Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2019 г. N 09АП-12260/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 18 июня 2019 г. N Ф05-7984/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

10 апреля 2019 г.

Дело N А40-48440/18

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 апреля 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Т.В. Захаровой,

судей В.Р. Валиева, Д.В. Пирожкова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем С.В. Саватюхиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 05 февраля 2019 года по делу N А40-48440/18,

принятое судьей Дудкиным В.В.,

по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Микаилова Валеха Вагифа оглы (ОГРНИП 304770000007288)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

об обязании заключить договор купли-продажи,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Сухов А.В. по доверенности от 02.10.2017,

от ответчика: Стогова А.А. по доверенности от 29.11.2018,

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен Индивидуальным предпринимателем Микаиловым Валехом Вагифом оглы (далее - истец) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об обязании Департамента городского имущества города Москвы Москвы заключить с Индивидуальным предпринимателем Микаиловым Валехом Вагифом оглы договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д.17 корп.1 с кадастровым номером 77:05:0006004:23861 общей площадью 29,7 кв.м. (этаж 1, пом. II, ком. 2,2а, 3,5,6) по цене 2 633 416 руб. без НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 (пять) лет посредством ежемесячных выплат в равных долях с условием о регистрации ипотеки в силу закона, с учетом принятых судом первой инстанции уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 февраля 2019 года суд обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с Индивидуальным предпринимателем Микаиловым Валехом Вагифом оглы договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д.17 корп.1 с кадастровым номером 77:05:0006004:23861 общей площадью 29,7 кв.м. (этаж 1, пом. II, ком. 2,2а, 3,5,6), с ценой выкупаемого объекта в размере 2 633 416 рублей, которая определена на основании заключения судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в исковых требованиях.

По мнению заявителя жалобы, право устанавливать стоимость продаваемого имущества принадлежит собственнику имущества, также ответчик в апелляционной жалобе указывает на тот факт, что договор аренды не действует, поскольку согласно данным из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрация договора аренды от 16.03.2004 отсутствует.

От истца поступил отзыв, в котором он против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать.

Представитель истца возражал по доводам, изложенным в жалобе, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 05.02.2019 не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истец является арендатором недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 17 корп.1 с кадастровым номером 77:05:0006004:23861 общей площадью 29,7 кв.м. (этаж 1, пом. II, ком. 2,2а,3,5,6) на основании договора аренды N 06-00246/04 от 16.03.2004.

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 13.08.2013 N 159-ФЗ истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен, в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу положений статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, подлежат отклонению по следующим основаниям.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость спорного нежилого помещения.

Согласно выводам эксперта, итоговая величина без учета НДС составила 2 633 416 рублей.

Суд, изучив представленное в материалы дела экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертом Центра экспертиз и экономико правового консультирования Плешкиным А.М., соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N N 254, 255, 256 и от 25.09.2014 N 611, в связи с чем обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Довод ответчика о том, что истец не имеет права на приобретение спорного имущества на тому мотиву, что договор аренды не действует, поскольку согласно данным из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрация договора аренды от 16.03.2004 отсутствует, подлежит отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу статьи 3 Закона об отчуждении имущества и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона об отчуждении имущества субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

В рассматриваемой ситуации, несмотря на наличие в ЕГРН записи о расторжении договора аренды, истец продолжал пользоваться нежилым помещением, являющимся предметом купли-продажи, стороны вносили в договор аренды изменения, арендодатель получал арендную плату, не возражал против использования истцом помещения на основании договора аренды.

Таким образом, арендные отношения между сторонами продолжались до момента обращения истца с заявлением об отчуждении арендуемого имущества в собственность, продолжаются на момент рассмотрения настоящего дела.

При данных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит в выводу, что довод ответчика о том, что договор аренды не действует, поскольку согласно данным из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрация договора аренды от 16.03.2004 отсутствует, направлен исключительно на воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение имущества в собственность, поэтому не принимается во внимание.

Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было. И у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 февраля 2019 года по делу N А40-48440/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Т.В. Захарова

Судьи

В.Р. Валиев Д.В. Пирожков