Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 декабря 2019 г. N Ф05-22280/19 по делу N А40-308396/2018

г. Москва

17 декабря 2019 г.

Дело N А40-308396/18

Резолютивная часть постановления объявлена 12.12.2019.

Полный текст постановления изготовлен 17.12.2019.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Красновой С.В., Филиной Е.Ю.,

при участии в заседании:

от Акционерного общества "Воронцовский БПК" - Митина М.А.- доверен. от 22.07.19г., диплом

от Департамента городского имущества города Москвы - Салаватова К.Х- доверен. от 06.12.19г. N 33-д-1070/19

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ответчика)

на решение Арбитражного суда города Москвы от 05.07.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2019 по делу N А40-308396/2018

по иску Акционерного общества "Воронцовский БПК"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Воронцовский БПК" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, Воронцовский пер, д.5/7. стр. 2, нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0006023:5906 площадью 257,3 кв. м (мансарда, пом. I, комн. 1, пом. II, комн. 1-23, пом. III комн. 1, пом. IV комн. 1-3, пом. V комн. 1-3, нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0006023: 1454, расположенного по адресу: г. Москва, Воронцовский, д.5/7, стр.2 площадью 6,2 кв. м. (мансарда комн А,Б).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.07.2019 урегулированы разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и Акционерным обществом "Воронцовский БПК", возникшие при заключении спорного договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:

п. 3.1 договора изложен в следующей редакции "Цена Объекта составляет 19 635 000 руб. 00 коп. (Девятнадцать миллионов шестьсот тридцать пять тысяч рублей 00 копеек);

п. 3.4 договора изложен в следующей редакции: Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до 5 числа первого месяца текущего квартала и состоит из оплаты основного долга, составляющей не менее 981 6 750 рублей (девятьсот восемьдесят одна тысяча семьсот пятьдесят рублей) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2019 решение Арбитражного суда города Москвы от 05.07.2019 по делу N А40-308396/18 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 05.07.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2019 по делу N А40-308396/18 отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий, возникших между истцом и Департаментом при заключении договора купли-продажи на условиях, предложенных Департаментом.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение норм права, суды необоснованно отклонили ходатайство о назначении повторной экспертизы, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, доказательства несоответствия отчета, составленного по заданию Департамента не представлено, истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки, суды необоснованно обязали заключить договор по цене, определенной судебной экспертизой, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил решение Арбитражного суда города Москвы от 05.07.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2019 по делу N А40-308396/18 отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий, возникших между истцом и Департаментом при заключении договора купли-продажи на условиях, предложенных Департаментом.

Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, представил отзыв.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:

Из материалов дела следует и установлено судами, АО "Воронцовский БПК" является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Воронцовский, д.5/7, стр.2, кадастровый номер, 77:01:0006023:5906, площадью 257,3 кв. м., нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Воронцовский, д.5/7, стр.2, кадастровый номер, 77:01:0006023:1454, площадью 6,2 кв. м, на основании договора аренды от 07.06.2008 N 1-699/08.

27.06.2018 общество обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, предусмотренного ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

15.11.2018 Департамент направил в адрес истца уведомление о готовности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества с приложением соответствующего проекта договора купли-продажи (исх. N 33-5-72878/18-(0)-5), указав цену нежилого помещения в размере 44 219 000 руб. 30 коп. на основании соответствующего отчета об оценке рыночной стоимости, выполненного ООО "АКГ "Азимут".

Истец, не согласившись, с результатами оценки недвижимого имущества, поручил ЗАО "ИНТЕГРО" выполнить оценку рыночной стоимости. Согласно отчету об оценке выполненного ЗАО "ИНТЕГРО", рыночная стоимость имущества на дату подачи арендатором заявления о реализации своего преимущественного права, составляет 16 237 288 руб.

05.12.2018 истец направил в адрес Департамента проект договора купли-продажи, подписанный с учетом протокола разногласий, в котором в том числе указал рыночную стоимость указанного объекта недвижимости на основании отчета об определении рыночной стоимости ЗАО "ИНТЕГРО".

13.12.2018 Департамент уведомил истца об отклонении протокола разногласий, предложив установить условия договора в судебном порядке (исх. N 33-5-72878/18-(0)-7).

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку при заключении договора купли-продажи у сторон по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества возникли разногласия, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Эксперт", эксперту Ефимову Игорю Владимировичу.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, пер. Воронцовский, д. 5/7, стр. 2, кадастровый номер 77:01:0006023:5906, площадью 257, 3 кв. м (мансарда, пом. I, комн. 1, пом. II, комн. 1-23, пом. III, комн. 1, пом. IV, комн. 1-3, пом. V, комн. 1-3); нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Воронцовский, д. 5/7, стр. 2, кадастровый номер 77:01:0006023:1454, площадью 6, 2 кв. м (мансарда, комн. А, Б), по состоянию на 27.06.2018 составляет 19 635 000 рубля без учета НДС.

Оценив экспертное заключение, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.

Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворил требования истца.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судом в редакции истца.

Доводы заявителя о том, что суд неправомерно обязал стороны заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, что заключение эксперта ООО "Эксперт" соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 19 635 000 руб.

Доводы заявителя о неправомерном отказе суда в проведении повторной экспертизы, кассационная коллегия считает несостоятельными, поскольку повторная экспертиза в силу ч.2 ст. 87 АПК РФ назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов. Таких обстоятельств судом не установлено.

Суд кассационной инстанции обращает внимание, что согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в Определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Соответствующая правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570 по делу N А63-3604/2015.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.07.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2019 по делу N А40-308396/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Ю. Дунаева

Судьи

С.В. Краснова Е.Ю. Филина