Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 декабря 2017 г. N Ф05-19045/17 по делу N А40-44066/2015

г. Москва

25 декабря 2017 г.

Дело N А40-44066/15

Резолютивная часть постановления объявлена 18.12.2017.

Полный текст постановления изготовлен 25.12.2017.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Денисовой Н.Д., Петровой Е.А.,

при участии в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "Торгсин 95" - Смирнова И.А.- доверен. от 13.03.2017 г., Сухов А.В.- доверен. от 02.05.2017 г.

от Департамента городского имущества города Москвы - Бушуев Б.А.- доверен.от 29.12.2016 г. N 33-д- 1454/16

от Правительства Москвы - Бушуев Б.А.- доверен.от 25.01.2017 г. N 4-47-110/7

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 19 января 2017 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Прижбиловым С.В.,

на постановление от 04 сентября 2017 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И., Векличем Б.С.,

по делу N А40-44066/15 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Торгсин 95" (ОГРН 1027739782916)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

третье лицо: Правительство Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Торгсин 95" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 28, общей площадью 1 815,9 кв. м.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.01.2017 урегулированы разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "Торгсин 95" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 28, общей площадью 1 815,9 кв.м, изложив пункты 3.1 и 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции:

"Пункт 3.1 Цена Объекта составляет 87 826 000 (восемьдесят семь миллионов восемьсот двадцать шесть) рублей.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.2 Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение 5 лет со дня его заключения.

Пункт 3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ____ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 463 766 (один миллион четыреста шестьдесят три тысячи семьсот шестьдесят шесть) рублей 70 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга."

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 19.01.2017 по делу N А40-44066/15 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик и третье лицо обратились с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просят отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 19.01.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2017 по делу N А40-44066/15 и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении искового заявления ООО "Торгсин 95" отказать в полном объеме.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявители ссылаются на нарушение норм права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, истец пропустил срок на подачу искового заявления в рамках ст.ст. 445 и 446 ГК РФ, суды неправомерно обязали заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель поддержали доводы жалобы, просили отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 19.01.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2017 по делу N А40-44066/15 и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении искового заявления ООО "Торгсин 95" отказать в полном объеме.

Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, представил отзыв.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:

Из материалов дела следует и установлено судами, ООО "Торгсин 95" является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 28, общей площадью 1 815,9 кв. м.

25.12.2013 общество обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Департамент направил в адрес истца проект договора купли-продажи арендуемых помещений, указав стоимость выкупаемых помещений в размере 210 469 000 руб.

16.10.2014 истец направил Департаменту подписанный договор купли-продажи помещений с протоколом разногласий и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях, указав цену объекта 72 667 909 руб.

01.12.2014 Департамент отказал в подписании договора купли-продажи недвижимости в редакции, предложенной истцом.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По ходатайству истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам проведения которой экспертом была определена рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 28, общей площадью 1 815,9 кв. м по состоянию на дату обращения истца с заявлением о реализации права на выкуп арендуемого имущества - 25.12.2013.

Ответчиком было заявлено ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы в связи с наличием сомнений в обоснованности вывода эксперта о том, что рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 25.12.2013 составляет 89 542 144 рублей, поскольку экспертом: не введены корректировки на местоположение объектов аналогов, расположенных внутриквартально в отличие от объекта оценки; не применение корректировки на этажность расположение объекта оценки и объектов аналогов, допущены ошибки в расчетах.

На основании определения Арбитражного суда города Москвы от 11.02.2016 по настоящему делу была проведена повторная судебная оценочная экспертиза.

Заключение эксперта от 26.05.2016 представлено в суд. По ходатайству ответчика и третьего лица эксперт был вызван в суд для дачи пояснений по представленному заключению, после чего у суда возникли сомнения в его обоснованности, поскольку эксперт не приводит в заключении анализ рынка, к которому принадлежит объект экспертизы, а также факторов влияющих на стоимость; не проводит анализ наиболее эффективного использования объекта экспертизы, что в свою очередь не позволяет говорить о корректности подобранных аналогов по их функциональному назначению, что ведет в итоге к недостоверности результата оценки; необоснованно отказывается от использования доходного подхода и ориентируется только на один сравнительный подход при развитом рынке аренды коммерческой недвижимости Москвы.

В результате допроса эксперта данные сомнения и противоречия устранить не представилось возможным, в связи с чем представителем ответчика вновь было заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 18.05.2017 была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Гилберт Инвест" эксперту Фадеевой Марине Евгеньевне.

Согласно представленному заключению рыночная стоимость нежилого помещения под общественное питание, торговые цели, бытовое обслуживание, общей площадью 1 815,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, дом 28 по состоянию на 25.12.2013 составляет 84 025 215 рублей, с учетом НДС, без учета НДС - 71 207 810 рублей.

Оценив экспертное заключение ООО "Гилберт Инвест", суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.

Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворили требования истца.

Согласно ч.1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

В силу положений ч. 2 ст. 5 вышеуказанной нормы права право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правомерно приняли п.п. 3.2 и 3.4 в редакции истца, учитывая, что на момент рассмотрения спора в суде законом была предоставлена возможность рассрочки оплаты приобретаемого имущества сроком не менее пяти лет.

Доводы заявителей жалобы о том, что суды необоснованно обязали ответчика заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что заключение эксперта ООО "Гилберт Инвест" соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 87 826 000 руб.

Доводы заявителей о том, что истец пропустил срок на подачу искового заявления в рамках ст.ст. 445 и 446 ГК РФ не обоснован.

Согласно абз. 1 п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Правила о сроках, предусмотренные ч.ч. 1 и 2 ст. 445 ГК РФ, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами (пункт 3 статьи 445 ГК РФ).

При этом, в случае, когда заключение договора для обеих сторон является обязательным и между ними возник спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении такого договора, суд обязан внести определенность в правоотношения сторон и установить условия, не урегулированные сторонами в досудебном порядке.

Доводы заявителей, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.

Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы заявителей кассационной жалобы, по которым они не согласны с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 января 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 сентября 2017 года по делу N А40-44066/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Ю. Дунаева

Судьи

Н.Д. Денисова Е.А. Петрова