Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19 февраля 2020 г. N Ф05-26122/19 по делу N А40-16346/2019

г. Москва

19 февраля 2020 г.

Дело N А40-16346/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 12.02.2020.

Полный текст постановления изготовлен 19.02.2020.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Федуловой Л.В.,

судей Красновой С.В. и Филиной Е.Ю.,

при участии в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "СТРОЙТОРГ" - не явился, извещен,

от Департамента городского имущества города Москвы - не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании 12.02.2020 кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ответчика) на решение Арбитражного суда города Москвы от 28.10.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2019 по делу N А40-16346/2019

по иску Общества с ограниченной ответственностью "СТРОЙТОРГ"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СТРОЙТОРГ" (далее - "СТРОЙТОРГ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением, с учетом уточнения, к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бутырская, д. 86, с кадастровым номером 77:02:0021007:1325, общей площадью 83,4 кв.м (подвал, пом. III, ком. 2, 4, 7, 8), путем изложения договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

- пункт 3.1: "Цена Объекта составляет 5 256 000 (пять миллионов двести пятьдесят шесть тысяч) рублей 00 коп. в соответствии с отчетом, выполненного ООО "ЭКСОН". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

- пункт 3.4: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее второго месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 87 600 (восемьдесят семь тысяч шестьсот) рублей 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга", в соответствии со ст.ст. 8, 9, 11, 12, 421, 432, 435, 438, 445, 446 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.10.2019, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2019, требования, заявленные ООО "СТРОЙТОРГ", удовлетворены, стоимость объекта указана в размере 5 256 000 (пять миллионов двести пятьдесят шесть тысяч) руб. 00 коп., ежемесячные платежи - не менее 87 600 (восемьдесят шесть тысяч шестьсот) руб. 00 коп.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил вышеуказанные судебные акты отменить, установить цену объекта, предложенную Департаментом.

Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, указывает, что собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Доказательств несоответствия законодательству экспертного заключения, подготовленного ООО "Аналитическо-консалтинговая группа "Азимут" не представлено, а истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности г. Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы опубликована на общедоступном сайте http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "СТРОЙТОРГ" (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 07.06.2005 N 03-00533/07, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 83,4 кв.м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Бутырская, д. 86.

В п. 2.1 договора установлен срок аренды с 07.06.2005 до 02.06.2006.

После прекращения срока действия указанного договора между арендодателем и арендатором заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 29.06.2006 N 03-00423/06.

Пунктом 2.1 договора предусмотрен срок действия договора с 29.06.2006 по 24.06.2007.

Впоследствии между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "СТРОЙТОРГ" (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 31.08.2007 N 03-00533/07, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 83,4 кв.м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Бутырская, д. 86.

ООО "СТРОЙТОРГ", являясь арендатором спорного нежилого помещения, имеющее преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества в силу соответствия всем критериям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, обратилось к Департаменту городского имущества города Москвы с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности.

В соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта нежилого фонда общей площадью 83,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бутырская, д. 86, кадастровый номер 77:02:0021007:1325, от 14.09.2018 г. N 347/43-4-18, выполненным ООО "Аналитическо-консалтинговая группа "Азимут" по заказу Департамента экономической политики и развития г. Москвы, итоговая рыночная стоимость без учета НДС составляет 7 098 000 руб. 00 коп. без учета НДС.

Ответчиком с сопроводительным письмом от 16.10.2018 N 33-5-94925/18-(0)-2 в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи недвижимости, согласно условиям которого, цена объекта составила 7 098 000 руб. 00 коп.

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился к ООО Консалтинговая Группа "ПРАЙМАУДИТ" для проведения оценки выкупной стоимости объекта.

В соответствии с подготовленным ООО Консалтинговая Группа "ПРАЙМАУДИТ" отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 83,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бутырская, д. 86, от 06.11.2018 N 115/2018-О, итоговая рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 16.08.2018 г. составляет 3 604 011 руб. 00 коп. с учетом НДС.

Истец направил ответчику протокол разногласий от 13.11.2018 в отношении п.п. 3.1, 3.4 договора с учетом указанного отчета об определении рыночной стоимости нежилого помещения.

Департамент городского имущества города Москвы письмом от 26.11.2018 г. N 33-5-94925/18-(0)-4 отказал в заключении договора на условиях, указанных истцом в протоколе разногласий, со ссылкой на то, что цена объекта установлена ответчиком на основании оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, осуществленной оценщиком на основании заказа ответчика.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судами установлено, что ООО "СТРОЙТОРГ" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ.

Поскольку между сторонами возник спор по цене при заключении договора, а в материалы дела Департамент и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Суды пришли к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 5 256 000 руб. 00 коп., определенной в экспертном заключении.

Довод Департамента о том, что доказательств несоответствия экспертного заключения ООО "Аналитическо-консалтинговая группа "Азимут" по отчету об оценке, подготовленному по заказу Департамента, не представлено, заявлен без учета характера спорных правоотношений, свидетельствующих о наличии разногласий по цене при заключении договора, переданных на разрешение суда, который обязан урегулировать эти разногласия, определив действительную рыночную стоимость подлежащего выкупу имущества.

Довод Департамента о том, что истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности г. Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации подлежат отклонению, поскольку не опровергает законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, не опровергает правильности выводов судов нижестоящих инстанций, основанных на результатах судебной экспертизы.

Проанализировав в совокупности и взаимной связи представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления ООО "СТРОЙТОРГ".

Доводы заявителя кассационной жалобы направлены на несогласие с выводами судов и связаны с переоценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судами обстоятельств, что находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 АПК РФ.

Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной в Определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Судами правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 176, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 28.10.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2019 по делу N А40-16346/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

Л.В. Федулова

Судьи:

С.В. Краснова Е.Ю. Филина