Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 января 2020 г. N Ф05-18460/19 по делу N А40-222163/2018

город Москва

23 января 2020 г.

Дело N А40-222163/18

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 января 2020 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,

судей: Ананьиной Е.А., Григорьевой И.Ю.,

при участии в заседании:

от заявителя: Кривеншев А.М., доверенность от 17.09.2018;

от заинтересованного лица: Руденко М.В., доверенность от 28.11.2019;

от третьего лица: Руденко М.В., доверенность от 16.01.2019;

рассмотрев 16 января 2020 года в судебном заседании кассационную жалобу

заявителя - ООО "НППСО КУРС"

на решение от 03 апреля 2019 года

Арбитражного суда города Москвы,

на постановление от 19 июля 2019 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

по делу N А40-222163/18

по заявлению ООО "НППСО КУРС"

об оспаривании распоряжения

к Департаменту городского имущества города Москвы,

третье лицо: Правительство Москвы,

УСТАНОВИЛ:

ООО "НППСО КУРС" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) о признании недействительным распоряжения от 11.12.2017 N 41899 "Об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:08:0002011:55" (далее - Распоряжение N 41899).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03 апреля 2019 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2019 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "НППСО КУРС" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель заинтересованного лица и третьего лица возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная инстанция находит решение и постановление подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы по следующим основаниям.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что общество на основании договора аренды земельного участка от 18.04.2002 N М-08-018464 является арендатором земельного участка, площадью 7.388 кв.м, с кадастровым номером 77:08:0002011:55.

20.08.2018 обществом получено от Департамента уведомление от 09.08.2018 N 33-6-355900/17-(1)-1 об изменении кадастровой стоимости и арендной платы по договору аренды земельного участка от 18.04.2002 N М-08-018464 на земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Дубравная, вл. 50.

Согласно вышеуказанному уведомлению Департамент уведомил о принятии Распоряжения N 41899.

В связи с принятием Распоряжения N 41899 внесены изменения в сведения государственного кадастра недвижимости в части разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду заявителю по договору аренды земельного участка от 18.04.2002 N М-08-018464.

В результате внесенных изменений увеличилась кадастровая стоимость земельного участка с 48.863.197,68 руб. на 246.958.528,24 руб. В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка увеличена арендная плата по договору в 5 раз, при этом новая ставка аренды начала действовать с 27.12.2017.

Посчитав Распоряжение N 41899 незаконным, общество обратилось с соответствующим заявлением в Арбитражный суд города Москвы.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что установление видов разрешенного использования земельного участка Распоряжением N 41899 соответствовало фактическому использованию помещений в здании, в связи с чем оспариваемое распоряжение является законным и обоснованным.

При этом суды руководствовались следующим.

Суды установили, что земельный участок, площадью 0,7388 га, по адресу: г. Москва, ул. Дубравная, вл. 50, оформлен заявителем по договору аренды от 18.04.2002 N М-08-018464 сроком до 18.04.2017 для эксплуатации существующей производственно-складской базы и проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации коммунально-складского комплекса.

На указанный земельный участок оформлен градостроительный план земельного участка от 27.10.2014 N RU77-159000-013747, предусматривающий виды разрешенного использования: объекты размещения ветеринарных клиник с содержанием животных, питомников и приютов для безнадзорных и бесхозных животных (1005 08); ветеринарных лабораторий, ветеринарных центров, участковых ветеринарных лечебниц, ветеринарных участков, ветеринарных клиник без содержания животных (1005 09); организаций розничной торговли продовольственными, непродовольственными группами товаров (1004 01); офисных помещений, деловых центров с несколькими функциями (1001 07); помещений и технических устройств подземных гаражей, стоянок (3004 10).

Общая площадь объекта (многофункциональный ветеринарный комплекс) - 13.600 кв.м, (подземная площадь - 3.600 кв.м, наземная площадь - 10.000 кв.м).

На земельном участке расположены объекты капитального строительства, принадлежащие на праве собственности обществу: здание по адресу: г. Москва, ул. Дубравная, д. 50, стр. 7 (запись в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) от 27.11.2002 N 77-01/30-572/2002-548); объект незавершенного строительства, площадью 675,8 кв.м, (30% готовности) по адресу: г. Москва, ул. Дубравная, вл. 50, стр. 1 (запись в ЕГРН от 27.08.2010 N 77-77-17/001/2010/170).

Указанные виды разрешенного использования установлены постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП "Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы" (далее - Постановление N 120-ПП).

В соответствии с Постановлением N 120-ПП земельный участок с кадастровым номером 77:08:0002011:55 расположен в территориальной зоне, для которой предусмотрены виды разрешенного использования, установленные в градостроительном плане земельного участка: амбулаторное ветеринарное обслуживание (3.10.1); приюты для животных (3.10.2); магазины (4.4); деловое управление (4.1); обслуживание автотранспорта (4.9).

В соответствии с пунктом 4.2.7 постановления Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП "Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы" Департамент на основании и во исполнение федерального законодательства, Устава города Москвы, законов города Москвы, правовых актов Мэра Москвы и Правительства Москвы принимает решения об установлении вида разрешенного использования земельного участка или об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид такого использования до утверждения правил землепользования и застройки города Москвы, а в случае принятия решения Градостроительно-земельной комиссией города Москвы о предоставлении земельного участка для проектирования, строительства (реконструкции) объектов капитального строительства или о внесении изменений в действующие договоры аренды земельных участков, договоры безвозмездного пользования земельными участками, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке, на основании такого решения.

Таким образом, отказывая в удовлетворении заявленных требований на основании части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что Распоряжение N 41899 является законным и вынесенным в полном соответствии с действующим законодательством.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 136/13, при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектов. Признавая оспариваемый акт недействующим, суды не учли, что данной нормой прямо предусмотрена возможность продолжения прежнего использования земельных участков.

При проверке законности оспариваемого распоряжения судами не учтены и не получили должной оценки доводы заявителя, которые имеют принципиальное значение и без установления которых нельзя признать выводы судов законными и обоснованными.

Так, по мнению общества, в связи с тем, что на дату принятия правил землепользования и застройки и принятия Департаментом Распоряжения N 41899 использование земельного участка не менялось, то объективной необходимости одностороннего изменения (без заявления арендатора) разрешенного использования не было.

Также заявитель ссылался на то, что вывод судов о том, что "установление видов разрешенного использования земельного участка оспариваемым распоряжением Департамента соответствовало фактическому использованию помещений в здании" не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку виды разрешенного использования земельного участка, указанные в Распоряжении N 41899, не соответствуют фактическому использованию арендуемого земельного участка, виду разрешенного использования, указанного в договоре аренды земельного участка от 18.04.2002 N М-08-018464.

ООО "НППСО КУРС" на основании договора аренды земельного участка от 18.04.2002 N М-08-018464 является арендатором земельного участка, площадью 7.388 кв.м, с кадастровым номером 77:08:0002011:55.

Согласно пункту 1.1 договора земельный участок предоставлен в пользование на условиях аренды для эксплуатации существующей производственно-складской базы и проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации коммунально-складского комплекса (приют для животных, гостиница для животных, ветлечебница, выставочный зал, конюшня).

До внесения изменений Департаментом в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка было установлено следующее разрешенное использование: "для эксплуатации существующей производственно-складской базы и проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации коммунально-складского комплекса".

Распоряжением N 41899 Департаментом установлены следующие виды разрешенного использования земельного участка:

амбулаторное ветеринарное обслуживание (3.10.1);

приюты для животных (3.10.2);

магазины (4.4);

деловое управление (4.1);

обслуживание автотранспорта (4.9).

Соответствующие изменения видов разрешенного использования были внесены в ЕГРН.

Однако, как ссылался заявитель, установленные Распоряжением N 41899 виды разрешенного использования земельного участка не соответствуют цели предоставления земельного участка в аренду и его фактическому использованию.

На земельном участке расположено принадлежащее заявителю на праве собственности нежилое здание, общей площадью 513 кв.м, (запись ЕГРН от 22.11.2002 N 77-01/30-572/2002-548), назначение - склад. А также на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий заявителю, площадью застройки 675,8 кв.м, степень готовности - 30% (запись в ЕГРП от 27.08.2010 N77-77-17/001/2010-170), назначение - спортивный клуб.

Также общество указало, что за период со дня заключения договора аренды ни цель предоставления земельного участка в аренду, ни фактическое использование участка не менялись, участок используется для цели, указанной в договоре аренды, указанный факт не оспорен Департаментом в судебном заседании.

При этом, как отмечал заявитель, на земельном участке отсутствуют здания офисного и коммерческого назначения, а также не осуществляется деятельность по эксплуатации и обслуживанию автотранспортных средств.

При этом, в материалах дела не содержится какого-либо документа о проведении Департаментом, либо иным органом государственной власти проверки фактического использования земельного участка и зданий, расположенных на нем в результате которой могло быть установлено несоответствие фактического использования недвижимости цели предоставления земельного участка, указанного в договоре аренды.

Общество также отметило, что ссылка на градостроительный план земельного участка от 27.10.2014 в подтверждение фактического использования земельного участка является несостоятельной, поскольку градостроительный план земельного участка не является документом о проверке фактического использования.

Согласно статье 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

Согласно указанию, содержащемуся в вышеуказанном градостроительном плане земельного участка, виды разрешенного использования установлены на основании протоколов заседания Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 28.08.2014.

Таким образом, данный документ составлен без участия заявителя, а также содержит в себе только возможные виды разрешенного использования, а не фактические.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, разрешенное использование земельного участка должно соответствовать его фактическому использованию. Недопустимо установление вида разрешенного использования конкретного земельного участка лишь для целей кадастрового учета без соблюдения требований градостроительного и земельного законодательства.

При этом изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости, при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных требований.

Указанная позиция общества сформирована с учетом позиции, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11 и от 29.05.2012 N 13016/11.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации должен применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Заявитель кассационной жалобы ссылается на то, что действия по изменению разрешенного использования совершены Департаментом в одностороннем порядке, без участия заявителя, в результате чего были нарушены права и законные интересы общества как арендатора земельного участка, что также противоречит правоприменительной практике, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13.

Также общество указывало на то, что заявителем в адрес Департамента каких-либо заявлений об изменении разрешенного использования и цели предоставления земельного участка, указанной в договоре аренды, не направлялось.

В связи с изменением Департаментом разрешенного использования кадастровая стоимость земельного участка увеличилась в пять раз. До внесения изменений кадастровая стоимость земельного участка составляла 48.863.197,68 руб., после изменения разрешенного использования земельного участка она составила 246.958.528,24 руб. В связи с увеличением кадастровой стоимости увеличилась и арендная плата в пять раз, так до внесения изменения аренная плата составляла 732.947,97 руб., после изменения арендная плата составила 3.704.377,92 руб., при этом действует она с 27.12.2017. То есть фактически Департамент в одностороннем порядке "задним числом" значительно увеличил арендную плату.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13 судом разъяснено: "В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения договора_

_ Следовательно, в рассматриваемом случае у комитета как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования по требования арендатора, в том числе в судебном порядке. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду в рамках действующего договора аренды."

По мнению заявителя кассационной жалобы, при изменении разрешенного использования земельного участка Департамент использовал свои полномочия как собственника земельного участка, однако с учетом того, что у арендатора на земельном участке расположены объекты недвижимости и арендатор не может в одностороннем порядке отказаться от аренды данного земельного участка, такое использование прав собственника, повлекшее значительное увеличение арендной платы, является злоупотреблением правом со стороны Департамента.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций вопреки требованиям процессуального законодательства не установлены все фактические обстоятельства дела и не дана надлежащая правовая оценка представленным доказательствам и всем доводам сторон, следует признать, что выводы судов сделаны при неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.

Ввиду того, что для принятия законного и обоснованного решения требуется установление обстоятельств, исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, предусмотренные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, принятые судами по данному делу решение и постановление подлежат отмене, а дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду в соответствии со статьей 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует оценить все доводы лиц, участвующих в деле, имеющиеся в деле доказательства, установить все имеющие значение для дела обстоятельства, правильно применить нормы процессуального и материального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 апреля 2019 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2019 года по делу N А40-222163/18 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

В.В. Кузнецов

Судьи

Е.А. Ананьина И.Ю. Григорьева