Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 сентября 2018 г. N Ф05-14632/18 по делу N А40-177719/2017

г. Москва

11 сентября 2018 г.

Дело N А40-177719/17

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 сентября 2018 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего - судьи Денисовой Н.Д.,

судей Дунаевой Н.Ю., Петровой Е.А.,

при участии в заседании:

от истца ООО "СЕЗАМ-2" - Кирина В.М. по дов. от 09.09.2018

от ответчика Департамента городского имущества города Москвы -

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ответчика Департамента городского имущества города Москвы на решение от 22 марта 2018 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Михайловой Е.В., и на постановление от 05 июня 2018 года принятое судьями Валиевым В.Р., Левченко Н.И., Расторгуевым Е.Б.,

по иску ООО "СЕЗАМ-2"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании преддоговорного спора,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СЕЗАМ-2" (далее - ООО "СЕЗАМ-2") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы окончательном виде содержащим требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 83,2 кв. м (подвал, пом. 1а, комн. 1-6, 6а, 7-10, 10а), расположенного по адресу: г. Москва, пер. Переведеновский, д. 4, стр. 1, изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в редакции истца.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.03.2018, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2018, урегулированы разногласия между ООО "СЕЗАМ-2" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 83,2 кв. м (подвал, пом. 1а, комн. 1-6, 6а, 7-10, 10а), расположенного по адресу: г. Москва, пер. Переведеновский, д. 4, стр. 1 в следующей редакции:

Пункт 3.1. договора в редакции: Цена Объекта составляет 5 870 000 (пять миллионов восемьсот семьдесят тысяч) руб. в соответствии с результатом судебной экспертизы, проведенной ООО "БК-Пифагор". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.4. договора в редакции: Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются

Покупателем до ____ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 97 833 (девяноста семь тысяч восемьсоттридцать три) руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Пункт 5.1. договора в редакции: За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размеры 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Пункт 5.3. договора в редакции: Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек

Взысканы с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "СЕЗАМ-2" госпошлина в размере 6 000 рублей, 24 000 рублей расходов на оплату экспертизы.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт урегулировав разногласия на условиях, предложенных департаментом. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы ответчика - Департамента городского имущества города Москвы опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт урегулировав разногласия на условиях, предложенных департаментом.

Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал по доводам изложенным в письменном отзыве, который приобщен к материалам дела, просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.

Как установлено судами и следует из представленных доказательств, ООО "СЕЗАМ-2" непрерывно с 2007 года арендует нежилое помещение по договору аренды N 01-01213/07 от 12.12.2007, расположенное по адресу: г. Москва, пер. Переведеновский, д. 4, стр. 1, общей площадью 83,2 кв. м (подвал, пом. 1а, комн. 1-6, 6а, 7-10, 10а). Договор аренды прошел государственную регистрацию в ЕТРП в установленном порядке. Арендуемое имущество из владения истца не выбывало.

Судами установлено, что ООО "СЕЗАМ-2" соответствует требованиям, указанным в ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ и обладает преимущественным правом выкупа арендуемого помещения на основании указанного закона.

ООО "СЕЗАМ-2" обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации своего преимущественного права по выкупу арендуемого имущества (заявление N 33-5-63069/17-(0)-0 от 26.04.2017).

Департамент направил в адрес ООО "СЕЗАМ-2" проект договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения общей площадью 83,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Переведеновский, д. 4, стр. 1, в котором цена нежилого помещения составляет 7 073 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимости от 13.06.2017 г. N Д-858-0342/17, выполненного ЗАО "МБЦ".

ООО "СЕЗАМ-2" не согласилось с указанной ценой, посчитав ее завышенной, а также с пунктами 5.1 и 5.3 проекта указанного договора и направило Департаменту городского имущества города Москвы вместе с подписанным проектом договора купли-продажи нежилого помещения протокол разногласий, в котором предложило установить цену выкупаемого объекта в размере 4 366 165 рублей на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 07.08.2017 N 170803-Он, выполненного ООО "КОНТИ", а также изложить п. 5.1. и п. 5.3. в редакции протокола разногласий.

Департамент письмом от 18.08.2017 N 33-5-63069/16-(0)-5 отклонил протокол разногласий к договору купли-продажи на том основании, что заказчиком отчета об оценке нежилого объекта недвижимости является не собственник отчуждаемого имущества (Департамент), а не ООО "СЕЗАМ-2". А также указав, что Департаментом утверждена форма проекта договора купли-продажи, в связи, с чем изменение пунктов 5.1 и 5.3 проекта договора в редакции протокола разногласий не может быть принято Департаментом.

В силу положений ч. 2 ст. 9 и ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям ст. 3 вышеуказанного Закона, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу ст. 6 Федерального закона "Об оценочной деятельности" от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ, право на проведение оценки принадлежит собственнику соответствующего объекта, однако Департамент установил заведомо завышенную стоимость указанного имущества.

Довод ответчика о том, что именно Департамент городского имущества г. Москвы как уполномоченный представитель собственника наделен исключительным правом устанавливать стоимость выкупаемого имущества со ссылкой на ст. 10 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, подлежит отклонению, так как запрета на назначение судебных экспертиз для определения цены в случае судебного спора о стоимости выкупаемого имущества нормы ст. 10 названного Закона не содержат.

Согласно ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со ст. 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству Общества, суд, Определением от 30.11.2017 назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости нежилого помещения проведение которой было поручено экспертам ООО "БК-Пифагор".

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

На исследование, перед экспертом был поставлен вопрос - какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 83,2 кв. м (подвал, пом. 1а, комн. 1-6, 6а, 7-10, 10а), расположенного по адресу: г. Москва, Переведеновский пер., дом 4, строение 1, по состоянию на 26.04.2017.

По результатам судебной экспертизы, проведенной ООО "БК-Пифагор", рыночная стоимость недвижимого имущества площадью 83,2 кв. м (подвал, пом.1а, комн. 1-6. 6а, 7-10, 10а), расположенного по адресу: г. Москва, Переведеновский пер., дом 4, стр. 1 по состоянию на 26.04.2017 составила - 5 870 000 рублей.

Довод кассационной жалобы о необоснованном снижении судами размера неустойки по договору подлежит отклонению на основании следующего.

В силу п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ неустойка является одним из способов обеспечения обязательства.

Согласно ст. 331 Гражданского кодекса РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Учитывая, что действующее законодательство не предусматривает обязательное установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора, как возможной меры ответственности, а стороны не достигли согласия относительно условия о размере договорной неустойки в большем размере, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование истца путем изложения п. 5.1 договора в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размеры 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки".

Редакция данного пункта договора не противоречит действующему законодательству, учитывает взаимные интересы сторон договора, при этом баланс интересов сторон соблюден. Департаментом не доказана обоснованность установления в п. 5.1 договора размера неустойки в большей величине (в размере 182,5% годовых, что в 22 раза превышает ставку рефинансирования).

На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанций, пришли к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований на основании, в том числе, проведённой по делу экспертизы.

Суд кассационной инстанции, оставляя в силе судебные акты, исходит из того, что, согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в Определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286-288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать правильность применениями судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Соответствующая правовая позиция отражена также в Определении Верховного суда РФ от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570 по делу N А63-3604/2015. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственного судебного разбирательства, что недопустимо.

При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22 марта 2018 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 июня 2018 года по делу А40-177719/17 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

Н.Д. Денисова

Судьи

Н.Ю. Дунаева Е.А. Петрова