Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 января 2018 г. N Ф05-17178/17 по делу N А40-248965/2016

г. Москва

17 января 2018 г.

Дело N А40-248965/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 января 2018 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Беловой А.Р.,

судей Бочаровой Н.Н., Чалбышевой И.В.,

при участии в заседании:

от заявителя - ООО "Корина-офсет": Зюкин Д.Е., по доверенности от 20.01.2017

от истца - Департамент городского имущества города Москвы: Ткаченко К.А., по доверенности от 28.12.2017

рассмотрев 10 января 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Корина-офсет" (ОГРН 1027700253151)

на решение от 17 марта 2017 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Пуловой Л.В.,

на постановление от 08 августа 2017 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Лящевским И.С., Сумароковой Т.Я., Векличем Б.С.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

к обществу с ограниченной ответственностью "Корина-офсет" (ОГРН 1027700253151)

о взыскании задолженности и пени

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец, арендодатель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Корина-офсет" (далее - ООО "Корина-офсет", ответчик, арендатор) о взыскании долга в размере 793 315 руб. и пени в размере 63 080 руб. 29 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17 марта 2017 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 августа 2017 года, заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Законность принятых по делу решения и постановления проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Корина-офсет", которое просит обжалуемые по делу решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование своей кассационной жалобы ответчик настаивает на отсутствии оснований для внесения арендной платы в спорный период, поскольку предельным сроком в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ для заключения договора купли-продажи помещений, за который истец просит арендную плату, было 11.07.2015, и с этой даты истец не имел права начислять арендную плату.

По мнению ответчика, истец неверно определил период взыскания задолженности, не принимая во внимание нарушение им предельного срока для заключения договора купли-продажи и наличие судебного решения по делу N А40-168263/2015 об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, которым были определены условия договора купли-продажи, подлежащего заключению с момента принятия решения по этому делу, а именно с 17.06.2016.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы ответчика к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы своей кассационной жалобы, уточнил просительную часть жалобы и просил решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Представитель истца по доводам кассационной жалобы возражал, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Обсудив заявленные доводы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу решения и постановления, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При рассмотрении спора по существу судами установлено, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого фонда от 25.12.2003 N 1-1237/2003, находящегося в собственности Москвы, предметом которого является нежилой объект общей площадью 342.70 кв.м, расположенный по адресу г. Москва, ул. Б. Якиманка, д. 38, стр. 4, квартал 427.

В пунктах 6.1 и 7.1 договора стороны предусмотрели, что на арендатора возложена обязанность ежемесячно уплачивать арендную плату, не позднее 5 числа каждого месяца, а при неуплате арендатором арендных платежей в установленный настоящим договором срок, начисляются пени в размере одной трехсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

По расчетам истца, основной долг арендатора составил 793 315 руб. за период с мая 2015 года по август 2016 года и 63 080 руб. 29 коп. - пени за период с 01.05.2015 по 31.08.2016, начисленные по процентной ставке, равной 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя требования истца в полном объеме, исходили из того, что при отсутствии надлежащих доказательств исполнения обязательств в полном объеме в соответствии с условиями договора аренды, не имеется оснований для отказа в удовлетворении исковых требований.

Суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы ответчика о том, что истцом была допущена просрочка в продаже спорного помещения, указал на то, что эти возражения ответчика не имеют правового значения в рамках настоящего дела, а пропуск законодательно установленных сроков, отведенных для заключения договора, не является безусловным основанием для признания факта виновного бездействия со стороны истца. При том, что в силу положений пункта 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендатора обязанность по внесению арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды сохраняется до момента заключения договора купли-продажи.

Как указал суд первой инстанции, нарушение истцом сроков, установленных статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, не является достаточным основанием для отказа в иске о взыскании арендной платы за период, предшествовавший подписанию договора купли-продажи, хотя и может являться основанием для предъявления к истцу требования о возмещении убытков, тогда как встречного иска о возмещении убытков с истца, ответчик в рамках настоящего дела не заявлял.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 30 марта 2016 года по делу N А40-168263/2015, имеют преюдициальное значение для настоящего дела.

В рамках дела N А40-168263/2015 ООО "Корина-офсет", руководствуясь положениями Федерального закона N 159-ФЗ, обратилось с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 194,4 кв.м, (этаж 1, пом.IX, комн. 1- 9, 9а, 10-11), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Якиманка д. 38, путем принятия пункта 3.1 договора купли-продажи нежилого помещения в редакции истца (цена объекта), а также пункта 3.4 (порядок внесения оплаты по договору).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 марта 2016 года по делу N А40-168263/2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2016 года и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 06 сентября 2016 года, исковые требования удовлетворены.

Судами первой и апелляционной инстанций в рамках настоящего спора также установлено, что решение суда по делу N А40-168263/2015 вступило в законную силу 17.06.2016 и 19.10.2016 стороны заключили договор купли-продажи N 59-3904 в отношении нежилого помещения расположенного по адресу: Москва, ул. Б. Якиманка, д. 38, при этом, что по расчетам истца, основной долг арендатора составил 793 315 руб. за период с мая 2015 года по август 2016 года и 63 080 руб. 29 коп. - пени за период с 01.05.2015 по 31.08.2016, начисленные по процентной ставке, равной 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции отмечает, что в соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы за нежилые помещения. С момента заключения названного договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 5 и 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации). В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Согласно правовой позиции, приведенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/11, обязательства ответчика по внесению арендной платы прекращаются с момента вступления в законную силу судебного акта, посредством которого урегулированы разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества.

Между тем, разногласия о стоимости выкупаемого имущества урегулированы решением Арбитражного суда города Москвы от 30 марта 2016 года по делу N А40-168263/2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2016 года, тогда как основанием для обращения истца в суд с настоящим иском послужила задолженность по арендной плате за период с мая 2015 года по август 2016 года.

Суды, разрешая спор, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 606, 614, Гражданского кодекса Российской Федерации, посчитали обязательство ответчика по внесению арендной платы в спорный период неисполненным, в связи с чем взыскали задолженность в указанном размере, начислив на сумму долга неустойку.

Таким образом, суды, удовлетворяя требования Департамента о взыскании с ответчика о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 25.12.2003 N 01-01237/03 за период с мая 2015 года по август 2016 года в размере 793 315 руб. и пени за период с 01.05.2015 по 31.08.2016 в размере 63 080 руб. 29 коп., не приняли во внимание дату вступления в законную силу решения Арбитражного суда города от 30 марта 2016 года по делу N А40-168263/2015, а также правовую позицию, приведенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/11, и разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Судами не учтено, что условия договора купли-продажи были определены решением Арбитражного суда города Москвы от 30 марта 2016 года по делу N А40-168263/2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2016 года, и данный договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения от 30 марта 2016 года по делу N А40-168263/2015.

При изложенных обстоятельствах обжалуемые решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций подлежат отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 17 марта 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 августа 2017 года по делу N А40-248965/2016 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

А.Р. Белова

Судьи

Н.Н. Бочарова И.В. Чалбышева