Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29 июня 2018 г. N Ф05-12266/15 по делу N А40-173626/2012

г. Москва

29 июня 2018 г.

Дело N А40-173626/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 июня 2018 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Стрельникова А.И.

судей Ворониной Е.Ю., Дзюбы Д.И.

при участии в заседании:

от истца - Рамазанов А.Р., дов. N ДП-16/49867 от 29.12.2017 г.;

от ответчиков - 1.ОАО "Дирекция международных фотовыставок" - Теремкова Е.А., дов. N 01 от 11.01.2018 г., Абрамов К.В., дов. N 04 от 24.01.2018 г.; 2.ЗАО "Альфа Торг" - никто не явился, извещено;

от третьих лиц - 1. ООО "Бизнес лайф" - Шевлягин А.В., дов. N 1 от 25.01.2018 г.; 2.ГК "Агентство по страхованию вкладов" - Краснобаева М.Л., дов от 28.07.2016 г.; 3. Компания "Флаури Девелопментс Лимитед" - Лиджиева О.Н., дов. от 17.02.2016 г., Белоусов И.А., дов. от 29.03.2017 г.; от других третьих лиц - никто не явился, извещены,

рассмотрев 27 июня 2018 года в судебном заседании кассационные жалобы

ОАО "Дирекция международных фотовыставок" и Федерального агентства по управлению федеральным имуществом

на решение от 19 апреля 2017 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Дружининой В.Г.,

на постановление от 28 марта 2018 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Верстовой М.Е., Стешаном Б.В., Ким Е.А.,

по иску Федерального агентства по управлению федеральным имуществом

к ОАО "Дирекция международных фотовыставок" и ЗАО "Альфа Торг"

о признании недействительным договора купли-продажи части здания от 27.12.2011,

третьи лица: ООО "Бизнес лайф", Министерство культуры г. Москвы, Управление Росреестра по Москве, Департамент культурного наследия г. Москвы, ФГУП "ФТ Центр", ОАО "Банк Российский кредит", ГК "Агентство по страхованию вкладов", Компания "ФЛАУАРИ ДЕВЕЛОПМЕНТС ЛИМИТЕД",

УСТАНОВИЛ:

Федеральное агентство по управлению государственным имуществом обратилось с иском к ОАО "Дирекция международных фотовыставок", ЗАО "Альфа Торг" о признании недействительным договора купли-продажи части здания от 27.12.2011 г., расположенного по адресу: Москва, пл. Смоленская-Сенная, д. 30, общей площадью 3.010,1 кв. м, заключенного между ОАО "Дирекция международных фотовыставок" и ЗАО "Альфа Торг". К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены ООО "Бизнес Лайф", Министерство культуры города Москвы, Управление Росреестра по Москве, Департамент культурного наследия города Москвы, ФГУП "ФТ-Центр", ОАО "Банк Российский кредит" и Компания "Флауари Девелопментс Лимитед".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 октября 2014 года в удовлетворении исковых требований было отказано.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2015 года суд перешел рассмотрению дела по правилам, установленным для суда первой инстанции.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 июня 2015 года указанное решение было отменено по процессуальным основаниям и принят новый судебный акт об отказе в иске.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21 сентября 2015 года постановление и решение были отменены, а дело было направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда города Москвы от 19 апреля 2017 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2018 года, в удовлетворении исковых требований было отказано.

Не согласившись с принятыми решением и постановлением, ОАО "Дирекция международных фотовыставок" и Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом обратились с кассационными жалобами, в которых указывают на нарушение судом норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, в связи с чем просили обжалуемые решение и постановление отменить и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В заседании суда кассационной инстанции представители ОАО "Дирекция международных фотовыставок" и Федерального агентства по управлению федеральным имуществом поддержали доводы жалоб в полном объеме.

Представителиь ГК "Агентство по страхованию вкладов" и Компании "ФЛАУАРИ ДЕВЕЛОПМЕНТС ЛИМИТЕД"в заседании суда против доводов кассационных жалоб возражали.

Представитель ООО "Бизнес лайф" оставил вопрос удовлетворения жалоб на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом обратилось с иском о признании недействительным договора купли-продажи от 27.12.2011 г. части здания, расположенного по адресу: г. Москва, пл. Смоленская-Сенная, д. 30, общей площадью - 3010,1 кв. м, заключенного между ОАО "Дирекция Международных фотовыставок" и ЗАО "Альфа-Торг" на основании ст. ст. 10, 168 и 170 ГК РФ и ст. 78, 79 ФЗ "Об акционерных обществах". При этом ОАО "Дирекция международных фотовыставок" является акционерным обществом, 100% акций которого находятся в собственности Российской Федерации. Распоряжением ТУ Росимущества в городе Москве от 24.09.2010 N 1957 на должность и.о. генерального директора ФГУП "Дирекция международных фотовыставок" был назначен Страшнов В.К. Распоряжением ТУ Росимущества в городе Москве от 09.11.2011 N 1673 за ФГУП "Дирекция международных фотовыставок" на праве хозяйственного ведения было закреплено здание по адресу: г. Москва, пл. Смоленская-Сенная, д. 30, общей площадью 3020,5 кв. м (здание). Здание расположено на необходимом для его эксплуатации земельном участке с кадастровым N 77:01:0001056:64, площадью 3945 кв. м, кадастровой стоимостью 289.947.795,30 руб. Спорное здание - "Дом Несвицкой, 1793 г., арх. М.Ф. Казаков" является объектом культурного наследия федерального значения, включенным в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

01.12.2011 г. была внесена запись о государственной регистрации права хозяйственного ведения ФГУП "Дирекция международных фотовыставок" на здание (свидетельство о государственной регистрации права хозяйственного ведения от 01.12.2011 N 77 АН 622156, запись регистрации 77-77-12/043/2011-701). 06.12.2011 г. было издано распоряжение ТУ Росимущества в городе Москве N 1673 о приватизации ФГУП "Дирекция международных фотовыставок", в соответствии с которым в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса было включено здание по адресу: г. Москва, пл. Смоленская-Сенная, д. 30, а также земельный участок с кадастровым N 77:01:0001056:64. 20.12.2011 г. в ЕГРЮЛ была внесена запись о государственной регистрации ОАО "Дирекция международных фотовыставок". ОАО "Дирекция международных фотовыставок" зарегистрировало 26.12.2011 г. право собственности на здание и получило соответствующее свидетельство о регистрации права. 26.12.2011 г. было проведено заседание Совета директоров общества, на котором было принято решение продать часть здания общей площадью 3010,1 кв. м. Согласно отчету об оценке N 19/10/11, заказанному Страшновым В.К. (дата составления отчета 26.12.2011, дата оценки 20.12.2011), стоимость отчуждаемой части здания составила 73.000.000 руб. Согласно отчету от 31.08.2012 N 66/2012 об оценке рыночной стоимости здания (проведенной по инициативе нового генерального директора общества Веселова Р.В.) рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 27.12.2011 г. составляла 882.021.740 рублей с НДС.

В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 14.11.2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", руководитель унитарного предприятия при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах унитарного предприятия добросовестно и разумно. То же требование устанавливает и ст. 71 Федерального закона от 26.12.1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (далее - Закон об акционерных обществах) в отношении генерального директора акционерного общества. При этом Страшновым В.К. не были предприняты меры по расторжению крайне невыгодного договора, в том числе и в рамках ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств.

По мнению истца, сделка по отчуждению здания является притворной на основании следующего. 27.12.2011 г. между обществом и ЗАО "Альфа Торг" был заключен договор купли-продажи части здания общей площадью 3010,1 кв. м, а 29.12.2011 г. ЗАО "Альфа Торг" продало указанную часть здания ЗАО "Бизнес Лайф". Согласно данным, размещенным в Центре раскрытия корпоративной информации в сети Интернет на сайте Интерфакс, 03.02.2012 г. ОАО "БАНК РОССИЙСКИЙ КРЕДИТ" приобрел 100% акций ЗАО "Бизнес Лайф". 22.02.2012 г. общество и ЗАО "Бизнес Лайф" заключили договор купли-продажи оставшейся части здания (площадь 10,4 кв. м) по цене 500.000 руб. При этом все здание, путем заключения двух, по его мнению, притворных сделок, прикрывающих сделку по продаже всего здания без земельного участка, целиком перешло в собственность ЗАО "Бизнес Лайф", единственным акционером которого является ОАО "БАНК РОССИЙСКИЙ КРЕДИТ". При этом земельный участок, находящийся под зданием, остался в собственности общества. ОАО "Банк Российский кредит" как арендатор здания смог осуществлять контроль над действиями собственника данного здания в лице ЗАО "Бизнес Лайф" (аффилированные лица). Продажа здания осуществлялась по частям. Осуществление продажи здания при заключении притворных сделок по частям преследовало целью формально избежать выполнение требования ст. 35 ЗК РФ о том, что отчуждение здания, находящегося на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Пункт 1 ч. 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает исключение из этого правила для отчуждения части здания, которая не может быть выделена в натуре с частью земельного участка. Умысел на совершение двух притворных сделок по продаже частей здания исключил необходимость при проведении оценки цены сделок учитывать стоимость земельного участка и позволил многократно занизить цену спорного имущества. Балансовая стоимость активов предприятия по состоянию на 21.12.2011 г. составляла 552.832.000 руб., в то время как балансовая стоимость земельного участка составляла 289.948.000 руб., а балансовая стоимость здания составляла 33.184.409 руб.

В случае осуществления продажи здания единым лотом вместе с земельным участком балансовая стоимость отчуждаемых активов составила бы 58,5% и для совершения данной сделки необходимо было бы получить одобрение общего собрания акционеров в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 79 Закона об акционерных обществах. Ввиду того, что здание частями по притворным сделкам было продано без земельного участка, то балансовая стоимость отчуждаемых активов составила менее 25%, а поэтому на данную сделку не требовалось одобрения в порядке, предусмотренном ст. 79 Закона об акционерных обществах. По мнению истца, совокупность сделок по отчуждению здания была направлена на прикрытие сделки по отчуждению объекта недвижимости единым лотом, а также имела цель занизить стоимость отчуждаемого без земельного участка фактически всего здания, а не его частей. В договоре купли-продажи недвижимого имущества от 27.12.2011 г. отсутствуют данные, определяющие расположение объектов недвижимости, подлежащих передаче в собственность ЗАО "Альфа Торг", на соответствующем земельном участке.

Однако, принимая решение и постановление, суд в обжалуемых актах, по мнению коллегии, правомерно указал следующее.

Как было установлено судом, предметом договора купли-продажи 27.12.2011 г. являлись нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: Москва, Смоленская-Сенная, площадью д. 30, назначение: нежилое, общая площадь помещений 3010,1 кв. м, инв. N 45:286:002:000198780:0001, лит. А (п. 1.1. Договора), включающее в себя подвал пом. I ком. 1-2, пом. II ком. 1-2, пом. III ком. 1-2, этаж 1 пом. IV ком. 1-5, 7-11, 11а, 12-37, этаж 2 пом. V ком. 1-37, этаж 3 пом. VI ком. 1-37. Полный перечень и состав, а также дополнительные характеристики нежилых помещений указаны в приложении N 1 к договору (п. 1.2 договора). Отклоняя довод истца о том, что в договоре невозможно идентифицировать имущество, подлежащее передаче покупателю, поскольку сторонами договора не был определен состав и объем передаваемых по договору помещений, правомерно был отклонен судом, поскольку по соглашению сторон и в соответствии с отчетом об оценке рыночный стоимости N 19/10/11 от 26.12.2011 г. общая покупная стоимость недвижимого имущества, указанного в п. 1.1. договора, составляет 73.000.000 руб. с учетом НДС (п. 2.1 договора). Кроме того, выполняя указания суда кассационной инстанции, по делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, общей площадью 3 010,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Смоленская-Сенная пл., д. 30 по состоянию на 27.12.2011 г., проведение которой было поручено экспертам-оценщикам ООО "Институт управления стоимостью" Мунерману И.В. и Цветковой Е.Е.

Согласно экспертному заключению, рыночная стоимость части здания, общей площадью 3.010,1 кв. м, инвентарный номер 45:286:002:000198780:0001, литер А, включающее в себя подвал пом. 1 ком. 1-2, пом. II ком. 1-2, пом. III ком. 1-2, этаж 1 пом. IV ком. 1-5, 7-11, 11а, 12-37, этаж. 2 пом. V ком. 1-37, этаж 3 пом. VI ком. 1-37, расположенного по адресу: г. Москва, Смоленская-Сенная пл., д. 30, кадастровый (или условный) номер здания: 15721, общая площадь здания: 3 020,5 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0001056:64 площадью 3 945 кв. м по адресу: г. Москва, Смоленская-Сенная пл., влад. 30, стр. 6 с учетом имеющегося обременения - договора аренды N 01-12/2587/А5934-95 от 25.10.1995 г. (действующего сроком до 31.07.2043 г. и изменением ставки арендной платы) по состоянию на 27.12.2011 г. составляет, округленно с НДС, 72.967.000 руб. При этом, уменьшив рыночную стоимость помещения в размере 576.590.025 руб. на стоимость обременения в размере 503.623.026,27 руб., эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта экспертизы составляет 72.967.000 руб. Причем повторное экспертное заключение от 29.10.2017 года (том 13, л.д. 61-62) по 1 вопросу рыночная стоимость части здания общей площадью 3 010,1 кв. м, (инвентарный номер 45:286:002:000198780:0001, литер А, подвал пом. 1 ком. 1-2, пом. II ком. 1-2, пом. III ком. 1-2, этаж 1 пом. IV ком. 1-5, 7-11, 11а, 12-37, этаж 2 пом. V, ком. 1-37, этаж 3 пом. VI ком. 1-37), расположенного по адресу: г. Москва, Смоленская-Сенная пл, д. 30, кадастровый (или условный номер) здания: 15721, с учетом обременения - договора аренды от 25.10.1995 N 01-12/2587/А5934-95 (действующего сроком до 31.07.2043 и изменением ставки арендной платы) и охранного обязательства по состоянию на 27.12.2011 составляет 70.981.480 рублей с учетом НДС.

Таким образом, рыночная стоимость здания целиком общей площадью 3.020,5 кв. м (инвентарный номер 173/2), расположенного по адресу: г. Москва, Смоленская-Сенная пл., д. 30, кадастровый (или условный номер) здания: 15721, и земельного участка под зданием по адресу: г. Москва, Смоленская-Сенная пл., влад. 30, стр. 6, сформированного в 2014 из земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001056:64, с учетом обременения - договора аренды от 25.10.1995 N 01-12/2587/А5934-95 от 25.10.1995 (действующего сроком до 31.07.2043 и изменением ставки арендной платы) и охранного обязательства по состоянию на 27.12.2011 составляет 70.136.312 рублей с учетом НДС.

Кроме того, экспертом Маркевцевой О.А. в судебном заседании были даны ответы на поставленные вопросы суда и истца относительно представленного заключения, подтверждающие, что при производстве судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках применяемых подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной ст. 55 АПК РФ, ст. 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ и ФЗ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, судом правомерно были отклонены доводы о продаже здания по заниженной цене, поскольку по условиям договора купли-продажи стоимость недвижимого имущества была определена сторонами в размере 73.000.000 руб. с учетом НДС, а согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения определена в размере 72.967.000 руб., согласно повторной экспертизы 70.981.480 рублей с учетом НДС.

С учетом того, что сделка была совершена по рыночной стоимости, а продавец получил продажную стоимость помещения в полном объеме, то суд в решении и постановлении пришел к правомерному выводу о несостоятельности доводов истца о том, что сделка являлась крайне невыгодной для общества и причинила ему ущерб.

Довод о том, что сделка преследовала цель по причинению ущерба и незаконному отчуждению имущества, поскольку, как было установлено судебной экспертизой, сделка преследовала цель получить денежные средства, соответствующие реальной стоимости нежилого помещения, также правомерно был признан несостоятельным. При этом отклоняя довод о том, что договор купли-продажи от 27.12.2011 является крупной сделкой, на которое не было получено согласие в предусмотренном законом порядке, суд правомерно указал следующее. Так, 26.12.2011 г. было проведено заседание Совета директоров ОАО "Дирекция международных фотовыставок", которое приняло единогласное решение продать большую часть помещений в спорном здании по цене 73.000.000 руб., мотивировав необходимость продажи здания его нахождением в аренде на срок до 31.07.2043 г. и низкой ставкой арендной платы. При этом в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом не было представлено доказательств того, что умыслом лиц, заключивших оспариваемый договор, охватывалось создание правовых последствий иных, нежели те, которые возникли: не продажа неликвидного помещения по рыночной стоимости, а отчуждение имущества акционерного общества по убыточной цене.

Необоснован и довод истца о несоблюдении положений ст. 78 ФЗ "Об акционерных обществах", поскольку размер активов баланса ОАО "Дирекция международных фотовыставок" составлял на дату заключения сделки 552.832.000 руб., стоимость отчуждаемого имущества не составляла 25% и более процентов балансовой стоимости активов общества по данным промежуточного баланса ОАО, составленного на дату принятия Росимуществом Распоряжения N 1673 от 06.12.2011 г. и в силу ст. 78 ФЗ "Об акционерных обществах". Кроме того, оспариваемая сделка не являлась крупной и не требовала единогласного одобрения Советом Директоров общества, однако несмотря на данный факт, она фактически была одобрена Советом директоров, поскольку в протоколе заседания совета директоров от 26.12.2011 г. содержатся все основные условия договора купли-продажи, в т.ч. его цена, и за совершение сделки проголосовали все члены совета директоров.

Отклоняя доводы о притворности спорной сделки, суд правомерно указал, что из п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что волеизъявление сторон направлено на создание, изменение или прекращение обязательств, не определенных условиями притворной сделки. При совершении притворной сделки единая воля сторон направлена не на достижение соответствующего ей правового результата, а на создание иных правовых последствий, соответствующих сделке, которую стороны действительно имели в виду (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Причем по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Из содержания п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что притворная сделка должна быть совершена между теми же сторонами, что и "прикрываемая". Таким образом, довод истца о притворности сделки, что двумя сделками купли-продажи помещений: одной между ЗАО "Альфа Торг" и ОАО "Дирекция международных фотовыставок" и второй - между ОАО "Дирекция международных фотовыставок" и ЗАО "Бизнес Лайф" прикрывалась одна сделка купли-продажи между ОАО "Дирекция международных фотовыставок" и ЗАО "Бизнес Лайф", не отвечает содержанию нормы - ст. 170 ГК РФ.

Кроме того, согласно материалов дела, ЗАО "Альфа-Торг", ЗАО "Бизнес Лайф", ОАО "Дирекция международных фотовыставок" не являются взаимосвязанными лицами, при этом юридическая связь между ЗАО "Альфа-Торг", ЗАО "Бизнес Лайф", ОАО "Дирекция международных фотовыставок" отсутствует, доказательств обратного представлено не было.

Что же касается утверждений заявителей о том, что при совершении спорной сделки были нарушены положения ст. 35 Земельного кодекс Российской Федерации, то следует указать о следующем.

Так, при отчуждении спорной недвижимости переход права осуществляется не на весь земельный участок продавца (иного отчуждателя), а только на его часть, занятую непосредственно зданием (сооружением) и необходимую для его использования со (ст. 273 и ст. 552 ГК РФ). При этом часть земельного участка, подлежащая передаче покупателю при отчуждении недвижимости, определяется продавцом, который как собственник вправе передать приобретателю не только занятый недвижимостью, но и прилегающий к ней участок любой площади и незанятый другими строениями. Причем при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник - статья 35 ЗК РФ. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением, в том числе, отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка - ч. 4 ст. 35 ГК РФ.

Как было установлено судом, на едином земельном участке с кадастровым номером N 77:01:0001056:64, общей площадью 3945 квадратных метров, помимо здания, расположенном по адресу: пл. Смоленская-Сенная д. 30, находится сооружение N 4, представляющее собой подземную автостоянку с надземной частью в виде въезда в подземный паркинг, пожарного выхода, а также вынесенных на поверхность земельного участка наружных блоков системы вентиляции подземной автостоянки, которое не принадлежит ЗАО "Бизнес Лайф". В случае, когда продавец помещений в здании имел намерение продать покупателю часть земельного участка, занятого непосредственно зданием, а не прилегающего к зданию участка свободного от других строений, ОАО "Дирекция международных фотовыставок" было необходимо произвести реальный раздел всего земельного участка, разделив общий участок как минимум на два разных (с разными кадастровыми номерами) участка, при этом каждая из отдельных частей общего участка должна быть поставлена на кадастровый учет и зарегистрирована как самостоятельный объект недвижимости, чего, однако, в данном случае не произошло во время сделки.

Таким образом, действия ответчика по разделу земельного участка с кадастровым номером N 77:01:0001056:64 общей площадью 3945 квадратных метров на два земельных участка, один из которых с кадастровым номером 77:01:001056:2218 общей площадью 1398 кв. метров располагается строго по обрезу здания, а второй с кадастровым номером 77:01:001056:2217, занимает всю оставшуюся площадь в размере 2.547 кв. метров, были произведены только 13 февраля 2014 года, в связи с чем продажа земельного участка под зданием могла быть осуществлена не ранее указанной даты и на момент совершения оспариваемой сделки, помещение не могло продаваться вместе с земельным участком, поскольку объектом договора являлось не все здание целиком, а его часть, что соответствует ч. 4 ст. 35 ЗК РФ. Таким образом, требования ст. 35 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи не были нарушены.

Кроме того, договоры купли-продажи помещений от 29.12.2011 г. и 22.02.2012 г., заключенные между ЗАО "Альфа-Торг" и ОАО "Дирекция международных фотовыставок", а также между ЗАО "Бизнес Лайф" и ОАО "Дирекция международных фотовыставок", не свидетельствует об изначальной согласованности злонамеренных действий сторон оспариваемых сделок (злоупотребление правом), недвижимое имущество не составляет основное имущество ОАО "Дирекция международных фотовыставок", участвующее в хозяйственной деятельности, недвижимое имущество реализовано по рыночной стоимости, экономическая целесообразность оспариваемых сделок подтверждена решением Совета Директоров ОАО "Дирекция международных фотовыставок".

Помимо этого, объект купли-продажи является объектом культурного наследия. При отчуждении объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые указываются в охранном обязательстве собственника объектов культурного наследия (п. 4 ст. 48 Федерального Закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации").

Согласно материалов дела, охранное обязательство N 16-23/007-1080/8 от 27 апреля 2009 г. было выдано Комитетом по культурному наследию города Москвы (Москомнаследие) не в адрес собственника здания, а в адрес арендатора (пользователя) здания - ОАО "БАНК РОССИЙСКИЙ КРЕДИТ", с которым Госкомитет РФ по управлению государственным имуществом заключил 25.10.1995 г. договор аренды здания N 01-12/2587/А5934-95 на срок 49 лет. Охранного обязательства с ОАО "Дирекция международных фотовыставок" Комитет по культурному наследию (Москомнаследие) не заключал. При этом в п. 5.2 охранного обязательства срок действия охранного обязательства устанавливается на время нахождения объекта у пользователя, т.е. до окончания срока арендного договора. Причем при переходе права собственности на объект культурного наследия обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые указаны в охранном обязательстве, остались без изменений, таким образом, эти обязательства несет не новый собственник здания, а продолжает нести его арендатор - ОАО "БАНК РОССИЙСКИЙ КРЕДИТ". Таким образом, в связи с тем, что охранное обязательство не было оформлено и в отношении предыдущих собственников, то при заключении оспариваемого договора оно не могло быть оформлено на нового собственника, поскольку обязанность по сохранению объекта культурного наследия возложена Москомнаследием не на собственника здания, а на арендатора. При этом доказательств того, что охранное обязательство, заключенное с арендатором, прекратило свое действие, суду также не было представлено, со всеми вытекающими из данного обстоятельства правовыми последствиями.

Следовательно, при рассмотрении дела и вынесении обжалуемых актов судом были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Нарушений указанных норм права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено, хотя об обратном и было указано в жалобе заявителем по делу.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции. Кроме того, доводы кассационной жалобы уже были предметом исследования суда апелляционной инстанции, с оценкой которых согласна и кассационная инстанция.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 апреля 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2018 года по делу N А40-173626/2012 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий судья

А.И.Стрельников

Судьи

Е.Ю.Воронина Д.И.Дзюба