Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20 февраля 2020 г. N Ф05-753/20 по делу N А40-260026/2018

г. Москва

20 февраля 2020 г.

Дело N А40-260026/18

Резолютивная часть постановления объявлена 17.02.2020.

Полный текст постановления изготовлен 20.02.2020.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Аталиковой З.А., Федуловой Л.В.,

при участии в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "ОСТ' Л" - Граблина Т.Д.- доверен. от 07.11.19г.

от Департамента городского имущества города Москвы - Аляутдинова Э.Н.- доверен. от 06.11.19г. N 33-д-842/19

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 06.09.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2019 по делу N А40-260026/18

по иску Общества с ограниченной ответственностью "ОСТ' Л" (ОГРН 1027700204696, ИНН 7720221140)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ОСТ' Л" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, с учетом уточнения, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Щелковское шоссе, д. 79, корп. 1, нежилое помещение с кадастровым номером 77:03:0002007:1976 площадью 79,3 кв. м (этаж 1, пом. XXIII, комн. 15-24), и просило: исключить из договора купли-продажи недвижимости п. 2.1.7, 2.6, 2.7, 5.10, 3.8; принять п. 2.5 договора купли-продажи в следующей редакции: "Покупатель вправе продать или иным способом произвести отчуждение объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела Объекта) в порядке, установленном нормами действующего законодательства"; изложить п. 3.1. договора в следующей редакции "Цена Объекта составляет 6 992 000 (шесть миллионов девятьсот девяносто две тысячи) руб. 00 коп. с учетом неотделимых улучшений, в соответствии с заключением эксперта N 316/2019 от 10.04.2019 г. по судебной экспертизе в рамках дела N А40-260026/18-50-1515, выполненным ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ не начисляется; изложить п. 3.4. договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 116 533 руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.09.2019 исковые требования удовлетворены частично. Суд урегулировал разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "ОСТ' Л" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, Щелковское шоссе, д. 79, корп. 1, нежилое помещение с кадастровым номером 77:03:0002007:1976 площадью 79,3 кв. м (этаж 1, пом. XXIII, комн. 15-24). П. 3.1. договора изложен в следующей редакции "Цена Объекта составляет 6 992 000 (шесть миллионов девятьсот девяносто две тысячи) руб. 00 коп. с учетом неотделимых улучшений, в соответствии с заключением эксперта N 316/2019 от 10.04.2019 г. по судебной экспертизе в рамках дела N А40-260026/18-50-1515, выполненным ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ не начисляется. П. 3.4. договора изложен в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 116 533 руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга". В остальной части иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2019 решение Арбитражного суда города Москвы от 06.09.2019 по делу N А40-260026/18 изменено в части отказа в иске. Апелляционный суд исключил из договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Щелковское шоссе, д. 79, корп. 1, нежилое помещение с кадастровым номером 77:03:0002007:1976 площадью 79,3 кв. м (этаж 1, пом. XXIII, комн. 15-24), пункты 2.1.7, 2.6, 2.7, 3.8, 5.10. Пункт 2.5 договора принят в редакции, предложенной истцом: "Покупатель вправе продать или иным способом произвести отчуждение объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела Объекта) в порядке, установленном нормами действующего законодательства". В остальной части - в части урегулирования разногласий по пунктам 3.1, 3.4 договора, взыскания с ответчика в пользу истца судебных расходов по иску, решение Арбитражного суда города Москвы от 06.09.2019 по делу N А40-260026/18 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 06.09.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2019 по делу N А40-260026/18 и урегулировать разногласия по цене, предложенной Департаментом.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение норм права, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, суды необоснованно обязали заключить договор по цене, определенной судебной экспертизой, дополнительное соглашение по согласованию неотделимых улучшений сторонами не заключалось, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 06.09.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2019 по делу N А40-260026/18 и урегулировать разногласия по цене, предложенной Департаментом.

Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил постановление суда апелляционной инстанции оставить в силе, представил возражения.

Поскольку постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции изменено, суд кассационной инстанции проверяет законность постановления суда апелляционной инстанции.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения постановления суда апелляционной инстанции, а именно:

Из материалов дела следует и установлено судами, Общество с ограниченной ответственностью "ОСТ' Л" является субъектом малого предпринимательства, арендующим нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, Щелковское ш., д. 79, корп. 1, с кадастровым номером 77:03:0002007:1976, общей площадью 79,3 кв. м (этаж 1, пом. XXIII, комн. 15-24).

14.08.2018 общество обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

25.09.2018 Департамент направил в адрес общества проект договора купли-продажи нежилого помещения.

08.10.2018 общество направило в адрес Департамента подписанный договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, рыночная стоимость выкупаемого имущества подлежит уменьшению, на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в рамках существующего арендного обязательства.

Поскольку при заключении договора купли-продажи у сторон по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества возникли разногласия, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС", эксперту Карцеву Павлу Валерьевичу.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Щелковское шоссе, д. 79, корп. 1, с кадастровым номером 77:03:0002007:1976, общей площадью 79, 3 кв. м (этаж 1, пом. XXIII, комн. 15-24), по состоянию на 14.08.2018 составляет 11 148 000 руб.; рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в помещении, расположенном по адресу: г. Москва, Щелковское шоссе, д. 79, корп. 1, с кадастровым номером 77:03:0002007:1976, общей площадью 79, 3 кв. м (этаж 1, пом. XXIII, комн. 15-24), по состоянию на 14.08.2018 составляет 4 156 000 руб.

Оценив экспертное заключение, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.

Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворил требования истца.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судом в редакции истца.

Решение суда первой инстанции в измененной судом апелляционной инстанции части заявителем не оспаривается.

Доводы заявителя о том, что суд неправомерно обязал стороны заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, что заключение эксперта ООО "Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС" соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 6 992 000 руб. с учетом вычета стоимости неотделимых улучшений.

Суд кассационной инстанции обращает внимание, что согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в Определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Соответствующая правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570 по делу N А63-3604/2015.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемым судебным актом, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены постановления апелляционной инстанции, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2019 по делу N А40-260026/18 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Ю. Дунаева

Судьи

З.А. Аталикова Л.В. Федулова