Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 октября 2019 г. N Ф05-17245/19 по делу N А40-197999/2018

г. Москва

11 октября 2019 г.

Дело N А40-197999/18

Резолютивная часть постановления объявлена 08.10.2019.

Полный текст постановления изготовлен 11.10.2019.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Аталиковой З.А., Федуловой Л.В.,

при участии в заседании:

от ООО "Веласко" - Митина М.А.- доверен. от 20.08.2018 г.

от Департамента городского имущества города Москвы - Брагина В.Н.- доверен. от 29.11.2018 г. N 33-д-1032/18

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 29 марта 2019 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Т.А. Ламоновой,

на постановление от 26 июня 2019 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Д.В. Пирожковым, О.Г. Головкиной, Н.И. Левченко,

по делу N А40-197999/18 по иску ООО "Веласко" (ОГРН 5067746289860)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Веласко" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:09:0005005:8278, 77:09:0005005:8820, 77:09:0005005:8825, 77:09:0005005:8823 и 77:09:0005005:8821, расположенных по адресу г. Москва, ул. Куусинена, д. 19, корп. 3, следующим образом:

1. изложить п. 1.7 в следующей редакции: "Договор вступает в законную силу с момента вступления в силу Решения Арбитражного суда г. Москвы об урегулировании разногласий Сторон";

2. изложить п. 3.1 в следующей редакции: "Общая стоимость Объектов составляет 21 581 000 руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта N 13 от 30 января 2019 г., выполненным ООО "Агентство судебных экспертов";

3. изложить п. 3.4 в следующей редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты 2 заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 359 683 руб. 34 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга";

4. изложить п. 7.7 в следующей редакции: "Если право собственности Покупателя на Объекты прекращается вследствие их изъятия для государственных или муниципальных нужд и Покупателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество";

5. упразднить следующие пункты: 5.4, 5.10, 7.4, 7.8, 7.9, 7.11.

Решением от 29.03.2019 Арбитражный суд города Москвы урегулировал разногласия сторон, возникшие при заключении Договора купли-продажи нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:09:0005005:8278, 77:09:0005005:8820, 77:09:0005005:8825, 77:09:0005005:8823 и 77:09:0005005:8821, расположенных по адресу г. Москва, ул. Куусинена, д. 19, корп. 3, следующим образом:

- Изложить п. 1.7 в следующей редакции: "Договор вступает в законную силу с момента вступления в силу Решения Арбитражного суда г. Москвы об урегулировании разногласий Сторон.

- Изложить п. 3.1 в следующей редакции: "Общая стоимость Объектов составляет 21 581 000 руб. 00 коп. (двадцать один миллион пятьсот восемьдесят одну тысячу рублей ноль копеек) в соответствии с Заключением эксперта N 13 от 30 января 2019 г., выполненным ООО "Агентство судебных экспертов".

- Изложить п. 3.4 в следующей редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 359 683 (трехсот пятидесяти девяти тысяч шестисот восьмидесяти трех) руб. 34 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

- п. 7.7, 5.4, 5.10, 7.4, 7.8, 7.9, 7.11 оставил в редакции Департамента.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2019 решение Арбитражного суда города Москвы от 29.03.2019 по делу N А40-197999/2018 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 29.03.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2019 по делу N А40-197999/2018 отменить и принять по делу новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене первоначально установленной Департаментом.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение норм права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки, суд неправомерно обязал заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель поддержал доводы жалобы, просил решение Арбитражного суда города Москвы от 29.03.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2019 по делу N А40-197999/2018 отменить и принять по делу новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене первоначально установленной Департаментом.

Истец доводы кассационной жалобы отклонил.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "Веласко" является арендатором нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:09:0005005:8278, 77:09:0005005:8820, 77:09:0005005:8825, 77:09:0005005:8823 и 77:09:0005005:8821, расположенных по адресу г. Москва, ул. Куусинена, д. 19, корп. 3 на основании договора от 17.02.1998 N 2-115/98.

17.04.2017 истец в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (обращение зарегистрировано за N 33-5-58276/17-(0)-0).

10.07.2018 Департамент направил в адрес истца уведомление о готовности заключить договор купли-продажи недвижимости с приложением соответствующего проекта договора (исх. N 33-5-58276-(0)-11). Ответчик предложил истцу установить стоимость выкупаемого имущества в размере 29 596 000 руб. согласно отчету об оценке N 58/43-4-18 от 03.06.2018, выполненному оценочной компанией ООО "АКТ "Азимут".

Не согласившись с предложенными условиями договора, в том числе в части цены выкупаемых объектов, истец 06.08.2018 направил Департамента подписанный проект договора с протоколом разногласий, указав цену выкупаемого объекта в размере 12 696 000 руб. согласно отчету N Н 5874-6519 от 01.08.2018.

14.08.2018 Департамент уведомил истца об отклонении протокола разногласий, предложив установить условия договора в судебном порядке (исх. N 33-5-58276/17-(0)-13).

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой рыночная стоимость недвижимости (нежилых помещений) общей площадью 209,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 19, к. 3 по состоянию на 17.04.2017 составляет 21 581 000 рублей без учета НДС.

Оценив экспертное заключение, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.

Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворил требования истца.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судом в редакции истца.

В остальной части Департамент судебные акты не оспаривает.

Доводы заявителя о том, что суд неправомерно обязал стороны заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, что заключение эксперта ООО "Агентство судебных экспертов" соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 21 581 000 руб.

Суд кассационной инстанции обращает внимание, что согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в Определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Соответствующая правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570 по делу N А63-3604/2015.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 марта 2019 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2019 года по делу N А40-197999/18 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Ю. Дунаева

Судьи

З.А. Аталикова Л.В. Федулова