Постановление Арбитражного суда Московского округа от 7 февраля 2020 г. N Ф05-25816/19 по делу N А40-33217/2019

г. Москва

7 февраля 2020 г.

Дело N А40-33217/19

Резолютивная часть постановления объявлена 04.02.2020.

Полный текст постановления изготовлен 07.02.2020.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Красновой С.В., Федуловой Л.В.,

при участии в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "Техно крафт лит" - Кузнецов Н.А.- доверен. от 21.02.20г.,диплом

от Департамента городского имущества города Москвы - Стогова А.А.- доверен. от 06.11.19г. N 33-д-846/16,диплом

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Техно крафт лит"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 18.07.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2019 по делу N А40-33217/19

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Техно крафт лит" (ОГРН: 1037700019367)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

об изменении условия договора N 59-3457 от 27.06.2016,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Техно крафт лит" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об изменении условий договора N 59-3457 от 27.06.2016, заключенного между сторонами в части цены и установлении ее в размере 61 870 470 руб. без НДС.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.07.2019 по делу N А40-33217/2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2019 решение Арбитражного суда города Москвы от 18.07.2019 по делу N А40-33217/19 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 18.07.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2019 по делу N А40-33217/19 отменить полностью, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, отчет о рыночной стоимости объекта, составленный ООО "АБН-Консалт" не может быть признан надлежащим доказательством, в период действия договора аренды истец неоднократно обращался к Департаменту с просьбой устранить недостатки помещения, которые не позволяли эксплуатировать арендуемые помещения в полном объеме, суд необоснованно отказал в проведении судебной экспертизы, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил решение Арбитражного суда города Москвы от 18.07.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2019 по делу N А40-33217/19 отменить полностью, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Ответчик доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:

Из материалов дела следует и установлено судами, 27.06.2016 между Департаментом городского имущества города Москвы (продавец, ответчик) и ООО "Техно крафт лит" (покупатель, истец) заключен договор купли-продажи, недвижимости (нежилого помещения) N 59-3457.

По условиям вышеуказанного договора ответчик передал в собственность истца объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, пл. Кудринская, д. 1, с кадастровым номером 77:01:0001064:2038, общей площадью 1.213,6 кв. м (антресоль подвала 2, пом. I, комн. 1; пом. II. комн. 1, 2; подвал 1, пом. XV, комн. 8, 8а, 8б, 9, 10, 10а; подвал 2, пом. I, комн. 1, 2, 4 - 7, 12 - 20, 22 - 24, 24а, 25, 27 - 32, 32а, 32б, 32в, 32г, 32 д. 32е, 32ж, 33, 33а, 34, 34а, 34б, 34в), а Покупатель принял это имущество (п. 1.1).

Цена объекта составила 209 399 000 руб. и была определена на основании отчета, выполненного оценочной компанией ООО "АБН-Консалт", проверенного Некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией "СВОД" (положительное экспертное заключение от 20.01.2016 N 51/С-16).

На основании договора N 4/1163-16, Государственным бюджетным учреждением города Москвы "Московский Городской Трест Геолого-Геодезических и Картографических Работ" (ГБУ "Мосгоргеотрест") произведено обследование строительных конструкций стен и покрытия части помещений стилобата высотного здания, расположенного по адресу: г. Москва, Кудринская пл., д. 1.

Согласно выводам ГБУ "Мосгоргеотрест" состояние стен и покрытия обследованной части помещений стилобата высотного здания может быть оценено в соответствии с ГОСТ 31937-2011 как ограниченно-работоспособное. Состояние подвесных потолков местами аварийное. Для обеспечения дальнейшей безопасной эксплуатаций стилобата требуется выполнить его ремонт. Ремонтные работы выполнять по специально составленному проекту, включающему проект их производства. При разработке проекта рекомендуем предусмотреть: повсеместное освидетельствование наружной облицовки стен по осям "А - А'" и последующее восстановление ее разрушенных участков; ремонт стен с заделкой имеющихся трещин при помощи инъекции водоцементной смеси с применением полимеров; демонтаж аварийных участков подвесных потолков; освидетельствование защитного слоя балок и плит покрытия в местах увлажнения с удалением отслоившихся участков бетона и продуктов коррозии арматуры, усилением в случае необходимости и последующим их восстановлением; устройство надежной гидроизоляции покрытия: ремонт ливневой канализации; восстановление отмосток и асфальтового покрытия, с обеспечением эффективного отвода атмосферных осадков в ливневую канализацию. Несущие конструкции покрытия проверить расчетами согласно действующим нормам, перегруженные разгрузить или усилить. Окончательные выводы о несущей способности покрытия могут быть сделаны после проведения дополнительных вскрытий по отдельному договору. В процессе восстановительного ремонта и дальнейшей эксплуатации здания вести наблюдение за состоянием его несущих конструкций, при необходимости принимать соответствующие меры.

В целях установления объективной рыночной стоимости объекта недвижимости, ООО "Техно крафт лит" был заключен договор N 0309-2018 от 03.09.2018 с ООО "Траст" на проведение оценки рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, Кудринская площадь, д. 1.

Их отчета специалиста N 0309-2018 следует, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 07.10.2015 с учетом выявленных скрытых дефектов составляла 61 870 470 руб. без НДС.

Полагая возможным уменьшение цены объекта истец направил в адрес Департамента претензию N DGI-229068/18-(0)-0 от 05.12.2018, в которой просил уменьшить стоимость объекта и установить ее в размере 61 870 470 руб. без НДС, произвести перерасчет остатка платежей по договору, о чем заключить с истцом дополнительное соглашение, однако, Департамент требования истца не исполнил, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены правовые последствия передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, при которых применяются правила статьи 475 названного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Статья 3 Федерального закона N 159-ФЗ определяет, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

Таким образом, обязанность проведения оценки передаваемого в порядке Федерального закона N 159-ФЗ объекта лежит на органе, уполномоченном на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Субъекты малого и среднего предпринимательства, реализующие свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не являются обладателями юридически значимого права быть инициаторами проведения оценки имущества, подлежащего отчуждению.

Согласно статьей 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Федерального закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (абзацы 6 и 8 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Таким образом, отчет выполнен оценочной компанией ООО "АБН-Консалт", проверен Некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией "СВОД" (положительное экспертное заключение от 20.01.2016 N 51/С-16) на основании государственного контракта, заключенного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в области госзакупок.

Судами установлено, что в порядке, предусмотренном статьями 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося с государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", истец за урегулированием разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, также не обращался.

Исследовав и оценив представленные в материалы доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, учитывая, что каких-либо разногласий относительно предмета договора, технического состояния объекта либо его цены при заключении договора между сторонами не возникло, что свидетельствует об отсутствии между сторонами разногласий касательно цены выкупаемого имущества, определенной по правилам пункта 1 части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в соответствии с требованиями статьи 12 Закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ, согласно которой итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества, суды пришли к обоснованному об отсутствии оснований для удовлетворения иска в связи с недоказанностью ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору.

Суд кассационной инстанции обращает внимание, что согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в Определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Соответствующая правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570 по делу N А63-3604/2015.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18.07.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2019 по делу N А40-33217/19 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Ю. Дунаева

Судьи

С.В. Краснова Л.В. Федулова