Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 декабря 2018 г. N Ф05-18968/18 по делу N А41-98241/2017

г. Москва

25 декабря 2018 г.

Дело N А41-98241/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 19.12.2018.

Полный текст постановления изготовлен 25.12.2018.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Бочаровой Н.Н.,

судей Кобылянского В.В., Петровой В.В.,

при участии в заседании:

от истца: Долотова О.В., удостоверение,

от ответчика: Паплинский В.В. дов-ть от 09.01.2018,

от третьих лиц: не явились, извещены,

рассмотрев 18.12.2018 в судебном заседании кассационную жалобу Прокуратуры Московской области

на решение от 06.04.2018

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Семеновой А.Б.,

на постановление от 03.08.2018

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Семушкиной В.Н., Коноваловым С.А., Пивоваровой Л.В.,

по иску Прокуратуры Московской области

о признании договоров аренды недействительными и применении последствий их недействительности

к Администрации городского поселения Мытищи Мытищинского муниципального района Московской области, ООО "Автобиржа",

третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Правительство Московской области о признании,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Московской области (далее - истец, прокуратура) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Мытищинского городского округа Московской области (далее - администрация) и ООО "Автобиржа" (далее - общество) с требованиями:

- признать недействительным договор аренды от 03.06.2016 N 217 земельного участка с кадастровым номером 50:12:0100107:37, площадью 3676 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования "для размещения автоцентра", расположенного по адресу: Московская область, г. Мытищи, 94-й км МКАД;

- признать недействительным договор аренды от 08.06.2016 N 227 земельного участка с кадастровым номером 50:12:0100107:32 площадью. 14417 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования "для размещения автоцентра", расположенного по адресу: Московская область, г. Мытищи, 94-й км МКАД;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки, в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно: обязать ООО "Автобиржа" передать Администрации городского округа Мытищи земельный участок с кадастровым номером 50:12:0100107:32, площадью. 14417 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования "для размещения автоцентра", расположенного по адресу: Московская область, г. Мытищи, 94-й км МКАД, земельный участок с кадастровым номером 50:12:0100107:37, площадью 3676 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования "для размещения автоцентра", расположенного по адресу: Московская область, г. Мытищи, 94-й км МКАД.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Правительство Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 06.04.2018, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2018, в удовлетворении иска отказано.

Законность судебных актов проверяется в порядке статей 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с кассационной жалобой истца, в которой он просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению истца, судами не дана надлежащая оценка тому факту, что земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, ранее предоставлялись в аренду ООО "Автобиржа" по договорам аренды от 29.09.2010 N 7359 и от 17.11.2011 N 7913, которые в последствии были расторгнуты; при этом правовых оснований для повторного предоставления земельных участков обществу в аренду без проведения торгов не имелось.

Обществом представлен отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела.

Администрация и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в порядке статей 156 и 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании доводы кассационной жалобы поддержал.

В судебном заседании представитель общества возражал против доводов кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей ответчика, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов в связи с неправильным применением норм материального права.

Судами установлено и следует из материалов дела, что общество является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 50:12:0100107:32 площадью 14330 кв. м и 50:12:0100107:37 площадью 2676 кв. м на основании договоров аренды от 08.06.2016 N 227 и от 03.06.2016 N 217.

Оба земельных участка предоставлены в аренду для размещения автоцентра, расположены по адресу Московская область г. Мытищи, 94-й км МКАД. Срок действия договоров аренды установлен до 31.05.2065.

Прокуратурой Московской области была проведена проверка законности предоставления указанных земельных участков в аренду, в ходе которой установлено, что их предоставление осуществлено с нарушением действующего законодательства, а именно: участки предоставлены без проведения торгов.

Ранее указанные участки уже предоставлялись в аренду обществу по договорам аренды от 29.09.2010 N 7359 и от 17.11.2011 N 7913, которые впоследствии были расторгнуты. Законных оснований для повторного предоставления участков обществу в аренду без проведения торгов, по мнению прокуратуры, не имелось.

Кроме того, прокуратурой установлено, что земельные участки не используются по целевому назначению, работы на них не ведутся.

Прокуратурой в адрес администрации было направлено представление об устранении нарушений, однако, соответствующих действий со стороны администрации не последовало.

Полагая, что спорные земельные участки предоставлены незаконно, а договоры аренды подлежат признанию недействительными, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суды, установив, что оспариваемые договоры заключены без проведения торгов, отказали в признании ничтожными оспариваемых договоров по мотиву наличия предусмотренных законом оснований для предоставления земельных участков без их проведения.

Между тем, с выводами судов нельзя согласиться в связи со следующим.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 31 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.

Как следует из статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 названной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 названной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, из положений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

Таким образом, спорные земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, могли быть предоставлены обществу повторно только на торгах.

Вывод судов о том, что оба земельных участка предоставлены обществу в 2010 - 2011 годах в аренду в порядке статей 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации для строительства автоцентра с предварительным согласованием места размещения объекта, что не требовало проведения торгов, в связи с чем заключение оспариваемых договоров аренды от 2016 года также не требовало проведения торгов, является необоснованным.

В силу пункта 1 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 01.03.2018 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование в соответствии со статьями 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

В данном случае решение о предварительном согласование места размещения объекта принято в 2010-2011 годах, то есть ранее, чем за три года до предоставления оспариваемых земельных участков в аренду (2016 год). Право на предоставление вышеуказанных земельных участков без проведения торгов реализовано обществом путем заключения договоров аренды в 2010 - 2011 годах.

При этом на момент заключения договоров аренды от 2016 года какие-либо основания, предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления без проведения торгов земельных участков отсутствовали.

Кроме того, в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Как следует из материалов дела, на момент заключения оспариваемых договоров аренды на земельных участках отсутствовали (и отсутствуют в настоящее время) объекты незавершенного строительства, а освоение обществом земельных участков, заключение договоров на проектные работы, проектирование объектов инфраструктуры и получение обществом ГПЗУ не является основанием для предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов.

Вопреки выводам судов о том, что проекты договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:12:0100107:32 и 50:12:0100107:37 рассматривались на Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области (протокол от 26.05.2016 N 20) и на заседании Градостроительного совета Московской области (протокол от 31.05.2016 N 18), принятие решения о предоставлении обществу земельных участков на заседании Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области также не может свидетельствовать о том, что вышеуказанные договоры были заключены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Решения, принимаемые на заседаниях Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области отражают только позицию органов исполнительной власти Московской области по тому или иному вопросу и носят рекомендательный характер для органа государственной власти или органа местного самоуправления, к полномочиям которого относится принятие того или иного решения по тем вопросам, которые обсуждались на заседании комиссии.

Учитывая изложенное, оспариваемые договоры аренды земельного участка заключены в нарушение императивных требований закона о порядке предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по результатам торгов, что влечет их ничтожность на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как сделки, нарушающие публичные интересы.

В связи с тем, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены полно, суд округа на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным принять новое решение об удовлетворении требований прокуратуры о признании недействительными в силу ничтожности договоров аренды земельного участка.

Истцом также заявлены требования о применении последствий недействительности сделок в виде возврата арендованных земельных участков арендодателю.

Спорные земельные участки находятся в фактическом владении общества, а поэтому должны быть возвращены администрации для восстановления положения, существовавшего до заключения оспариваемых договоров ответчиками.

На основании статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая данные в абзаце 2 пункта 78 постановления от 23.06.2015 N 25 разъяснения, требование истца о применении реституции в виде возврата спорных земельных участков подлежат удовлетворению.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой, апелляционной и кассационной инстанциях в общей сумме 12 000 рублей относятся на общество.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 06.04.2018 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2018 по делу N А41-98241/2017 отменить.

Исковые требования удовлетворить. Признать недействительными договор аренды от 03.06.2016 N 217 и договор аренды от 08.06.2016 N 227 и применить последствия недействительности сделок в виде возврата сторон в первоначальное состояние путем обязания ООО "Автобиржа" передать администрации городского округа Мытищи Мытищинского муниципального района Московской области земельные участки с кадастровыми номерами 50:12:0100107:32 и 50:12:0100107:37.

Взыскать с ООО "Автобиржа" в доход федерального бюджета 12000 рублей государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой, апелляционной и кассационной инстанций.

Председательствующий судья

Н.Н.Бочарова

Судьи

В.В.Кобылянский В.В.Петрова