Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 октября 2018 г. N Ф05-16922/18 по делу N А40-240862/2017

г. Москва

18 октября 2018 г.

Дело N А40-240862/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 октября 2018 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Красновой С.В.,

судей Нечаева С.В., Петровой Е.А.,

при участии в заседании:

от истца - общество с ограниченной ответственностью "ПРОФАКТИВ" - Кузьмина М.С. по дов. от 22.01.2018, Дучевич М.Н. по дов. от 13.02.2018,

от ответчика - Администрация городского округа Щербинка -Кабаева Е.Г. по дов. от 15.01.2018 N 03,

от третьих лиц: Департамент городского имущества города Москвы -Николаев А.А. по дов. от 27.12.2017 N 33-Д-1304/17,

Правительство Москвы - Николаев А.А. по дов. от 27.07.2018 N 4-47-1347/8,

рассмотрев 11 октября 2018 года в судебном заседании кассационные жалобы -Администрации городского округа Щербинка, Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 08 мая 2018 года

принятое судьей Лапшиной В.В.,

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 24 июля 2018 года

принятое судьями Савенковым О.В., Бондаревым А.В., Валюшкиной В.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "ПРОФАКТИВ"

к Администрации городского округа Щербинка

третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы; Правительство Москвы,

о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории от 30.05.2012 N 88 в части сроков исполнения обязательств истца,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ПРОФАКТИВ" (далее - ООО "ПРОФАКТИВ", истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Администрации городского округа Щербинка (далее - Администрация, ответчик) о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории от 30.05.2012 N 88, заключенный между Администрацией и обществом, в части пункта 2.9, изложив в его в следующей редакции: "Срок действия договора с момента заключения до 31 декабря 2021 года", в части подп. 2 п. 2.5 договора, изложив его в следующей редакции: "создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемых из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, максимальный срок исполнения - до 31 декабря 2021 года", в части подп. 3 п. 2.5 договора, изложив его в следующей редакции: "уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления Администрации городского округа Щербинка жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе, в общей долевой собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с подп. 2 п. 2.5 настоящего Договора, максимальный срок исполнения договора до 31 декабря 2021 года", в части подп. 4 п. 2.5 договора, изложив его в следующей редакции: "осуществить строительство на застроенной территории; максимальный срок исполнения до 31 декабря 2021 года". Изменить в п. п. 2 - 4 пункта 2.5. договора в части срока исполнения обязательств "ПРОФАКТИВ", установив в качестве даты их исполнения 31.12.2021 (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.05.2018, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2018, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением и постановлением, Администрация городского округа Щербинка и Департамент городского имущества города Москвы обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых просят обжалуемые судебные акты отменить как незаконные и необоснованные, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В судебном заседании представители ответчика и третьего лица Департамента городского имущества города поддержали доводы и требования своих кассационных жалоб; представитель истца против доводов кассационной жалобы возражал, просил оставить кассационные жалобы без удовлетворения представитель третьего лица Правительства Москвы поддержал доводы кассационных жалоб. Отводов составу суда и отзыва на кассационную жалобу не поступило.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным ими по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 18.04.2012 Администрацией принято постановление N 520 "О развитии застроенной территории микрорайона "Люблинский" города Щербинка Московской области в границах улиц: Почтовая, Люблинская, Котовского, Вишневая" в соответствии со ст. 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

На этой застроенной территории расположены многоквартирные жилые дома, признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу.

28.05.2012 на основании постановления Администрации от 18.04.2012 N 555 проведен аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории микрорайона "Люблинский" города Щербинки Московской области в границах улиц: Почтовая, Люблинская, Котовского, Вишневая, по итогам которого победителем признано общество, с которым 30.05.2012 заключен договор о развитии застроенной территории N 88 (далее - договор N 88) со сроком действия до 31.12.2017.

Подпунктами 1 - 4 п. 2.5 договора N 88 предусмотрены обязательства общества (исполнителя):

1) подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории в соответствии с градостроительным регламентом и расчетными показателями обеспечения территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры;

2) создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленным по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории;

3) уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления Администрации жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с подпунктом 2 п. 2.5 договора;

4) осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

Максимальные сроки подготовки документов, предусмотренных подпунктом 1 п. 2.5 договора - 6 месяцев с момента заключения договора.

Максимальные сроки выполнения обязательств, предусмотренных подпунктами 2 - 4 пункта 2.5 договора - до 31.12.2017.

При этом Администрация в соответствии с п. 2.6. договора N 88 приняла обязательства:

1) утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории в соответствии с градостроительным регламентом и расчетными показателями обеспечения территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); Максимальный срок выполнения указанного обязательства - 2 месяца с момента выполнения обязательств в соответствии с подпунктом 1 п. 2.5. договора исполнителем;

2) незамедлительно с момента заключения договора предъявить требования о сносе домов к собственникам помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, после чего принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальный срок исполнения - 6 месяцев с момента предъявления требования к собственникам помещений о сносе;

3) после выполнения исполнителем обязательств, предусмотренных подпунктами 1 - 3 п. 2.5. договора, предоставить исполнителю без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальный срок выполнения указанного обязательства - один месяц с момента обращения исполнителя к Администрации.

В п. 2.9 договора N 88 установлен срок действия договора - до 31.12.2017.

На основании п. 4.1 договора N 88 он вступает в силу с даты его подписания и действует до полного его исполнения.

Суды учли, что в договоре N 88 отсутствует условие, что истечение срока его действия влечет прекращение обязательств сторон по договору.

04.10.2017 общество направило в Администрацию письмо с просьбой о продлении срока действия договора N 88.

Письмом от 17.10.2017 N 01-14-2158 Администрация отказала в продлении срока действия договора N 88, указав, что сроки выполнения обязательств являются существенным условием договора N 88 и не могут изменяться.

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора, инициированный обществом, к положительному результату не привел, оно обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды приняли во внимание, что согласно части 7 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории.

На основании части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 данной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи.

Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также максимальные сроки выполнения указанного обязательства (п. 4 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Как указано выше, договор N 88 заключается Администрацией с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор в соответствии с частями 25 и 28 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Судами установлено, что общество до истечения установленного п. п. 1 п. 2.5. договора N 88 срока подготовило проект планировки территории, который, в свою очередь, был утвержден постановлением Администрации от 29.06.2012 N 1012 (обязательство по пп. 1 п. 2.6. договора N 88).

01.07.2012 на основании Постановления Совета Федерации Федерального собрания Российской Федерации от 27.12.2011 N 560-СФ "Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью" (далее - постановление СФ РФ N 560-СФ) городской округ Щербинка вошел в состав города Москвы.

Учитывая, что разработанный обществом в соответствии с нормами градостроительного проектирования Московской области проект планировки территории не соответствовал нормам градостроительного проектирования города Москвы, 05.10.2012 на заседании Градостроительного совета городского округа Щербинка было принято решение рекомендовать инвесторам - застройщикам микрорайона "Люблинский" провести комплексный анализ параметров утвержденных проектов планировки с учетом корректировок на соответствие МГСН 1.01-99 ТСН 30-304-2000 г. Москвы (Нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы) в НИиПИ Генплана г. Москвы.

На основании обращения общества от 11.06.2014 N 1313 в целях разработки документации по планировке территории в соответствии с градостроительными регламентами города Москвы Администрацией было принято постановление от 16.06.2014 N 206 "О подготовке документации по планировке территории микрорайона Люблинский города Щербинки", согласно п. 2 которого истец был определен как инвестор-заказчик разработки проекта.

Во исполнение указанного постановления 06.11.2014 обществом разработан и представлен на утверждение в Администрацию новый проект планировки территории.

Согласно части 4 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления городского округа осуществляет проверку документации по планировке территории на соответствие требованиям, установленным частью 10 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации. По результатам проверки указанные органы принимают соответствующее решение о направлении документации по планировке территории главе городского округа или об отклонении такой документации и о направлении ее на доработку.

Администрация постановлением от 17.10.2014 N 383 направила документацию по планировке территории микрорайона "Люблинский" Главе городского округа Щербинка (председатель Совета депутатов городского округа Щербинка - представительного органа муниципального образования).

02.12.2014 Главой городского округа Щербинка принято постановление N 3 "О проведении публичных слушаний по проекту планировки и проекту межевания территории микрорайона Люблинский городского округа Щербинка".

По результатам проведения публичных слушаний 12.02.2015 Администрацией было принято постановление N 42 "Об утверждении документации по планировке территории микрорайона Люблинский города Щербинки".

Требование о сносе многоквартирного дома собственникам помещений многоквартирных домов, подлежащих сносу, в соответствии с п. 2.4. договора (обязательство по пп. 2 п. 2.6. договора) было направлено Администрацией 19.11.2012.

Как указано в этом требовании, в соответствии с постановлением Администрации от 11.04.2012 N 470 дома были признаны аварийными и подлежащими сносу.

Решение об изъятии жилых помещений и земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, не было принято.

Администрация сослалась на то, что решение об изъятии жилых помещений и земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, не было принято ввиду не поступления от в порядке, установленном ст. 56.4 Земельного кодекса Российской Федерации, ходатайства об изъятии земельного участка по форме, установленной Приказом Минэкономразвития России от 23.04.2015 N 250.

Отклоняя данный довод, суды приняли во внимание, что согласно пп. 4 п. 1 ст. 56.4 Земельного кодекса Российской Федерации решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято на основании ходатайств об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (далее также - ходатайство об изъятии), с которыми в уполномоченные органы исполнительной власти или органы местного самоуправления, предусмотренные ст. 56.2 Земельного кодекса Российской Федерации, вправе обратиться организации, с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления по результатам аукциона на право заключения данных договоров в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Суды отметили, что подпункт 4 п. 1 ст. 56.4 Земельного кодекса Российской Федерации был введен в действие Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ, вступившим в силу с 01.01.2017 и в целом глава VII Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующая порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, введена в действие Федеральным законом от 31.12.2014 N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Суды установили, что согласно п. п. 2 п. 2.6 договора N 88 Администрация решение об изъятии жилых помещений и земельных участков должна была принять не позднее 6 месяцев с даты предъявления требования к собственникам помещений о сносе, то есть не позднее 19.05.2013, так как требование о сносе домов Администрация предъявила собственникам жилых помещений 19.11.2012.

Кроме того, суды отметили, что Администрация сама указывала, что до момента вступления в силу Закона города Москвы от 28.12.2016 N 55 (вступил в силу с 09.01.2017) переселение граждан в Троицком и Новомосковском административных округах города Москвы из жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными, осуществлялось на основании решений соответствующих органов местного самоуправления в соответствии со ст. 1.1 Закона города Москвы от 31.05.2006 N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" (в редакции Закона города Москвы от 08.07.2015 N 44 "О внесении изменений в отдельные законы города Москвы").

В соответствии с п. 2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ) решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.

Суды пришли к выводу, что в то время, когда Администрация была обязана принять решение об изъятии жилых помещений, указанные выше нормативно-правовые акты, изменяющие порядок изъятия земельного участка, не были приняты и не вступили в законную силу, и не препятствовали Администрации исполнить свои обязательства по договору N 88.

Кроме того, суды отметили, что в действиях Администрации, направленных на уклонение от исполнения обязательств по договору N 88, явно имеются элементы злоупотребления гражданскими правами, а исполнение истцом обязательства, предусмотренного подпунктами 2 - 4 п. 2.5 договора N 88, максимальный срок выполнения которого установлен до 31.12.2017, возможно только при выполнении ответчиком обязательства в соответствии с пп. 2 п. 2.6 договора N 88, максимальный срок выполнения которого составляет 6 месяцев с момента предъявления требования к собственникам помещений о сносе.

30.06.2012 постановлением Администрации N 1024 принято решение о предоставлении обществу в аренду земельного участка без проведения торгов (обязательство по пп. 3 п. 2.6. договора N 88), необходимого под строительство стартового дома, а также для расселения выселяемых жителей.

Суды отметили, что данный правовой акт не был реализован Администрацией в связи с существенным изменением правового регулирования с 01.07.2012 (после включения города Щербинки в город Москву).

В свою очередь, Решение ГЗК г. Москвы, согласно которому Департаменту городского имущества города Москвы было поручено заключить договор аренды земельного участка с обществом, оформлено лишь 16.12.2016.

Согласно п. п. 1.1, 1.4 договора аренды земельного участка от 27.07.2017 N И-11-001488 (далее - договор N И-11-001488) обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 3074, кв. м кадастровый номер 77:13:0010114:62, имеющий адресный ориентир г. Москва, г. Щербинка, мкр-н Люблинский и разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка, земельный участок, предоставляемый в пользование на условиях аренды для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со встроенными-пристроенными помещениями. Срок действия договора N И-11-001488 установлен до 31.12.2017 г.

Разрешение на строительство выдано обществу Администрацией 20.09.2017 N 77-228000-021-2017.

Суды установили, что договор N И-11-001488 заключен только 27.07.2017, за 5 месяцев до конца срока действия договора N 88.

Согласно письму и.о. руководителя Департамента от 27.03.2018 в адрес Администрации, 18.01.2018 в адрес общества было направлено уведомление от 18.01.2018 N ДГИ-И-2207/18 об отказе от договора аренды N И-11-001488, срок прекращения указанного договора - 22.04.2018 по истечении 3-месячного срока с момента отправки уведомления.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости, по состоянию на 29.12.2017 на земельном участке с кадастровым номером 77:13:0010114:62 зарегистрирован объект незавершенного строительства 17-этажный односекционный жилой дом с подземным паркингом.

Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Суды согласились с позицией общества о том, что причинами несоблюдения истцом сроков исполнения договора N 88 являлись:

- длительное согласованием Администрацией всей необходимой исходно-разрешительной документации;

- длительное не предоставление земельного участка в аренду под строительство стартового дома для расселения жильцов;

- неисполнением обязательств по принятию решения об изъятии жилых помещений у собственников жилых помещений в многоквартирных ломах.

Судами установлено, что до настоящего времени ответчиком не принято решение об изъятии путем выкупа жилых помещений (пп. 2 п. 2.6. договора N 88), что не позволило истцу исполнить свои обязательства по уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения (п. п. 3 п. 2.5. договора N 88) и освободить площадку для строительства стартового дома под переселение граждан, выселяемых из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма в установленный срок, то есть исполнить п. п. 2 п. 2.5. договора N 88.

Длительная задержка в утверждении проекта развития территории и предоставлении земли под строительство стартового дома для расселения жильцов явились существенным изменением обстоятельств для общества, в связи с чем письмом 04.10.2017 общество обратилось к Администрации с предложением об изменении условий договора N 88 в части продления срока его действия и исполнения отдельных обязательств по договору N 88 со ссылкой на вышеуказанные обстоятельства.

Письмом от 17.10.2017 N 01-14-2158 Администрация отказала в продлении срока действия договора N 88, указав со ссылкой на п. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, что сроки выполнения обязательств являются существенным условием договора и не могут изменяться.

Как указано в пункте 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор, может быть, расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Суды согласились с позицией истца о том, что в случае расторжения договора он понесет ущерб, превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, поскольку истцом при исполнении договора понесены значительные расходы на финансирование реализации проекта, которые должны быть компенсированы после исполнения договора на измененных условиях, а в случае его расторжения указанное финансирование, как исполненное по договору до его расторжения, возврату не подлежит, что в силу п. 4 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для изменения договора.

Суды, отклоняя доводы Администрации и Департамента о том, что согласно ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации при заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается, приняли во внимание, что указанная норма предусматривает ограничения изменений условий конкурса при заключении договора, а не изменение договора в период его реализации.

В то время как право на изменение договора в период его реализации предусмотрено п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен и расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Администрация ссылалась на то, что в связи с изменением правового регулирования отношений по распоряжению земельными участками, собственность на которые не разграничена, а также по переселению граждан из жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными, в городе Москве, Администрация утратила соответствующие полномочия, дальнейшее выполнение последней своих обязательств в рамках договора становится невозможным, что является изменением обстоятельств, наступившим после возникновения обязательства, предусмотренного договором N 88, и препятствием для продления срока действия договора.

Отклоняя данный довод, суды правомерно указали на то, что в соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

На основании ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Кроме того, юридическое лицо, осуществляя предпринимательскую деятельность в соответствии с действующим законодательством и вступая в новые договорные отношения, должно было предвидеть последствия совершения им юридически значимых действий. Являясь субъектом гражданских правоотношений, ответчик обязан не только знать нормы гражданского законодательства, но и обеспечить соблюдение этих норм.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

На основании п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановления Пленума ВС РФ N 7) в силу п. 3 ст. 401 ГК РФ для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный и непредотвратимый при данных условиях характер. Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

Администрация посчитала существенным изменением условий договора N 88 тот факт, что 01.07.2012 года на основании постановления СФ РФ N 560-СФ городской округ Щербинка вошел в состав Москвы.

Суды пришли к выводу, что в договоре N 88 обстоятельство изменения границ между субъектами не могло являться чрезвычайным, непредвиденным и непредотвратимым. Администрация на момент заключения договора N 88 не могла не знать о вхождении территории в состав другого субъекта.

В соответствии с ч. 1 постановления СФ РФ N 560-СФ с 01.07.2012 г. была утверждена граница между субъектами, а договор N 88 был заключен 30.05.2012 года.

Суды пришли к выводу, что уже на дату заключения договора Администрация была осведомлена не только о готовящемся перераспределении границ и заключила договор N 88 несмотря на постановление СФ РФ N 560-СФ, но также знала и о точном картографическом изменении границ. В связи с этим перераспределение территории не было экстраординарным чрезвычайным событием. Об этом было известно еще до заключения договора N 88.

То есть, Администрация при проведении открытого аукциона знала, но утаила факт невозможности своевременного исполнения принятых на себя обязательств как обозначенных условиями аукциона, так и подписанным сторонами Договором N 88.

Кроме того, указанные обстоятельства не выполнены Администрацией и в нарушение ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которая содержит исчерпывающий перечень существенных условий Договора, в том числе обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Изменение нормативно-правового регулирования вопроса предоставления земельного участка лишь свидетельствует о наличии функционального правопреемства, что подтверждается последующим предоставлением Обществу земельного участка Правительством Москвы в лице Департамента.

Администрация в апелляционной жалобе сослалось на определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.10.2014 N 305-ЭС14-1722 по делу N А40-114750/13.

Суд апелляционной инстанции отметил, что суды по указанному делу приняли во внимание причину изменения срока действия договора (просрочку кредитора - администрации). Изменение условий договора осуществлено его сторонами на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в результате существенного изменения обстоятельств, а также с учетом статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Администрация сослалась на то, что в связи с изменением правового регулирования Администрация утратила полномочия по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в связи с принятием Закона города Москвы от 28.12.2016 N 55, которым такое право передано Департаменту. Ответчик сослался на то, что эти изменения обстоятельств наступили после принятия им на себя обязательства по расселению в соответствии с п. 2.6. договора N 88.

Суд апелляционной инстанции указал, что суд первой инстанции верно применил законодательство и в этом случае, так как не посчитал это обстоятельством непреодолимой силой, о чем указал в решении со ссылкой на постановление Пленума ВС РФ N 7, поскольку в силу п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный и непредотвратимый при данных условиях характер. Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

Суд апелляционной инстанции отметил, что Администрация не предоставила какие-либо доказательства того, что изменение законодательства, на которое она ссылается, было для нее неожиданным или хоть каким-то образом препятствовало исполнению договора N 88, не уведомляла истца о каких-либо изменениях, вследствие которых Администрация не может исполнять договор N 88 в связи с принятием Закона города Москвы от 28.12.2016 N 55. Более того, как верно указали суды первой и апелляционной инстанций, уже после вступления в силу вышеназванного закона Администрация тем не менее продолжила выполнять свои обязательства по Договору N 88, которые непосредственно связаны с расселением граждан из аварийного фонда.

Так, в соответствии с п. 2.6. договора N 88 Администрация взяла на себя обязательство предоставить обществу в аренду земельный участок без проведения торгов (обязательство по пи. 3 п. 2.6. договора), необходимого под строительство стартового дома, а также для расселения выселяемых жителей, однако непосредственно исполнил это обязательство только в июле 2017 года, заключив с обществом договора аренды земельного участка N И-11-001488 от 27.07.2017 и выдав разрешение на строительство 20.09.2017 N 77-228000-021-2017.

Указанные действия верно расценены судами как фактическое продолжение Администрацией исполнения обязательств по договору N 88.

Суд апелляционной инстанции отклонил ссылку Администрации на то, что частичное неисполнение ответчиком обязательств, предусмотренных п. 2.6. договора N 88, не препятствует исполнению истцом его обязательств по договору, в частности, предусмотренных п. п. 1 п. 2.5 договора, а именно, подготовить проект планировки застроенной территории, однако данное обязательство истец исполнил только в октябре 2014 года, поскольку материалами дела подтверждается, что истец до истечения установленного п. п. 1 п. 2.5. договора срока подготовил проект планировки территории, который был утвержден Администрацией (Постановление Администрации г. Щербинкам от 29.06.2012 года N 1012).

Учитывая, что разработанный истцом в соответствии с нормами градостроительного проектирования Московской области проект планировки территории не соответствовал нормам градостроительного проектирования города Москвы, Администрация Постановлением от 16.06.2014 N 206, принятым по результатам протокола рабочего совещания от 03.04.2014, обязала истца разработать новую документацию по планировке территории, учитывающую требования градостроительного проектирования города Москвы.

Во исполнение указанного постановления 06.11.2014 года истец разработал и представил на утверждение новый проект планировки территории, который утвержден Администрацией только 12.02.2015 года. (Постановление N 42).

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что истец не допускал со своей стороны просрочки обязательств, о которых указывала Администрация.

Суд апелляционной инстанции отклонил ссылку Администрации на то, что обязательства по принятию решения об изъятии жилых помещений у собственников не могло осуществляться до исполнения обществом обязательства, предусмотренного п. п. 2 п. 2.5. договора N 88 - создание либо приобретение, а также передача в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемых из жилых помещений, поскольку принял во внимание, что решение об изъятии жилых помещений и земельных участков Администрация в соответствии с п. п. 2 пункта 2.6 договора должна была провести не позднее 6 месяцев с даты предъявления требования к собственникам помещений о сносе, то есть не позднее 19.05.2013, так как требование о сносе домов Администрация предъявила собственникам жилых помещений 19.11.2012.

Суд апелляционной инстанции отметил, что дата принятия Администрацией решения об изъятии жилых помещений никак не связана с фактом исполнения/неисполнения обязательств Обществом.

Кроме того, учитывая диспозитивность обязательства общества, закрепленную в п. 2.5. договора N 88 (создание либо приобретение жилых помещений для расселения), а также количество жильцов, подлежащих расселению, общество приняло решение о строительстве стартового дома для расселения жильцом, в связи с чем обратилось к Администрации за предоставлением земли и получением разрешения на строительство сразу после заключения договора N 88.

Постановлением Администрации от 30.06.2012 было принято решение о предоставлении обществу земельного участка под строительство стартового дома. Однако земельный участок в аренду под эти цели общество смогло получить лишь 27.07.2017, а разрешение на строительство выдано обществу 20.09.2017, то есть за 100 дней до окончания срока договора N 88.

Именно эта просрочка кредитора (Администрации) не позволила обществу своевременно исполнить взятые на себя обязательства, вследствие чего и было направлено в суд исковое заявление.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о том, что неисполнение Администрацией обязательств по изъятию жилых помещений и предоставлению своевременно истцу земельного участка для строительства стартового дома, сделал невозможным исполнение истцом своих обязательств по договору, основан на анализе положений договора и действий его сторон.

Суд апелляционной инстанции отклонил ссылку Администрации на то, что в силу п. 4 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве изменения договора суд первой инстанции обязан был оценить ущерб и доказать, что расторжение договора нанесет ущерб, значительно превышающий затраты истца, необходимые для исполнения договора на измененных условиях, однако суд не исследовал этот вопрос, так как истец не указал размер ущерба, который он может понести, поскольку материалы дела содержат факты, позволяющие сделать однозначный вывод о значительности ущерба для общества в случае расторжения (не продления действия) договора N 88. В этом случае у общества может возникнуть не только упущенная выгода, но оно понесет прямой ущерб в связи с тем, что его расходы, понесенные в рамках договора N 88, не будут компенсированы Администрацией.

Суд апелляционной инстанции, исследовав выписку из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 29.12.2017, согласно которой на земельном участке с кадастровым номером 77:13:0010114:62 зарегистрирован объект незавершенного строительства 17-этажный односекционный жилой дом с подземным паркингом, пришел к выводу о значительности вложенных обществом ресурсов в рамках договора N 88, и как следствие значительности возможных потерь для общества.

Суд апелляционной инстанции отклонил ссылку Департамента на то, что общество бездействовало полтора года, потому что на заседании градостроительного комиссии округа Щербинка 05.10.2012 было принято решение рекомендовать инвесторам-застройщикам провести комплексный анализ параметров, утвержденных проектом планировки г. Москвы в НИиПИ Генплана г. Москвы, поскольку суд апелляционной инстанции принял во внимание, что данная рекомендация не конкретизирована, не являлась требованием законодательства. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что договор N 88 был заключен уже после присоединения городского округа Щербинка к городу Москва и в нем также отсутствовало подобное требование. Так как данный довод Департамента не основан ни на нормах права, ни на положениях договора N 88, он не может являться основанием для отмены принятого решения суда первой инстанции.

Таким образом, все доводы заявителей кассационных жалоб, по которым они не согласны с оспариваемыми судебными актами, получили надлежащую оценку судов двух инстанций, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанции, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кассационная коллегия обращает внимание, что согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в Определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Соответствующая правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570 по делу NА63-3604/2015.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения первой инстанции и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 08 мая 2018 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2018 года по делу N А40-240862/2017 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В. Краснова

Судьи

С.В. Нечаев Е.А. Петрова