Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 сентября 2017 г. N 09АП-10548/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25 декабря 2017 г. N Ф05-19045/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Москва

04 сентября 2017 г.

Дело N А40-44066/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 28.08.2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 04.09.2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я., судей Панкратовой Н.И., Веклича Б.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 января 2017 года

по делу N А40-44066/15, принятое судьей Прижбиловым С.В.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Торгсин 95"

(ОГРН 1027739782916)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 28,

общей площадью 1 815,9 кв.м

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство Москвы

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Сухов А.В. по доверенности от 02.05.2017,

от ответчика и третьего лица: не явился, извещен,

ООО "Торгсин 95" (далее истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ. (далее ответчик) о урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 28, общей площадью 1 815,9 кв.м.

Требования заявлены со ссылками на нормы Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.01.2017 года требования истца удовлетворены в полном объеме. При этом суд исходил из обоснованности требований истца.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании истец заявил о согласии с решением суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Представитель Департамента в судебном заседании полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Заявил ходатайство о назначении повторной оценочной экспертизы. Ходатайство Департамента апелляционным судом было удовлетворено, Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2017 года была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство по делу приостановлено. В связи с получением заключения экспертного учреждения производство по делу возобновлено.

В судебном заседании от 28.08.2017 года представитель Департамента не участвовал, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Дело рассмотрено без его участия на основании п.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Истец на основании ст.49 АПК РФ заявил ходатайство об уточнении исковых требований по цене выкупаемого объекта с учетом результатов полученного апелляционным судом заключения.

Ходатайство отклонено на основании ч.3 ст. 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, которой установлено, что в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные настоящим Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 25.12.2013 ООО "Торгсин 95" обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 28, общей площадью 1 815,9 кв.м.

Департамент городского имущества города Москвы направил ответчику для подписания проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 28, общей площадью 1 815,9 кв.м, по условия которого стоимость выкупаемого нежилого помещения составила 210 469 000 рублей.

16.10.2014 истец акцептовал направленную в его адрес оферту на иных условиях и передал подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий ответчику, в котором п. 3.1. и 3.4 были изложены в иной редакции. Согласно пунктам 3.1, 3.4 в редакции истца цена объекта составляет 72 667 909 рублей, а размер ежемесячных платежей равен 2 018 553,03 рублей.

Письмом 01.12.2014 Департамент городского имущества города Москвы протокол разногласий ООО "Торгсин 95" отклонил, в связи с чем последнее обратилось за урегулированием возникшего преддоговорного спора в суд.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Поскольку ответчик в указанный срок договор не подписал, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, в отношении которого право собственности на спорный объект зарегистрировано за городом Москва.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года ; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3).

По ходатайству истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам проведения которой экспертом была определена рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 28, общей площадью 1 815,9 кв.м по состоянию на дату обращения истца с заявлением о реализации права на выкуп арендуемого имущества - 25.12.2013.

Заключение эксперта от 07.08.2015 представлено в суд. Ответчиком заявлено ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, приведены доводы в обоснование, по результатам рассмотрения которого у арбитражного суда возникли сомнения в обоснованности вывода эксперта о том, что рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 25.12.2013 составляет 89 542 144 рублей, поскольку экспертом: не введены корректировки на местоположение объектов аналогов, расположенных внутриквартально в отличие от объекта оценки; не применена корректировка на этажность расположение объекта оценки и объектов аналогов, допущены ошибки в расчетах.

С учетом данных замечаний судом была назначена повторная экспертиза. На основании определения Арбитражного суда города Москвы 11.02.2016 по настоящему делу была проведена повторная судебная оценочная экспертиза.

Заключение эксперта от 26.05.2016 представлено в суд. По ходатайству ответчика и третьего лица эксперт был вызван в суд для дачи пояснений по представленному заключению, после чего у суда возникли сомнения в его обоснованности, поскольку эксперт не приводит в заключении анализ рынка, к которому принадлежит объект экспертизы, а также факторов влияющих на стоимость; не проводит анализ наиболее эффективного использования объекта экспертизы, что в свою очередь не позволяет говорить о корректности подобранных аналогов по их функциональному назначению, что ведет в итоге к недостоверности результата оценки; необоснованно отказывается от использования доходного подхода и ориентируется только на один сравнительный подход при развитом рынке аренды коммерческой недвижимости Москвы.

В результате допроса эксперта данные сомнения и противоречия устранить не представилось возможным, в связи с чем представителем ответчика вновь заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы. Указанное ходатайство также удовлетворено судом.

После оглашения заключения эксперта от 14.11.2016 N 10-Э/16 по ходатайству ответчика в судебное заседание был приглашен эксперт для дачи пояснений по данному им заключению. В материалы дела экспертом были представлены также письменные объяснения по вопросам, возникшим у Департамента городского имущества города Москвы. После допроса эксперта ответчиком было заявлено ходатайство о производстве повторной судебной экспертизы в связи с возникновением сомнений в обоснованности заключения эксперта.

Заявленное ходатайство оставлено без удовлетворения, поскольку суд не усмотрел предусмотренных в статье 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ оснований для проведения повторной экспертизы, считая, что заключение эксперта является полным и ясным и у суда отсутствуют основания для иного толкования выводов эксперта.

Департамент с выводами суда относительно соответствия экспертного заключения требованиям Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО N 1 (приказ Минэкономразвития N 1 от 20.07.2007 N 256), ФСО N2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 255), ФСО N 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 254), ФСО N7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611) не согласился, в апелляционном суде заявил ходатайство назначении повторной судебной экспертизы.

Суд удовлетворил ходатайство Департамента, определением от 18.05.2017 года экспертиза была назначена, проведение ее поручено ООО "Гилберт Инвест" (107 113, Москва, ул. Маленковская, дом 32, стр. 3, ОГРН 1037739039260, ИНН 7709335708) эксперту Фадеевой Марине Евгеньевне.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения под общественное питание, торговые цели, бытовое обслуживание, общей площадью 1 815,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, дом 28 по состоянию на 25.12.2013 года?

Согласно представленному заключению рыночная стоимость нежилого помещения под общественное питание, торговые цели, бытовое обслуживание, общей площадью 1 815,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, дом 28 по состоянию на 25.12.2013 года - составляет 84 025 215 рублей, с учетом НДС, без учета НДС - 71 207 810 рублей.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе отчет об определении рыночной стоимости объекта нежилого фонда), суд апелляционной инстанции приходит к выводу к выводу о том, что Заключение эксперта от 26.05.2016, представленное именно в рамках проведенной судом первой инстанции судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.

Руководствуясь ст.176, 265, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 января 2017 года по делу N А40-44066/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

Б.С. Веклич Н.И. Панкратова