Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 октября 2017 г. N Ф05-15007/17 по делу N А40-98941/2016

г. Москва

18 октября 2017 г.

Дело N А40-98941/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2017 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.

судей Кобылянского В.В., Ядренцевой М.Д.

при участии в заседании:

от истца ООО "Рассвет" - Савельев А.Н. по дов. от 10.01.2017

от ответчика ООО "Управляющая компания "Финам Менеджмент" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Москва-Ритейл" - Поляков Р.С. по дов. от 04.07.2016

от ответчика индивидуального предпринимателя Нерсесян Г.В. - Поляков Р.С. по дов. от 19.09.2016

остальные - не явились, извещены

рассмотрев 12 октября 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Управляющая компания "Финам Менеджмент" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Москва-Ритейл" (ответчика)

на решение от 10 мая 2017 года Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Прижбиловым С.В.,

на постановление от 4 июля 2017 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Панкратовой Н.И., Лящевским И.С., Савенковым О.В.,

по иску ООО "Рассвет"

к ООО "Управляющая компания "Финам Менеджмент" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Москва-Ритейл", индивидуальному предпринимателю Нерсесян Г.В.

о взыскании обеспечительного платежа, арендной платы, а также о признании договора прекратившимся с 30.11.2015,

по встречному иску ООО "Управляющая компания "Финам Менеджмент" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Москва-Ритейл"

к ООО "Рассвет"

о взыскании задолженности и неустойки,

третьи лица: Сербиенко В.В., Нерсесян Т.В., Сербиенко В.В.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Оазис" (далее - ООО "Оазис") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Финам Менеджмент" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Москва-Ритейл" (далее - ответчик 1) и индивидуальному предпринимателю Нерсесяну Гайгу Вараздати (далее - ответчик 2) о взыскании перечисленного обеспечительного платежа по договору аренды от 22.06.2016 N УКФ/ДГ/150622/1 в размере 675 000 руб. и 75 000 руб. соответственно, а также арендной платы за первые три месяца срока аренды в размере 600 000 руб. и 66 600 руб. соответственно, и о признании договора прекратившимся с 30.11.2015.

К участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета привлечены Сербиенко В.В., Нерсесян Т.В., Сербиенко В.В.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 16.03.2017 произведена замена ООО "Оазис" на ООО "Рассвет".

До принятия решения по существу заявленных требований ООО "Управляющая компания "Финам Менеджмент" обратилось к ООО "Рассвет" с встречными требованиями о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 485 000 руб. за период с 01.10.2015 по 28.04.2016 и неустойки в сумме 335 155 руб.

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации встречный иск принят судом к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.05.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2017, первоначальный иск удовлетворен частично и с ответчика 1 в пользу истца взыскана задолженность в размере 1 275 000 руб., а с ответчика 2 в пользу истца взыскана задолженность в размере 141 700 руб., а в остальной части первоначального иска отказано. Встречный иск оставлен без удовлетворения

Не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, ООО "Управляющая компания "Финам Менеджмент" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Москва-Ритейл" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой на принятые по делу судебные акты, в которой просит обжалуемые решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование своей кассационной жалобы заявитель указывает на несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального права и норм процессуального права.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

Третьи лица своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению кассационной жалобы по существу.

Представитель истца по доводам кассационной жалобы возражал, ссылаясь на соблюдение норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, пояснил, что, по его мнению, доводы, изложенные в кассационной жалобе, не основаны на нормах права, а направлены на переоценку обстоятельств и доказательств, представленных в материалы дела, что не отнесено к компетенции суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчики поддержали доводы и требования кассационной жалобы.

Определением Арбитражного суда Московского округа от 12.10.2017 произведена замена председательствующего судьи Шишовой О.А. на судью Крекотнева С.Н. по основаниям, предусмотренным пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду болезни судьи Шишовой О.А.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление отмене не подлежат.

Судами установлено, что из представленной истцом заверенной копии договора аренды от 22.06.2015 N УКФ/ДГ/150622/1, договор аренды был подписан представителем истца и ответчиков. Сторонами соблюдена установленная законом письменная форма договора, а также между ними достигнуто согласие по всем существенным условиям договора аренды.

Как следует из пунктов 1.1, 1.2, 2.1 договора, ответчики обязались передать за плату во временное владение и пользование истца нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 5, стр. 1, общей площадью 219,9 кв. м (комнаты 1-6, подвал, помещение N III, комнаты 1-12, этаж 1, помещение N IV), а последний в свою очередь обязался принять его и использовать в соответствии с условиями договора.

Помещение передается арендатору для осуществления коммерческой (торговой) деятельности в сфере розничной торговли для размещения предприятия общественного питания, включая вспомогательные виды деятельности (размещение административного персонала, складирование запасов товарно-материальных ценностей т.д.). Срок аренды 6 лет с даты подписания акта приема-передачи помещения.

При этом истец обязался своевременно внести обеспечительный платеж по договору в размере 900 000 руб. и арендную плату за первые три месяца срока аренды в размере 800 000 руб., а распределение обеспечительного платежа и арендной платы за три месяца срока аренды осуществляется в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды.

Истец предоставил суду первой инстанции доказательства в пользу того, что он надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору аренды, перечислив на расчетный счет ответчиков в соответствии с пунктом 5.2 договора обеспечительный платеж по договору в размере 900 000 руб. и арендную плату за первые три месяца срока аренды в размере 800 000 руб.

Вышеуказанное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями от 23.06.2016 N N 2, 5, 6, 8, 9, от 26.06.2015 N 3, 10, от 01.07.2015 N 14.

Между тем, 22.05.2015 между истцом и ответчиками подписан акт приема-передачи помещения, согласно которому арендатор не имеет никаких претензий к состоянию помещения. Все коммуникации и сети на дату подписания акта и находящиеся в помещении исправны и арендатор не имеет претензий, тогда как в ходе проведения истцом подготовительных работ в помещении с целью его подготовки для осуществления коммерческой деятельности в сфере размещения предприятия общественного питания, были выявлены существенные недостатки помещения, полностью препятствующие пользованию им в соответствии с целевым использованием, установленным договором.

По мнению истца, существенные недостатки помещения относятся к скрытым недостаткам, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны истцу и не могли быть обнаружены истцом во время осмотра помещения при заключении договора и передаче помещения в аренду.

О выявленных существенных недостатках помещения истец незамедлительно уведомил ответчика, что подтверждается письмами истца от 03.09.2015 и от 08.09.2015, а также истец сообщил о необходимости проведения совместной встречи для осмотра технического состояния помещения.

В ходе совместного обследования помещения истцом и представителем ООО Управляющая компания "Финам Менеджмент" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Москва-Ритейл" Фисенко Е.Я., которое было произведено 08.09.2015, были выявлены следующие существенные недостатки и был составлен и подписан соответствующий акт.

Представители Сербиненко В.В., Нерсесяна Т.В. и ИП Нерсесяна Г.В. На обследование помещения не явились, письма арендатора о необходимости проведения совместной встречи для осмотра технического состояния помещения оставили без ответа.

Истец, по результатам проведенного обследования, своим письмом от 16.09.2015 известил ответчиков об их обязанности привести помещение в состояние, пригодное для его целевого использования истцом в соответствии с договором, а также о своем приостановлении оплаты всех платежей по договору, до тех пор, пока помещение не будет приведено ответчиками в состояние, технически пригодное для целевого использования, указанного в договоре.

Вместе с указанным письмом ответчикам на подписание были направлены дополнительные соглашения к договору, предусматривающие прекращение начисления истцу арендной платы, предусмотренной пунктом 5.1. договора и согласованной в графике арендных платежей, начиная с 08.09.2015 до устранения ответчиками недостатков конструктива помещения. Указанное письмо истца, ответчиками также было оставлено без ответа, а дополнительное соглашение не подписано. В последующем вышеуказанные выявленные недостатки помещения были подтверждены техническим заключением ГУП "МосЖилНИИпроект", копия которого была направлена ответчикам.

В соответствии с выводами, указанными в Техническом заключении объект аренды имеет следующие недостатки.

Согласно ГОСТ 31937-2011 фундаменты здания, в котором расположено Помещение, находятся в "ограниченно-работоспособном состоянии", рекомендуется выполнить усиление фундаментов и грунтов. Имеются следы от замачивания на наружных и внутренних стенах подвала. Участками кладка стен подвала водонасыщена. Отступления от ВСН 58-88 (р): контроль за техническим состоянием стен не осуществлялся, имеются трещины, выщелачивание кладки, нарушение сцепления кирпича с раствором с выпучиванием кладки, замачивание кладки, коррозия стальной перемычки.

Здание в зоне обследованных помещений удовлетворяет требованиям механической безопасности, за исключением конструкций, находящихся в "ограниченно-работоспособном техническом состоянии".

При принятии обжалуемых судебных актов суды нижестоящих инстанций исходили из того, что на ответчика перешло бремя доказывания обратного: надлежащего исполнения обязательства по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и его назначению (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, доводы ответчиков со ссылкой на акт приема-передачи помещений от 22.05.2015, а также на то, что при заключении договора аренды истец не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, поскольку выявленные недостатки не являются скрытыми, в связи с чем, на основании пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации ответственность арендодателя после передачи помещений исключается, были отклонены.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, указал на то, что выводы суда первой инстанции о том, что встречный иск к ООО "Рассвет" направлен на зачет встречных обязательств, являются ошибочными, так как на основании договора цессии от 01.12.2016 к ООО "Рассвет" перешло только право требования неосновательного обогащения в размере 1 275 000 руб. с ответчика 1 и в размере 141 700 руб. с ответчика 2. Права и обязанности арендатора по договору аренды от 22.06.2015 N УКФ/ДГ/150622/1 к ООО "Рассвет" не перешли, вследствие чего обязательства у ООО "Рассвет" вносить арендную плату не возникло.

Вместе с тем, ошибочный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправомерного решения в части отказа в удовлетворении встречного иска.

Судебная коллегия суда округа, с учетом установленных судами нижестоящих инстанций фактических обстоятельств, соглашается с выводами судов.

Если исходить из требований пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, то арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Обязательство арендатора по внесению арендной платы, предусмотренной статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации является встречным по отношению к вышеуказанному обязательству арендодателя, в связи с чем оно не может возникнуть ранее надлежащего исполнения обязательства последним.

В случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора. (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит норму, в соответствии с которой арендодатель не отвечает за недостатки имущества, если они были оговорены при заключении договора, были известны арендатору либо должны были быть обнаружены им при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В случаях, на которые распространяется действие пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылка арендатора на невозможность использования объекта аренды ввиду наличия в нем недостатков невозможно, поскольку ухудшение состояния имущества или условий его использования по сравнению с предусмотренными договором или существовавшими на момент передачи имущества нет.

Аналогичное правило установлено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из смысла приведенных норм следует, что основанием для снижения размера арендных платежей могут служить лишь те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора. Указанное толкование приведенной нормы корреспондирует общему принципу свободы договора, закрепленному в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом вышеуказанных норм права, судами сделан правильный вывод о том, что характер перечисленных в техническом заключении ГУП "Мосжилниипроект" (ноябрь 2015 года) недостатков исключает возможность их выявления в ходе первичного осмотра без привлечения соответствующих специалистов, а уведомление о наличии "скрытых" недостатков у переданного в аренду имущества направлено в адрес ответчиков спустя полтора месяца после его передачи, т.е. в разумный срок.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав доказательства по делу в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приняв во внимание условия заключенного сторонами договора, пришли к правильному выводу о необоснованности встречного иска и об отказе в его удовлетворении, а также об обоснованности первоначального иска частично.

Доводы о том, что помещения были переданы без замечаний и что суд первой инстанции признал действия арендодателей недобросовестными указывая на их бездействие в виде непредставления арендатору полной информации о техническом состоянии объекта аренды, следовательно, статья 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, применена неправомерно, а также что требования об ограниченно-работоспособном техническом состоянии помещения не подтверждает невозможность использования всего помещения в целом и что при возврате помещений, арендодатель обнаружил в них незаконную перепланировку, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции.

Фактические обстоятельства установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов о применении нормы права установленным ими по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам соответствуют.

Содержащиеся в кассационной жалобе доводы обсуждены и отклонены по мотиву неосновательности, поскольку об ошибочности выводов судов, о применении нормы права относительно установленных ими по данному делу фактических обстоятельств не свидетельствуют, а иная оценка фактов, установленных судом первой инстанции, апелляционным судом, процессуальным законом к компетенции суда кассационной инстанции не отнесена.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены решения, постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 10 мая 2017 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 июля 2017 года по делу N А40-98941/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.Н.Крекотнев

Судьи

М.Д.Ядренцева В.В.Кобылянский