дом 8/18, о котором внесена запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.09.2009 N 77-77-11/091/2006-555, изложив:

пункт 3.1 договора в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 33 939 831 (Тридцать три миллиона девятьсот тридцать девять тысяч восемьсот тридцать один) рубль. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляются";

пункт 3.4: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 942 773 (девятьсот сорок две тысячи семьсот семьдесят три) рубля 08 копеек и процентов за представленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.".

Определением суда первой инстанции от 10.03.2015 по делу назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО "Паритет-Консалтинг".

По результатам экспертизы в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования и просил об урегулировании разногласий между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 463,5 кв.м (подвал, пом. IX, комн. 1, 1а, 2-10, 10а, 10б, 10в, 11, 12, 12а, 12б, 12в, 13, 14, 17, 18, 18а, 19, 20, 20а, 21, 22), расположенной по адресу: г. Москва, ул. Валовая, дом 8/18, о котором внесена запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.09.2009 N 77-77-11/091/2006-555, изложив: пункт 3.1 договора в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 50 916 575 (Пятьдесят миллионов девятьсот шестнадцать тысяч пятьсот семьдесят пять) рублей 00 копеек в соответствии с экспертным заключением судебной экспертизы N б/н от 25.03.2015, выполненным ООО "Паритет-Консалтинг". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляются"; пункт 3.4: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 414 349 (Один миллион четыреста четырнадцать тысяч триста сорок девять) рублей 30 копеек и процентов за представленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 сентября 2015 года уточненные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в суде апелляционной инстанции.

В порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Совет дома собственников жилья обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение, утверждая, что истец не имеет преимущественного права на выкуп помещений и, настаивая на привлечении Совета дома к участию в деле в качестве третьего лица, поскольку спорное имущество имеет признаки общедолевого.

Определением от 18.02.2016 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, и привлек к участию в деле в качестве третьего лица Совет дома собственников жилья.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2017 года решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявления отказано.

От истца поступила кассационная жалоба, в которой он просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.

Представители ответчика, третьего лица возражали против удовлетворения кассационной жалобы, просили оставить в силе обжалуемый судебный акт.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемом постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, дело направлению на новое рассмотрение в Десятый арбитражный апелляционный суд по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 15.07.2005 между Департаментом имущества города Москвы и ОАО "Социально Ориентированная Розничная Торговая Сеть" (ОГРН 1027739053638) заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы N 01-00543/05, сроком действия с 27.01.2005 до 26.01.2010, на помещение площадью 473,6 кв.м., состоящее согласно поэтажного плана и экспликации БТИ из пом. IX (подвал) комн. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20.

Нежилой объект передан в аренду для использования под продовольственный магазин социальной направленности.

В результате реорганизации в форме выделения создано юридическое лицо - ОАО "Социально Ориентированная Розничная Торговая Сеть - Валовая" (ОГРН 5087746478056), что подтверждается свидетельством от 24.11.2008 и уставом указанного общества.

Дополнительным соглашением от 21.07.2009 к договору арендатор был заменен на его правопреемника ОАО "Социально Ориентированная Розничная Торговая Сеть - Валовая".

Дополнительным соглашением от 21.07.2009 к договору аренды стороны продлили срок действия договора до 01.07.2015.

Истец 14.04.2014 обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.

Письмом исх. N 33-5-11484/14-(-2)-0 от 28.10.2014 Департамент направил истцу проект договора купли-продажи нежилого помещения.

Между сторонами возникли разногласия в части определения стоимости выкупаемого имущества и порядка расчетов.

Письмом исх. N 15-10/14 от 15.10.2014 (вх. N ДИГМ 33-5-11484/14-3 от 22.10.2014) истец направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи с учетом прилагаемого подписанного протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения).

Согласно отчету N 97-АР от 15.10.2014, составленному ООО "Аванта" по заданию истца, рыночная стоимость выкупаемого объекта составляет 33 939 831 руб.

Департамент в установленный законом срок не подписал направленный проект договора, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности и подтвержденности материалами дела.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что договор аренды является расторгнутым на основании уведомления N ДГИ-11-12445/015 от 24.03.2015 о расторжении договора аренды от 15.07.2005.

Данным уведомлением Департамент также сообщил, что по состоянию на 24.02.2015 у истца по арендной плате имеется задолженность в размере 8 362 364 руб. 60 коп.

По мнению суда апелляционной инстанции, наличие задолженности в размере 8 362 364 руб. 60 коп. не подтверждает доводы истца о том, что на момент обращения с заявлением (14.04.2014) у него отсутствовала задолженность по арендной плате.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что истец не соответствует требованиям Закона от N 159-ФЗ.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с таким выводами суда апелляционной инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны, в том числе, доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008. (Закон N159-ФЗ).

Для возникновения преимущественного права выкупа истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, должны соответствовать критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ: истец является субъектом малого или среднего предпринимательства; арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится во временном владении и (или) временном пользовании истца непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона (в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ).

Направление Департаментом уведомления N ДГИ-11-12445/015 от 24.03.2015 о расторжении договора аренды от 15.07.2005 не является основанием для отказа в заключении спорного договора, поскольку на момент обращения истца к ответчику за предоставлением государственной услуги (14.04.2014) договор являлся действующим.

Кроме того, при обращении истца за предоставлением государственной услуги ответчиком не была установлена задолженность по арендным платежам и факт использования арендованных помещений не по целевому назначению; ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендованного имущества без каких-либо оговорок или указаний на указанные обстоятельства.

Из переписки сторон в отношении заключения спорного договора и содержания искового заявления усматривается, что настоящий спор возник между сторонами исключительно в отношении цены выкупаемого имущества.

Таким образом, наличие у истца задолженности по арендным платежам и нецелевое использование помещений по состоянию на 24.02.2015 не может являться основанием для отказа в удовлетворении настоящих исковых требований.

В обжалуемом постановлении суд апелляционной инстанции также ссылается на то, что исходя из договора от 15.07.2005 N 01-00543/05 в аренду истцу передавались помещения IX (подвал) комн. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20) общей площадью 473,6 кв.м., а по договору купли-продажи осуществляется продажа помещений с иным составом комнат: подвал, пом. IX, комн.1, 1а, 2-10, 10а, 10б, 10в, 11, 12, 12а, 12б, 12в, 13, 14, 17, 18, 18а, 19, 20, 20а, 21, 22; в материалы дела сторонами не представлено доказательств аренды помещений 1а, 10а, 10б, 10в, 12а, 12б, 12в, 18а, 20а, 21, 22.

Как правильно указано судом апелляционной инстанции, исходя из толкования пункта 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, помещения, не являющиеся предметом аренды, не могут выкупаться субъектом малого предпринимательства; иные помещения город вправе реализовывать исключительно на торгах.

Вместе с тем, включение ответчиком в предмет спорного договора купли-продажи ряда помещений, которые не были предметом договора аренды с истцом, не является основанием для отказа в удовлетворении иска в полном объеме, поскольку это приведет к лишению истца возможности реализации преимущественного права в отношении арендованных им помещений.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции считает выводы суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме не соответствующими фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При таких обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам и доводам сторон с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, после чего, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь ст. ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2017 года по делу N А40-213918/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Председательствующий судья

С.В.Нечаев

Судьи

Н.Ю.Дунаева Е.А.Петрова