Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 июля 2017 г. N 09АП-25894/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 18 октября 2017 г. N Ф05-15007/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Москва

04 июля 2017 г.

Дело N А40-98941/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 июля 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Лящевского И.С., Савенкова О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыревой К.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Управляющая компания "Финам Менеджмент"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 10 мая 2017 года

по делу N А40-98941/2016, принятое судьей Прижбиловым С.В.,

по иску ООО "Рассвет" (ОГРН 1143850020731)

к ответчикам: 1. ООО "Управляющая компания "Финам Менеджмент" (ОГРН 1037739042285);

2. ИП Нерсесян Г.В. (ОГРН 311774624200218)

о взыскании перечисленного обеспечительного платежа по Договору аренды от 22 июня 2016 года N УКФ/ДГ/150622/1 в размере 675 000 рублей и 75 000 рублей соответственно, а также арендной платы за первые три месяца срока аренды в размере 600 000 рублей и 66 600 рублей соответственно, признании Договора прекратившимся с 30.11.2015,

и по встречному иску о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 485 000 рублей, неустойки в сумме 335 155 рублей,

третьи лица: 1) Сербиенко В.В. 2) Нерсесян Т.В. 3) Сербиенко В.В.,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Савельев А.Н. по доверенности от 10.01.2017;

от ответчиков: от ИП Нерсесян Г.В.- Поляков Р.С. по доверенности от 19.09.2016,

от ООО "Управляющая компания "Финам Менеджмент" - Поляков Р.С. по доверенности от 04.07.2016;

от третьих лиц: не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Оазис" (далее- истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Финам Менеджмент" (далее- ответчик 1) и индивидуальному предпринимателю Нерсесяну Гайгу Вараздати (далее- ответчик 2) о взыскании перечисленного обеспечительного платежа по Договору аренды от 22 июня 2016 года N УКФ/ДГ/150622/1 в размере 675 000 рублей и 75 000 рублей соответственно, а также арендной платы за первые три месяца срока аренды в размере 600 000 рублей и 66 600 рублей соответственно, признании Договора прекратившимся с 30.11.2015.

Арбитражным судом города Москвы к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно спора привлечены: Сербиенко В.В., Нерсесян Т.В., Сербиенко В.В.

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Финам Менеджмент" предъявило к обществу с ограниченной ответственностью "Рассвет" встречный иск о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 485 000 рублей за период с 01.10.2015 по 28.04.2016, неустойки в сумме 335 155 рублей.

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации встречный иск принят судом к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

16 февраля 2017 года истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о процессуальном правопреемстве на стороне истца на общество с ограниченной ответственностью "Рассвет".

Основанием перехода прав и обязанностей арендатора в материальном правоотношении является Договор цессии от 01 декабря 2016 года.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 16 марта 2017 года произведена замена общества с ограниченной ответственностью "Оазис" на общество с ограниченной ответственностью "Рассвет".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10 мая 2017 года по делу N А40-98941/2016 первоначальный иск удовлетворены частично, с ответчика 1 в пользу истца взыскана задолженность в размере 1 275 000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 25 750 рублей. С ответчика 2 в пользу истца взыскана задолженность в размере 141 700 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1 417 рублей. В остальной части первоначального иска отказано. Встречный иск оставлен без удовлетворения.

Не согласившись с вынесенным по делу решением, ответчик 1 обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своей жалобы ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм процессуального и материального права. Указывает на то, что помещения были переданы без замечаний; суд первой инстанции признал действия арендодателей недобросовестными, указывая на их бездействие в виде непредставления арендатору полной информации о техническом состоянии объекта аренды, следовательно, статья 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, применена неправомерно. Полагает, что требования об ограниченно-работоспособном техническом состоянии помещения не подтверждает невозможность использования всего помещения в целом. Ссылается на то, что при возврате помещений, арендодатель обнаружил в них незаконную перепланировку.

Представитель ответчиков в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исключительно встречных исковых требований.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

В судебное заседание апелляционной инстанции третьи лица не явились, о времени и месте, судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей явившихся лиц, участвующих в деле, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как усматривается из представленной истцом заверенной копии Договора аренды от 22 июня 2015 года N УКФ/ДГ/150622/1 (далее по тексту решения также Договор), договор аренды был подписан представителем истца и ответчиков. Сторонами соблюдена установленная законом письменная форма договора, а также между ними достигнуто согласие по всем существенным условиям договора аренды.

Как следует из пунктов 1.1, 1.2, 2.1 Договора, ответчики обязались передать за плату во временное владение и пользование истца нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 5, стр. 1, общей площадью 219,9 кв.м (комнаты 1-6, подвал, помещение N III, комнаты 1-12, этаж 1, помещение N IV), а последний в свою очередь обязался принять его и использовать в соответствие с условиями договора.

Помещение передается арендатору для осуществления коммерческой (торговой) деятельности в сфере розничной торговли для размещения предприятия общественного питания, включая вспомогательные виды деятельности (размещение административного персонала, складирование запасов товарно-материальных ценностей т.д.). Срок аренды 6 лет с даты подписания акта приема-передачи помещения. (т. 1 л.д. 18-27).

При этом, истец обязался своевременно внести обеспечительный платеж по договору в размере 900 000 рублей и арендную плату за первые три месяца срока аренды в размере 800 000 рублей. При этом распределение обеспечительного платежа и арендной платы за три месяца срока аренды осуществляется в соответствии с пунктом 5.2 Договора аренды.

Истец предоставил суду первой инстанции доказательства в пользу того, что он надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору аренды, перечислив на расчетный счет ответчиков в соответствии с пунктом 5.2 договора обеспечительный платеж по договору в размере 900 000 рублей и арендную плату за первые три месяца срока аренды в размере 800 000 рублей.

Вышеуказанное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями от 23.06.2016 N N 2, 5, 6, 8, 9, от 26.06.2015 N N 3, 10, от 01.07.2015 N 14 (т. 1 л.д. 100-107).

22 мая 2015 года между истцом и ответчиками подписан Акт приема-передачи помещения, согласно которому арендатор не имеет никаких претензий к состоянию помещения. Все коммуникации и сети на дату подписания акта и находящиеся в помещении исправны и арендатор не имеет претензий (т. 2 л.д. 19).

В ходе проведения истцом подготовительных работ в помещении с целью его подготовки для осуществления коммерческой деятельности в сфере размещения предприятия общественного питания, были выявлены существенные недостатки помещения, полностью препятствующие пользованию им в соответствии с целевым использованием, установленным Договором.

По мнению истца, существенные недостатки помещения относятся к скрытым недостаткам, которые не были оговорены при заключении Договора, не были заранее известны истцу и не могли быть обнаружены истцом во время осмотра помещения при заключении Договора и передаче помещения в аренду.

О выявленных существенных недостатках помещения истец незамедлительно уведомил ответчика, что подтверждается письмами истца исх. N 1/К от 03.09.2015, исх N б/н от 08.09.2015, а также сообщил о необходимости проведения совместной встречи для осмотра технического состояния Помещения.

В ходе совместного обследования Помещения истцом и представителем ОООУправляющая компания "Финам Менеджмент" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Москва-Ритейл" Фисенко Е.Я., которое было произведено 08.09.2015 были выявлены следующие существенные недостатки помещения:

- в подвальных помещениях наблюдается запотевание внутренних частей внешних ведущих стен здания (местами стены мокрые);

- в двух местах имеется выщелачивание, разрушение (частичное) кирпичной кладки внешник несущих стен в нижней части фундамента здания, размером по 0,5 кв. м.;

- в местах разрушения кладки подвала наблюдается грунт (песок) на полу подвала, о чем 08.09.2015, был составлен и подписан соответствующий акт.

Представители Сербиненко В. В., Нерсесяна Т. В. и ИП Нерсесяна Г. В. На обследование помещения не явились, письма Арендатора о необходимости проведения совместной встречи для осмотра технического состояния помещения оставили без ответа.

Истец, по результатам проведенного обследования, своим письмом, исх. N б/н от 16 сентября 2015 года, известил ответчиков об их обязанности привести помещение в состояние, пригодное для его целевого использования истцом в соответствии с Договором, а также о своем приостановлении оплаты всех платежей по Договору, до тех пор, пока помещение не будет приведено ответчиками в состояние, технически пригодное для целевого использования, указанного в Договоре.

Вместе с указанным письмом ответчикам на подписание были направлены Дополнительные соглашения к Договору, предусматривающие прекращение начисления истцу арендной платы, предусмотренной пунктом 5.1. Договора и согласованной в Графике арендных платежей, начиная с 08.09.2015 до устранения ответчиками недостатков конструктива помещения. Указанное письмо истца, ответчиками также было оставлено без ответа, а Дополнительное соглашение не подписано.

В последующем вышеуказанные выявленные недостатки помещения были подтверждены техническим заключением ГУП "МосЖилНИИпроект", копия которого была направлена ответчикам.

В соответствии с выводами, указанными в Техническом заключении объект аренды имеет следующие недостатки.

Согласно ГОСТ 31937-2011 фундаменты здания, в котором расположено Помещение, находятся в "ограниченно-работоспособном состоянии", рекомендуется выполнить усиление фундаментов и грунтов.

Имеются следы от замачивания на наружных и внутренних стенах подвала.

Участками кладка стен подвала водонасыщена. Отступления от ВСН 58-88 (р): контроль за техническим состоянием стен не осуществлялся, имеются трещины, выщелачивание кладки, нарушение сцепления кирпича с раствором с выпучиванием кладки, замачивание кладки, коррозия стальной перемычки.

Выводы по результатам обследования кладки: В кладке стен 1-го этажа по осям "А" и "Г" имеются сквозные и не сквозные, косая трещины, раскрытием до 2 мм, а также внутренние стены подвала по осям "5,6" и "Г" имеют просадку сопровождающуюся раскрытием горизонтальных и косых трещин на высоту 1000 мм от пола, раскрытием от 10 до 20 мм, уклон дверного проема по вертикали в стороны оси "6". Участок кладки внутренней стены по оси "1" м/о "Б-Г" имеет нарушение сцепления кирпича с раствором, сопровождается расслоением и отклонением кладки по вертикали до 40 мм. Имеются участки выщелачивания кирпичной кладки простенков наружной стены 1-го этажа по оси "Г" на глубину от 20 до 100 мм, а также наружной стены подвала по оси "7" м/о "Г-Е" до 80 мм, сцепление кирпичей с раствором участками нарушено, раствор в кладке рыхлый. В процессе эксплуатации здания в наружной стене подвала по оси "7" м/о и внутренней стене 1-го этажа по оси "6" м/о "Г-Д" были устроены без усиления ниши глубиной 500 мм. Перемычка над выполненной нишей отсутствует. Во внутренней стене подвала по оси 7 м/о "В-Г" выполнен проем на высоту 260 мм от пола, шириной 1500 мм без усиления ослабленного участка кирпичной кладки. По совокупности выявленных дефектов и повреждений и в соответствии с ГОСТ 31937-2011 состояние участков стен в местах деформаций, выщелачивания, нарушения сцепления кирпичей с раствором, разобранных "листков кирпичной кладки ниш и проемов оценивается как "ограниченно-работоспособное", ЩВМ требуют ремонта, с устранением выявленных дефектов и повреждений, с усилением поврежденных участков стен.

Содержание полов и перекрытий - неудовлетворительное, балки перекрытия над вывалом и кирпичные своды, имеющие участки выщербливания находятся в ограничено-работоспособном состоянии", участки перекрытия первого этажа, имеющие повреждения и дефекты находятся в "ограниченно-работоспособном состоянии", функционирование конструкций требует ремонта, с устранением выявленных дефектов и устройства чистых покрытий полов.

Общий вывод: согласно Федерального закона N 384-ФЗ от 01.07.2010 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", здание в зоне обследованных Помещений удовлетворяет требованиям механической безопасности, за исключением конструкций, находящихся в "ограниченно-работоспособном техническом состоянии".

При вышеизложенных обстоятельствах в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что на ответчика перешло бремя доказывания обратного: надлежащего исполнения обязательства по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и его назначению (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, представитель ответчиков ссылался на акт приема-передачи помещений от 22 мая 2015 года, а также на то, что при заключении Договора аренды истец не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, поскольку выявленные недостатки не являются скрытыми, в связи с чем на основании пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации ответственность арендодателя после передачи помещений исключается.

Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с указанными доводами исходя из следующего.

На основании пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Обязательство арендатора по внесению арендной платы, предусмотренной статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации является встречным по отношению к вышеуказанному обязательству арендодателя, в связи с чем оно не может возникнуть ранее надлежащего исполнения обязательства последним.

В случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора. (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит норму, в соответствии с которой арендодатель не отвечает за недостатки имущества, если они были оговорены при заключении договора, были известны арендатору либо должны были быть обнаружены им при заключении договора или передаче имущества в аренду. В случаях, на которые распространяется действие пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылка арендатора на невозможность использования объекта аренды ввиду наличия в нем недостатков невозможно, поскольку ухудшение состояния имущества или условий его использования по сравнению с предусмотренными договором или существовавшими на момент передачи имущества нет.

Аналогичное правило установлено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из смысла приведенных норм следует, что основанием для снижения размера арендных платежей могут служить лишь те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора. Указанное толкование приведенной нормы корреспондирует общему принципу свободы договора, закрепленному в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что характер перечисленных в техническом заключении ГУП "Мосжилниипроект" (ноябрь 2015 года) (т. 1 л.д. 45-95) недостатков исключает возможность их выявления в ходе первичного осмотра без привлечения соответствующих специалистов.

При этом, следует отметить, что уведомление о наличии "скрытых" недостатков у переданного в аренду имущества направлено в адрес ответчиков спустя полтора месяца после его передачи, т.е. в разумный срок.

Суд первой инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта основывался на пункте 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым при установлении, исполнении обязательства стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации до тех пор, пока не доказано обратное, презюмируется то, что арендодатель, являясь собственником переданного в аренду нежилого помещения, осведомлен о его техническом состоянии и выявленных арендатором вышеперечисленных недостатках, поскольку на нем лежит бремя содержания, принадлежащего ему имущества.

В настоящем случае, бездействие арендодателя на стадии заключения договора аренды, выразившееся в непредоставлении арендатору полной информации о техническом состоянии объекта аренды признаны судом недобросовестными является достаточным основанием для применения пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Основываясь на вышеперечисленных выводах, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о необоснованности встречного иска и об отказе в его удовлетворении, а также об обоснованности первоначального иска и его удовлетворении в части взыскания с ответчика 1 в пользу истца неосновательного обогащения в размере 1 275 000 рублей и судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме 25 750 рублей, а также взыскания с ответчика 2 в пользу истца неосновательного обогащения в размере 141 700 рублей и судебных расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1 417 рублей, отказав при этом в остальной части первоначального иска.

Доводы заявителя жалобы о том, что помещения были переданы без замечаний и что суд первой инстанции признал действия арендодателей недобросовестными указывая на их бездействие в виде непредставления арендатору полной информации о техническом состоянии объекта аренды, следовательно, статья 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, применена неправомерно, а также что требования об ограниченно-работоспособном техническом состоянии помещения не подтверждает невозможность использования всего помещения в целом и что при возврате помещений, арендодатель обнаружил в них незаконную перепланировку подлежат отклонению, поскольку как верно указал суд первой инстанции в своем решении, в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации до тех пор, пока не доказано обратное, презюмируется то, что арендодатель, являясь собственником переданного в аренду нежилого помещения, осведомлен о его техническом состоянии и выявленных арендатором вышеперечисленных недостатках, поскольку на нем лежит бремя содержания, принадлежащего ему имущества.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что бездействие арендодателя на стадии заключения договора аренды, выразившееся в непредоставлении арендатору полной информации о техническом состоянии объекта аренды признаны судом недобросовестными является достаточным основанием для применения пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выводы суда первой инстанции о том, что встречный иск к ООО "Рассвет" направлен на зачет встречных обязательств, являются ошибочными, так как на основании Договора цессии от 01 декабря 2016 года к ООО "Рассвет" перешло только право требования неосновательного обогащения в размере 1 275 000 рублей с ответчика 1 и в размере 141 700 рублей с ответчика 2.

Права и обязанности арендатора по Договору аренды от 22 июня 2015 года N УКФ/ДГ/150622/1 к ООО "Рассвет" не перешли, вследствие чего обязательства у ООО "Рассвет" вносить арендную плату не возникло.

Вместе с тем, ошибочный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправомерного решения Арбитражного суда города Москвы от 10 мая 2017 года по делу N А40-98941/2016 в части отказа в удовлетворении встречного иска о взыскании с ООО "Рассвет" задолженности по арендной плате в размере 3 485 000 рублей за период с 01.10.2015 по 28.04.2016, неустойки в сумме 335 155 рублей по Договору аренды от 22 июня 2015 года N УКФ/ДГ/150622/1.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для их переоценки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 10 мая 2017 года по делу N А40-98941/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И.Панкратова

Судьи

И.С. Лящевский О.В. Савенков