Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 июня 2019 г. N Ф05-7984/19 по делу N А40-48440/2018

г. Москва

18 июня 2019 г.

Дело N А40-48440/18

Резолютивная часть постановления объявлена 11.06.2019.

Полный текст постановления изготовлен 18.06.2019.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Красновой С.В., Нечаева С.В.,

при участии в заседании:

от Индивидуального предпринимателя Микаилова Валеха Вагифа оглы - не явился, извещен

от Департамента городского имущества города Москвы - Брагина В.Н.- доверен. от 29.11.18г. N 33-д-1032/18

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 05 февраля 2019 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Дудкиным В.В.,

на постановление от 10 апреля 2019 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Т.В. Захаровой, В.Р. Валиевым, Д.В. Пирожковым,

по делу N А40-48440/18 по иску Индивидуального предпринимателя Микаилова Валеха Вагифа оглы (ОГРНИП 304770000007288)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

об обязании заключить договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Микаилов Валех Вагиф оглы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском об обязании Департамента городского имущества города Москвы Москвы заключить с Индивидуальным предпринимателем Микаиловым Валехом Вагифом оглы договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 17 корп. 1 с кадастровым номером 77:05:0006004:23861 общей площадью 29,7 кв. м (этаж 1, пом. II, ком. 2, 2а, 3, 5, 6) по цене 2 633 416 руб. без НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 (пять) лет посредством ежемесячных выплат в равных долях с условием о регистрации ипотеки в силу закона, с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.02.2019 суд обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с Индивидуальным предпринимателем Микаиловым Валехом Вагифом оглы договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 17 корп. 1 с кадастровым номером 77:05:0006004:23861 общей площадью 29,7 кв. м (этаж 1, пом. II, ком. 2, 2а, 3, 5, 6), с ценой выкупаемого объекта в размере 2 633 416 рублей, которая определена на основании заключения судебной экспертизы.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2019 решение Арбитражного суда города Москвы от 05.02.2019 по делу N А40-48440/18 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 05.02.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2019 по делу N А40-48440/18 отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в иске отказать.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, суды не учли, что договор аренды не был зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем заключение договора купли-продажи спорного объекта недвижимости невозможно, истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего городу, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, суды необоснованно обязали заключить договор по цене, определенной судебной экспертизой, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил решение Арбитражного суда города Москвы от 05.02.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2019 по делу N А40-48440/18 отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в иске отказать.

Истец, надлежащим образом извещенный о дате и месте судебного разбирательства не явился. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:

Как следует из материалов дела и установлено судами, истец является арендатором недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 17 корп. 1 с кадастровым номером 77:05:0006004:23861 общей площадью 29,7 кв. м (этаж 1, пом. II, ком. 2, 2а, 3, 5, 6) на основании договора аренды N 06-00246/04 от 16.03.2004.

Истец в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Федерального закона от 13.08.2013 N 159-ФЗ обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако Департамент не направил в адрес истца проект договора купли-продажи, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ цена, по которой приобретается арендуемое имущество, признается равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества суд первой инстанции назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту Центра экспертиз и экономико-правового консультирования Плешкину А.М.

Согласно выводам эксперта, итоговая величина объекта без учета НДС составила 2 633 416 рублей.

Оценив экспертное заключение Центра экспертиз и экономико-правового консультирования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.

Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворили требования истца.

Доводы заявителя о том, что истец не имеет права на приобретение спорного имущества поскольку договор аренды не действует в связи с отсутствием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрации договора аренды от 16.03.2004, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и правомерно отклонены, как направленные на воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение имущества в собственность.

Доводы заявителя жалобы о том, что суд обязал ответчика заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что заключение эксперта Центра экспертиз и экономико-правового консультирования соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи нежилого помещения надлежит заключить по цене 2 633 416 руб.

Суд кассационной инстанции обращает внимание, что согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в Определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Соответствующая правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570 по делу N А63-3604/2015.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 февраля 2019 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2019 года по делу N А40-48440/18 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Ю. Дунаева

Судьи

С.В. Нечаев С.В. Краснова