Постановление Арбитражного суда Московского округа от 2 июля 2018 г. N Ф05-9001/18 по делу N А40-78144/2017

г. Москва

02 июля 2018 г.

Дело N А40-78144/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2018 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Нечаева С.В.

судей Красновой С.В., Петровой Е.А.

при участии в заседании:

от истца - ООО "АНГРИС" - Ленкова Н.А., дов. от 17.02.2016

от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы - Атаманов Р.С., дов. от 25.12.2017

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2018 года принятое судьями Расторгуевым Е.Б., Пирожковым Д.В., Садиковой Д.Н.

по иску ООО "АНГРИС"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АНГРИС" (далее - ООО "АНГРИС", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) с требованием урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 170,4 кв. м, (этаж 1, помещение Va, комнаты 7, 8, 9, 10, 10а, 11) с кадастровым номером 77:06:0011002:1774, расположенных по адресу: город Москва, улица Старокачаловская, дом 6, путем принятия пункта 3.1. договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции: "3.1. Цена Объекта составляет 17 088 983 руб. 00 коп. (Семнадцать миллионов восемьдесят восемь тысяч девятьсот восемьдесят три рубля ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 20.03.2017 N ОЦ25/03-2017, выполненным ООО "ПФК". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

- пункта 3.4. договора в следующей редакции: "3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 284 816 (Двести восемьдесят четыре тысячи восемьсот шестнадцать) рублей 39 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 августа 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано, определены условия договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу город Москва, улица Старокачаловская, дом 6, с кадастровым номером 77:06:0011002:1774, общей площадью 170,4 кв. м (этаж 1, помещение Vа, комнаты 7-10, 10а, 11), путем принятия пункта 3.1. в следующей редакции: "Цена объекта составляет 21 988 000 (двадцать один миллион девятьсот восемьдесят восемь тысяч рублей ноль копеек) в соответствии с Заключением эксперта от 14.08.2017 г. по делу А40-78144/17-37-275 ООО "Агентство судебных экспертов". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется".

- принятия пункта 3.4. в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __________ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 366 466 (триста шестьдесят шесть тысяч четыреста шестьдесят шесть) рублей 00 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Истец при рассмотрении дела в суде первой инстанции в порядке части 1 статьи 49 АПК РФ заявлял ходатайство об уточнении иска, в соответствии с которым просил определить выкупную стоимость недвижимого имущества с учетом скорректированной площади имущества до 166,5 кв.м. и за вычетом произведенных на объекте неотделимых улучшений, о чем заявлял ходатайство о проведении экспертизы.

Суд апелляционной инстанции, рассматривая дело, перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, поскольку пришел к выводу о том, что суд первой инстанции неправомерно отказал в принятии к рассмотрению заявленного истцом уточнения иска.

В суде апелляционной инстанции истец заявил об уточнении иска, которым просил урегулировать разногласия между сторонами, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 166,5 кв. м (этаж 1, помещение Vа, комнаты 7, 8, 9, 10, 10а, 11) с кадастровым номером 77:06:0011002:1774, расположенных по адресу: город Москва, улица Старокачаловская, дом 6, путем принятия пунктов 3.1. и 3.4. договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции:

- пункт 3.1. "Цена объекта составляет 16 475 293 руб. НДС в соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ не начисляется. Стоимость неотделимых улучшений в размере 1 412 028 руб. засчитывается в счет оплаты цены объекта";

- пункт 3.4 "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем до конца первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 274 588 руб. 22 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга".

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2018 года решение Арбитражного суда города Москвы от 25 августа 2017 года отменено, пункты 1.1, 3.1. и 3.4. договора купли-продажи нежилого помещения приняты в следующей редакции:

- пункт 1.1 "Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - объект), расположенный по адресу: город Москва, улица Старокачаловская, дом 6, с кадастровым номером 77:06:0011002:1774, общей площадью 166, 5 кв. м (этаж 1, помещение Vа, комнаты 7, 8, 9, 10, 10а, 11), а Покупатель принять и оплатить это имущество";

- пункт 3.1. "Цена объекта за вычетом неотделимых улучшений составляет 16 475 293 руб. НДС в соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ не начисляется. Стоимость неотделимых улучшений в размере 1 412 028 руб. засчитывается в счет оплаты цены объекта";

- пункт 3.4 "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем до конца первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 274 588 руб. 22 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга".

Не согласившись с указанным постановлением суда апелляционной инстанции, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как было установлено судом и следует из материалов дела, истец является арендатором спорного нежилого помещения по договору аренды N 00-00059/13 от 12.07.2013 г. Ранее ООО "АНГРИС" арендовало указанное помещение на основании договора N 07-00229/10 аренды от 30 июня 2010 года, дополнительного соглашения от 21 марта 2012 года.

Воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) правом на выкуп имущества, истец 07 декабря 2016 года обратился в Департамент имущества города Москвы с заявлением, которое рассмотрено ответчиком и истцом получен от ответчика проект договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 22 025 000 руб.

Истец подписал проект договора с разногласиями, указав цену объекта 17 088 983 руб.

Департамент городского имущества города Москвы отказал в предоставлении услуги на указанных истцом условиях, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, судом апелляционной инстанции была назначена судебно-оценочная экспертиза, в результате которой было установлено, что рыночная стоимость произведенных ООО "АНГРИС" улучшений с учетом их износа составила 1 412 028 руб. без учета НДС, рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 17 887 321 руб. без учета НДС, а рыночная стоимость спорного нежилого помещения за вычетом неотделимых улучшений с учетом их износа - 16 475 293 руб. без учета НДС.

Исследовав экспертное заключение, суд установил, что в нем содержатся однозначные выводы по поставленным вопросам, методика раскрыта, выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов.

При этом суд апелляционной инстанции отклонил довод ответчика о том, что ремонтные работы истца, направленные на поддержание объекта в надлежащем состоянии, не относятся к неотделимым улучшениям.

Перечень проведенных истцом неотделимых улучшений приведен в экспертном заключении в разделе 5.1

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации неотделимыми улучшениями признаются те, которые не могут быть отделены от имущества без вреда для него.

Как верно указал суд, из содержания Строительных норм и правил СП 118.13330.2012 "Общественные здания и сооружения" (утв. Приказом Минрегиона России от 29 декабря 2011 г. N 635/10) следует, что работы по штукатурке и иной отделке стен, устройству потолка, пола, перегородок из легких материалов, инженерные сети и коммуникации, необходимые для функционирования зданий и сооружений (также сантехнические устройство: раковины, унитазы с бачками, душевые кабины, относятся к неотделимым улучшениям.

Кроме того, суд апелляционной инстанции также учитывал, что по договору аренды спорное нежилое помещение предоставлялось для использования под медицинский центр. Как пояснил истец, без произведенной им перепланировки и отделки использовать помещения под медицинский центр не представлялось возможным, что не отвечало бы тогда условиям договора аренды. Более того, в материалы дела представлены документы, подтверждающие, что произведенные истцом работы по перепланировке и отделке помещений проведены с согласия ответчика.

Выводы судов основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды исходили из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.

Нарушений требований процессуального законодательства при сборе и оценке судом доказательств по делу суд кассационной инстанцией не усматривает.

Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2018 года по делу N А40-78144/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

С.В. Нечаев

Судьи:

С.В. Краснова Е.А. Петрова