Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 марта 2020 г. N Ф05-3034/20 по делу N А40-233426/2018

г. Москва

12 марта 2020 г.

Дело N А40-233426/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2020 года.

А Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Красновой С.В.,

судей Дунаевой Н.Ю., Федуловой Л.В.,

при участии в заседании:

от истца: Лунева В.В. по дов. от 03.12.2018,

от ответчика: Блистанова А.А. по дов. от 06.11.2019 N 33-Д-839/19,

рассмотрев 05.03.2020 в судебном заседании кассационную жалобу

ООО "Центральное консультационное агентство по недвижимости"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 19.02.2019, дополнительное решение Арбитражного суда города Москвы от 22.10.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2019 по делу N А40-233426/2018

по исковому заявлению ООО "Центральное консультационное агентство по недвижимости" к Департаменту городского имущества Города Москвы

об оспаривании отказа,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Центральное консультационное агентство по недвижимости" (далее - истец, ООО "ЦКА по недвижимости", общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент):

- об оспаривании отказа от 29.08.2018 N дги-1-62140/18-1 в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, общей площадью 191,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Гжельский, д. 3, стр. 2 (пом. I, цокольный этаж, комн. 1 - 4, пом. I, эт. 1, комн. 1, 2, 2в, 3, 3а, 4, 5, 6, 6а, 7 - 9, пом. 0, комн. А, пом. 0, эт. 1, комн. А);

- об исключении из выкупной цены объекта недвижимости стоимости неотделимых улучшений;

-об обязании Департамента заключить договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 191,5 кв. м расположенного по адресу: г. Москва, пер. Гжельский, д. 3, стр. 2 (пом. I, цокольный этаж, комн. 1 - 4, пом. I, эт. 1, комн. 1, 2, 2в, 3, 3а, 4, 5, 6, 6а, 7 - 9, пом. 0, комн. А, пом. 0, эт. 1, комн. А) (с приложением проекта договора).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.02.2019 суд признал незаконным отказ Департамента, оформленный письмом от 29.08.2018 N дги-1-62140/18-1, обязал ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в месячный срок с даты вступления решения в законную силу путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в отношении нежилых помещений общей площадью 191,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, пер. Гжельский, д. 3, стр. 2 (пом. I, цокольный этаж, комн. 1 - 4, пом. I, эт. 1, комн. 1, 2, 2в, 3, 3а, 4, 5, 6, 6а, 7 - 9, пом. 0, комн. А, пом. 0, эт. 1, комн. А).

Дополнительным решением от 22.10.2019 суд первой инстанции отказал обществу в удовлетворении требований об исключении из выкупной цены объекта недвижимости стоимости неотделимых улучшений и обязании Департамента заключить договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 191,5 кв. м расположенного по адресу: г. Москва, пер. Гжельский, д. 3, стр. 2 (пом. I, цокольный этаж, комн. 1 - 4, пом. I, эт. 1, комн. 1, 2, 2в, 3, 3а, 4, 5, 6, 6а, 7 - 9, пом. 0, комн. А, пом. 0, эт. 1, комн. А).

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2019 решение суда от 19.02.2019 отменено в части обязания ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в месячный срок с даты вступления решения в законную силу путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в отношении нежилых помещений общей площадью 191,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, пер. Гжельский, д. 3, стр. 2 (пом. I, цокольный этаж, комн. 1 - 4, пом. I, эт. 1, комн. 1, 2, 2в, 3, 3а, 4, 5, 6, 6а, 7 - 9, пом. 0, комн. А, пом. 0, эт. 1, комн. А). В остальной части судебные акты оставлены без изменения.

Не согласившись с решением, дополнительным решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции в части отказа в иске, общество обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судами норм права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном заседании представитель истца настаивал на отмене принятых по делу судебных актов по доводам жалобы и дополнения к ней, представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы. Отводов составу суда и отзыва на кассационную жалобу не поступило.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене оспариваемых судебных актов в части с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, истец является арендатором нежилого помещения недвижимого помещения, находящегося в собственности Москвы, общей площадью 191,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Гжельский, д. 3/7, строение 2, для использования в целях: под офис на основании договора N 01-00512/04 от 14.05.2004. Срок действия договора с 01 июля 2003 г., но не более чем по 30 июня 2013 г.

Адрес объекта был изменен, в настоящее время арендуемое спорное помещение расположено по адресу: г. Москва, пер. Гжельский, д. 3, стр. 2 (помещение I, цокольный этаж. Комн. 1 - 4, помещение I, этаж 1, комн. 1, 2, 2в, 3, 3а, 4, 5, 6, 6а, 7 - 9, помещение 0, комн. А, помещение 0, этаж 1, комн. А). Срок действия договора аренды был продлен до 28.09.2026, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

26.07.2018 истец, воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) правом на выкуп имущества, обратился в Департамент с заявлением (вх. N 33-5-84128/18-(0)- 0).

Согласно ответу Департамента от 03.08.2018 N 33-5-84128/18-(0)- 1 истцу отказано в предоставлении государственной услуги по заявлению от 26.07.2018 по мотиву наличия задолженности по договору аренды N 01-00512/04 от 14.05.2004 г. по пеням в размере 46 592,34 руб.

08.08.2018 ООО "Центральное консультационное агентство по недвижимости" в ответ Департаменту предъявило письмо с приложением документов, подтверждающих отсутствие задолженности на момент обращения общества с выкупом. Согласно справке от 26.07.2018 задолженность по арендной плате и пени по договору аренды N 01-00512/04 от 14.05.2004 по состоянию на 26.07.2018 составляла 0 рублей 00 копеек.

Согласно расчету суммы задолженности, подготовленному Департаментом, по договору аренды N 01-00512/04 от 14.05.2004 по состоянию на 26.07.2018 переплата по арендной плате составляет 218 руб. 44 коп., переплата по пени составляет 2 559 руб. 89 коп.

Между тем Департаментом было направлено письмо от 29.08.2018 N ДГИ-1-62140/18-1 об отказе в предоставлении государственной услуги по заявлению от 26.07.2018, со ссылкой на то, что ранее ООО "Центральное консультационное агентство по недвижимости" обращалось с заявлением от 08.05.2014 (вх. N 33-5-14019/14-(0)-0), Департаментом 05.02.2015 (исх. N 33-5-14019/14-(2-)0) в адрес организации был направлен для подписания проект договора купли-продажи нежилого здания общей площадью 191,5 кв. м по адресу: г. Москва, пер. Гжельский, д. 3, стр. 2 и земельного участка площадью 219 кв. м, на котором оно расположено. Учитывая, что договор купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий, возвращен в Департамент по истечении тридцать дней со дня получения предложения Департамента, по мнению ответчика, общество утратило преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого здания. Кроме того, Департаментом вновь было указано на наличие задолженности по пеням в размере 46 592,34 руб. на момент подачи заявления на услугу от 26.07.2018.

Истец, не согласившись с отказом, обратился в Арбитражный суд города Москвы с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Закона N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным. Между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Признавая незаконным отказ Департамента от 29.08.2018 N дги-1-62140/18-1 в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, суд исковые требования в части обязания заключить договор, по существу не рассмотрел, указав на ненадлежащий способ защиты права.

Более того, суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда в части обязания Департамента совершить действия, направленные на восстановление нарушенных прав общества, указал на то, что обществом произведена перепланировка помещения. Между тем, такое основание к отказу в выкупе положениями Закона N 159-ФЗ не предусмотрено. В кассационной жалобе заявитель ссылается на то, что перепланировка произведена с согласия ответчика. Оценка данному доводу общества в судебных актах не дана.

В то же время, положениями статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований, следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.).

Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Однако в результате принятия оспариваемых судебных актов не достигнута цель обращения общества в суд, не выполнено требование гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке.

С учетом изложенного, выводы судов об отказе в иске в указанной части не соответствуют приведенным выше нормам права.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что истцом было заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта (с вопросом об определении стоимости неотделимых улучшений), внесены денежные средства на депозитный счет суда, однако оно судом первой инстанции рассмотрено не было.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Следует также обратить внимание на то, что в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой рыночная стоимость приобретаемого объекта должна определяться на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, суд вправе назначить судебную экспертизу по вопросу об определении его рыночной стоимости. При этом если стороны не оспаривают результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, то цена определяется по результатам данной экспертизы.

Таким образом, на момент предъявления настоящего иска между сторонами имелся преддоговорной спор по условиям договора (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, требования истца в указанной части по существу судом первой инстанции остались не рассмотренными.

Таким образом, по рассматриваемому делу суд, в нарушение упомянутых положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, не выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела.

Указанное процессуальное нарушение носит существенный, неустранимый характер, могло привести к принятию неправильного судебного акта, поскольку судом не были установлены обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному спору, не определены нормы права подлежащие применению при разрешении заявленных требований - не установлена возможность урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи относительно тех условий, по которым у сторон возникли разногласия, а, следовательно, не была достигнута цель обращения общества в суд (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Исходя из содержания пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии с частью 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.

На основании изложенного, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции нельзя признать законными и обоснованными. Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшийся по делу судебный акт, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду следует рассмотреть требования истца по существу, при необходимости рассмотреть вопрос о назначении экспертизы, принимая во внимание задачи судопроизводства в арбитражных судах, конкретные обстоятельства дела, исходя из положений действующего законодательства (в том числе Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона N 159-ФЗ, Закона N135-ФЗ - статьи 8, 13) и сложившейся судебно-арбитражной практики по рассматриваемому вопросу, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 19.02.2019, дополнительное решение Арбитражного суда города Москвы от 22.10.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2019 по делу N А40-233426/2018 отменить в части отказа в удовлетворении требования об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 191,5 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, пер.Гжельский, д.3, стр.2 (пом.I, цокольный этаж, комн.1-4, пом.I, эт.1, комн.1, 2, 2в, 3, 3а, 4, 5, 6, 6а, 7-9, пом.0, комн.А, пом.0, эт.1, комн.А).

В указанной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Председательствующий судья

С.В. Краснова

Судьи

Н.Ю. Дунаева Л.В. Федулова