Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 октября 2018 г. N Ф05-15131/18 по делу N А40-248619/2017

г. Москва

23 октября 2018 г.

Дело N А40-248619/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 октября 2018 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.

судей Калининой Н.С., Шишовой О.А.

при участии в заседании:

от истца Департамента городского имущества города Москвы - Лобарева В.А. по дов. от 27.12.2017

от ответчика ЗАО "МОСТ" - Тумина В.А. по дов. от 27.06.2018; Заревский В.А. по дов. от 03.07.2018

рассмотрев 16 октября 2018 года в судебном заседании кассационные жалобы

ЗАО "МОСТ" (ответчика) и Департамента городского имущества города Москвы (истца)

на решение от 20 апреля 2018 года Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Яниной Е.Н.,

и постановление от 31 июля 2018 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Панкратовой Н.И., Валюшкиной В.В., Бандаревым А.В.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к ЗАО "МОСТ"

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 27 711 989 руб. 24 коп., пени в размере 28 912 185 руб. 63 коп.

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, арендодатель) 21.12.2017 обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "МОСТ" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 1 квартала 2013 года по 15.11.2015 в размере 27 711 989 руб. 24 коп. и пени в размере 28 912 185 руб. 63 коп. за период с 4 квартал 2005 года по 15.11.2015.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что в спорный период ответчиком допущена просрочка по внесению арендной платы, рассчитанной по договору аренды земельного участка от 26.08.2005 N М-01-512564.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2018, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2018, с ответчика в пользу истца взыскано 9 319 417 руб. 62 коп. долга за период с 01.01.2015 по 15.11.2015 и пени в размере 1 609 596 руб., в остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, истец и ответчик обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами.

ЗАО "МОСТ" в обоснование своей кассационной жалобы настаивает на своих доводах о том, что спорный земельный участок был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет (подтверждено на момент заключения договора аренды 26.08.2005), то соответственно после вступления в силу Жилищного Кодекса Российской Федерации право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме является возникшим, акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта был подписан сторонами 26.10.2006. Регистрация права собственности на нежилые помещения ответчика в указанном объекте, являющимся многоквартирным жилым домом была осуществлена после реконструкции объекта в 2006 году, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.11.2006 77 АД N 005236. В связи с этим, с данного момента у ответчика, как собственника помещений в многоквартирном жилом доме, возникло право общей долевой собственности на спорный земельный участок, а у истца уже не имелось правовых оснований распоряжаться и пользоваться спорным земельным участком и получать арендные платежи. В связи с чем, истец просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

Департамент городского имущества города Москвы в обоснование своей кассационной жалобы ссылается на ошибочное применение судами норм, регулирующих применение срока исковой давности. По мнению истца, суд, снизив размер заявленной неустойки, не учел, что со стороны ответчика не представлено доказательств, подтверждающих несоразмерность размера заявленной неустойки. В связи с чем, истец просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационных жалоб сторон к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

В судебном заседании суда кассационной инстанции 16.10.2018 представитель истца поддержал приведенные в кассационной жалобе доводы, возражал против удовлетворения кассационной жалобы ответчика.

Представители ответчика по доводам кассационной жалобы истца возражали, поддержали приведенные в своей кассационной жалобе доводы.

До судебного заседания от ответчика поступил отзыв на кассационную жалобу истца.

Обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами установлено, что 26.08.2005 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N М-01-512564 площадью 4900 кв. м, (кадастровый номер 77:01:04028:042), имеющего адресные ориентиры: Москва, Новинский бульвар, вл. 11, сроком по 15.11.2015 для реконструкции здания.

В этом договоре стороны предусмотрели, что ответчик обязан исполнять все условия договора, оплачивать в полном объеме причитающуюся арендодателю арендную плату ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца каждого квартала. Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор. Исчисление и уплата арендной платы в ином размере (в том числе введение в действие, прекращение действия, изменение величины льгот и повышающих коэффициентов) начинается со дня, с которого в соответствии с нормативными актом, предусматривается такое изменение (пункты 3.1, 3.4).

Согласно пункту 6.1 договора, в: случае невнесения арендной платы в установленный срок ответчик уплачивает истцу неустойку (пеню). Пени за просрочку платежа начисляются на сумму задолженности в размере 0,2% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6 числа первого месяца квартала по день уплаты включительно.

Истец, обращаясь с настоящим иском, указывал на то, что в нарушении ответчиком условий договора аренды ответчиком была допущена просрочка внесения платежей по арендной плате за период с 1 кв. 2013 г. по 15.11.2015 в результате чего образовалась задолженность в размере 27 711 989 руб. 24 коп.

Претензией от 24.07.2017 N 33-6-26735/15 ответчику предлагалось устранить допущенные нарушения договора аренды в течение месячного срока с даты направления претензий и перечислить денежные средства в счет уплаты долга за указанные периоды на расчетный счет истца.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств по уплате арендных платежей за период с 1 кв. 2013 г по 15.11.2015, в размере 27 711 989 руб. 63 коп. истец обратился с иском о взыскании с ответчика спорную сумму задолженности, с начисленными на нее пени за период с 4 кв. 2005 г. по 15.11.2015 в сумме 28 912 185 руб. 63 коп.

Суды первой и апелляционной инстанций иск о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки удовлетворили, указав на то, что ответчик обязательства по внесению арендной платы не исполнил надлежащим образом, размер долга определен с учетом применения срока исковой давности к одному из спорных периодов, при этом суд, рассмотрев заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, признал пропущенным срок предъявления требований за период до 04 квартала 2014 года. Кроме того, судом произведено снижение заявленной неустойки, ввиду ее несоразмерности.

Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции, отклонил доводы ответчика об отсутствии оснований для внесения арендной платы по причине того, что регистрация права собственности на нежилые помещения ответчика в указанном объекте, являющимся многоквартирным жилым домом была осуществлена после реконструкции объекта в 2006 году, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.11.2006 77 АД N 005236, указав на то, что эти обстоятельства не нашли своего подтверждения.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно требованиям части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 28.05.2010 N 12-П указано о том, что для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Аналогичная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 66 и 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Суд округа отмечает, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а арендодатель утрачивает право на распоряжение им.

В определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2014 N ВАС-654/14, от 26.05.2014 N ВАС-6366/14, Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 N 305-ЭС16-16174, от 06.02.2015 N 301-ЭС14-7888 применительно к земельным участкам, переданным в аренду для жилищного строительства определенной очередности сформирован правовой подход о правомерности начисления арендной платы с момента государственной регистрации права собственности первого собственника многоквартирного дома лишь за ту часть земельного участка, которая необходима для дальнейшего завершения строительства. При этом не требуется формирование (выделение из общего земельного участка) самостоятельного земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий, а с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме автоматически не подлежит взиманию арендная плата за ту часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации.

Вместе с тем, для договора аренды существенным условием является сведения о предмете - данные позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды в отсутствие которых договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации). Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, либо иному лицу, управомоченному законом или собственником (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, суды установили, что правоотношения сторон возникли из заключенного между ними 26.08.2005 договора аренды земельного участка N М-01-512564, предметом которого являлся земельный участок, площадью 0,49 га, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Новинский бульвар, вл. 11, предоставленный арендатору для реконструкции здания.

Как указано судами, в настоящее время земельный участок имеет разрешенное использование "для объектов общественно-делового назначения". На участке расположено пятиэтажное кирпичное здание с одним подземным этажом с кадастровым номером 77:01:0004028:1037 по адресу: г. Москва, Новинский бульвар, д.11, 1912 года постройки, являющееся многоквартирным домом, которое поставлено на учет в ГКН. Здание находится в общей долевой собственности Российской федерации, ЗАО "Мост", ООО "Компания XXI век", ЗАО "Арфа-2", ООО "Тимбер СКО", ЗАО "МаксмирМ", ООО "ДельтаРЛ", ООО "Фин-Арт-Групп", ООО "Матрица И", зарегистрировано право собственности жильцов дома.

Установив вышеуказанные обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций, частично удовлетворяя исковые требования истца в спорный период, исходили из того, что границы земельного участка под многоквартирным жилым домом в соответствии с требованиями земельного законодательства не установлены, земельный участок не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости, в связи с чем, суды пришли к выводу о том, что спорный земельный участок под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников жилых помещений не перешел, в связи с чем, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате обоснованные.

Ответчик в своей кассационной жалобе настаивает на том, что указанный вывод судов первой и апелляционной инстанций не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Опровергая вышеуказанные выводы суда, ответчик ссылается на то, что суды, указывая на то, что по сведениям ЕГРП на земельный участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации (доля в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади), о чем сделана запись от 16.11.2015 N 77-77/012-77/012/062/2015- 665/1, не учитывают, что регистрация права собственности на нежилые помещения ответчика в указанном объекте, являющимся многоквартирным жилым домом была осуществлена после реконструкции объекта в 2006 году, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.11.2006 N 77 АД N 005236. Спорный земельный участок был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет уже на момент заключения договора аренды - 26.08.2005, поэтому, после вступления в силу Жилищного Кодекса Российской Федерации право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме является возникшим, акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта был подписан сторонами 26.10.2006.

Как указывает ответчик, регистрация права собственности на нежилые помещения ответчика в указанном объекте, являющимся многоквартирным жилым домом была осуществлена после реконструкции объекта в 2006 году, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.11.2006 N 77 АД N 005236. В связи с этим, с данного момента у ответчика, как собственника помещений в многоквартирном жилом доме, возникло право общей долевой собственности на спорный земельный участок, а у истца уже не имелось правовых оснований распоряжаться и пользоваться спорным земельным участком и получать арендные платежи. То, что земельный участок под многоквартирным домом, расположенный по адресу: г. Москва, Новинский бульвар д. 11 был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 77:010:402:028042, подтверждается заключенным между сторонами договором аренды земельного участка от 26.08.2005 N М-01-512564. Департамент городского имущества был обязан инициировать подготовку документации по планировке территории, после чего в разумный срок сформировать участок, являющийся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу Новинский бульвар д. 11. Формирование земельного участка многоквартирного дома осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы в срок не более шести месяцев. Площадь земельного участка многоквартирного дома определяется в соответствии с нормативами, предусмотренными земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности. Согласно статье 12 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" границы земельных участков многоквартирных домов устанавливаются на основании проектов межевания территории квартала.

Без проверки вышеуказанных доводов ответчика и без установления того, когда было зарегистрировано право собственности на нежилые помещения в указанном объекте, являющимся многоквартирным жилым, нельзя согласиться с выводами суда о возложении на ответчика обязанности по внесению арендной платы.

С учетом вышеизложенного, судам следовало проверить довод ответчика, на котором он настаивал как в суде первой, так и в суде апелляционной инстанций (том 1 л. д. 50, 64, 68, 113), как о том, что земельный участок был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 77:010:402:028042, подтверждается заключенным между сторонами договором аренды земельного участка от 26.08.2005 N М-01-512564 (акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта был подписан сторонами 26.10.2006), то после вступления в силу Жилищного Кодекса Российской Федерации право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме является возникшим, так и о том, что регистрация права собственности на нежилые помещения ответчика в указанном объекте, являющимся многоквартирным жилым домом была осуществлена после реконструкции объекта в 2006 году, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.11.2006 N 77 АД N 005236.

После проверки вышеуказанных обстоятельств, надлежало ли ответчику уплачивать арендную плату за спорный период (и за какой период), судам следует повторно проверить расчет размера заявленной истцом задолженности (долга и неустойки), с учетом заявленных ответчиком ходатайства о снижении размера неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и ходатайства о пропуске срока исковой давности.

Таким образом, при новом рассмотрении судам, с учетом требований пункта 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установить наличие правовых оснований у Департамента городского имущества города Москвы требовать уплаты арендной платы за спорный период, дать оценку доводам ответчика о том, что с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации участок выбыл из собственности публично-правового образования и в отношении данного земельного участка возникло право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, что исключает право Департамента на получение арендных платежей за пользование таким земельным участком.

При изложенных обстоятельствах обжалуемые решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций подлежат отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы. Суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 апреля 2018 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2018 года по делу N А40-248619/2017 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

С.Н.Крекотнев

Судьи

Н.С.Калинина О.А.Шишова