Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19 сентября 2019 г. N Ф05-14354/19 по делу N А40-309906/2018

г. Москва

19 сентября 2019 г.

Дело N А40-309906/18

Резолютивная часть постановления объявлена 16.09.2019.

Полный текст постановления изготовлен 19.09.2019.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Аталиковой З.А., Красновой С.В.,

при участии в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "ВОСХОД" - Смирнов Р.В.- доверен. от 18.12.18г.

от Департамента городского имущества города Москвы - Соболь Л.Я.-доверен. от 29.11.18г. N 33-д-1041/18

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ВОСХОД"

на решение от 11 апреля 2019 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Ю.А. Скачковой,

на постановление от 08 июля 2019 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Н.И. Левченко, Е.Б. Расторгуевым, А.И. Трубицыным,

по делу N А40-309906/18 по иску Общества с ограниченной ответственностью "ВОСХОД" (ОГРН 1037728008350; 117036, город Москва, улица Шверника, дом 2 корпус 2, подвал пом. I, комн. 1)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; 125009, Москва, пер. Газетный, д. 1/12)

о понуждении к заключению договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ВОСХОД" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 39,9 кв. м (подвал, пом. 1, комн. 1-2), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шверника, д. 2, корп. 2, по цене 1 643 000 рублей без НДС, с отсрочкой платежа на пять лет на условиях прилагаемого проекта.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.04.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2019 решение Арбитражного суда города Москвы от 11.04.2019 по делу N А40-309906/18 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 11.04.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2019 по делу N А40-309906/18 полностью и принять новое решение об обязании Департамента заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 39,9 кв. м (подвал, пом. 1, комн. 1-2), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шверника, д. 2, корп. 2, по цене 1 643 000 рублей без НДС, с рассрочкой платежа на пять лет на условиях прилагаемого проекта.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, суды не учли, что субъект малого предпринимательства, удовлетворяющий установленным ФЗ N 159 критериям, имеет безусловное право на приобретение в собственность по рыночной цене арендуемого им нежилого помещения или его части, если на основе такой части может быть сформировано нежилое помещение, как обособленный объект, суды не установили несоответствие истца требованиям, предъявляемым законом, а также невозможность формирования части нежилого помещения в качестве обособленного объекта, несоответствие содержания договора форме договора, установленной приказом от 09.06.2012 N 115, не является основанием для отказа в иске, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель поддержал доводы жалобы, просил отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 11.04.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2019 по делу N А40-309906/18 полностью и принять новое решение об обязании Департамента заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 39,9 кв. м (подвал, пом. 1, комн. 1-2), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шверника, д. 2, корп. 2, по цене 1 643 000 рублей без НДС, с рассрочкой платежа на пять лет на условиях прилагаемого проекта.

Ответчик доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "Восход" является арендатором нежилых помещений общей площадью 150,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Шверника, д. 2, корп. 2 на основании заключенного с Департаментом договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы N 7-487 от 20.08.2003.

Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" общество имеет преимущественное право на приобретение в собственность части арендуемого помещения, не являющейся объектом гражданской обороны, общей площадью 43,7 кв. м, 26.06.2018 обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении части арендуемого имущества.

Поскольку Департамент проект договора купли-продажи имущества не направил, последний обратился в суд с настоящим иском.

Предоставление государственной услуги осуществляется Департаментом в соответствии с административным регламентом, утвержденным п. 1.17 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы" (далее - Административный регламент).

При этом, Административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" устанавливает состав, последовательность и сроки выполнения административных процедур (действий) и (или) принятия решений по предоставлению государственной услуги, осуществляемых по запросу (заявлению) индивидуального предпринимателя или юридического лица либо их уполномоченного представителя.

Пунктом 2.10.1.2 Административного регламента предусмотрено, что основанием для отказа в предоставлении государственной услуги является невозможность предоставления государственной услуги по основаниям, предусмотренным федеральными законами и нормативными правовыми актами города Москвы.

При этом, с целью регистрации перехода права собственности на выкупаемый объект недвижимости необходимо поставить этот объект на государственный кадастровый учет посредством внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) согласно Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по смыслу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП "Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах" определен порядок проведения перепланировок в жилых домах.

В силу Положения о Государственной жилищной инспекции города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 N 336-ПП "Об утверждении положения о Государственной жилищной инспекции города Москвы" Государственная жилищная инспекция города Москвы, являющаяся функциональным органом исполнительной власти города Москвы по государственному контролю за порядком целевого использования и технической эксплуатации жилья, осуществляет прием и рассмотрение заявок с последующей выдачей разрешений (или обоснованных отказов в разрешении) на переустройство и (или перепланировку) жилых и связанных с ними нежилых помещений.

Судами установлено, что по условиям договора аренды арендатор не вправе проводить никаких перепланировок или переоборудования, связанных с его деятельностью, без письменного согласия арендодателя и оформления необходимой разрешительной документации на проведенную перепланировку помещений, полученных в установленном порядке.

Вместе с тем судами установлено и следует из полученной технической документации ГБУ МосгорБТИ, что в арендуемом нежилом помещении зафиксирована несанкционированная перепланировка, в частности изменение входной группы в части габаритов опорных стен, увеличения количества ступеней лестничного марша и увеличение дверного проема по ширине с частичной его закладкой в наружной стене в комнате 2 помещения I подвала многоквартирного жилого дома; Устройство дверных проемов во внутренних несущих стенах между комнатой 2 помещения I и комнатой 2 помещения II, а также между комнатой 2 помещения II и комнатой 8 помещения III, между комнатами 4 и 8 помещения III подвала многоквартирного жилого дома; изменен уровень пола за счет его подъема в комнате 2 помещения I и в комнате 2 помещения II подвала многоквартирного жилого дома, что недопустимо согласно п. 6.28* СП 112.13330.2012 "СНиП 21-01-97* Пожарная безопасность зданий и сооружений". В полу на путях эвакуации не допускаются перепады высот менее 45 см и выступы, за исключением порогов в дверных проемах. В местах перепада высот следует предусматривать лестницы с числом ступеней не менее трех или пандусы с уклоном не более 1:6.

Кроме того, Департаментом в результате осмотров, проведенных 17.10.2018 и 14.02.2019, установлено, что в помещении произведена перепланировка, несогласованная в установленном порядке, что является существенным нарушением условий договора аренды.

Таким образом, в результате действий истца проведение кадастровых работ для обеспечения внесения сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости стало невозможно.

При этом обстоятельства, послужившие препятствиями в кадастровом учете объекта недвижимости, истцом устранены не были, требования Департамента о необходимости устранения допущенных нарушений не выполнены.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

При этом, частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена обязанность уполномоченного органа при получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Вместе с тем, названной нормой не установлена обязанность уполномоченного органа в случае, если арендуемое субъектом малого или среднего предпринимательства помещение не сформировано в самостоятельный объект недвижимости, после получения от арендатора заявления предпринять действия по обособлению путем перепланировки арендуемого помещения, с тем чтобы заинтересованное лицо имело возможность реализовать преимущественное право в отношении образовавшегося в результате перепланировки помещения. Арендуемое заявителем помещение не является обособленным, обратного не доказано, поэтому такое помещение не может являться объектом приватизации в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, что согласуется с правовой позицией Верховного суда РФ по делу N А69-557/2013, изложенной в определении от 12.09.2014 N 302-ЭС14-37.

Более того, суды указали, что истцом не опровергнуты обстоятельства нецелевого использования помещения, а также того, что проект договора купли-продажи недвижимого спорного имущества, представленный в суд, содержит измененные редакции большинства пунктов договора, и в данной редакции не может быть принят Департаментом.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды первой и апелляционной инстанций, установив ненадлежащее исполнение истцом своих обязательств по договору аренды (произведена несанкционированная перепланировка помещения), пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.

Суд кассационной инстанции обращает внимание, что согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в Определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Соответствующая правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570 по делу N А63-3604/2015.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 апреля 2019 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 июля 2019 года по делу N А40-309906/18 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Ю. Дунаева

Судьи

З.А. Аталикова С.В. Краснова