Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 сентября 2020 г. N Ф05-13718/20 по делу N А40-250361/2017

г. Москва

15 сентября 2020 г.

Дело N А40-250361/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 08.09.2020.

Полный текст постановления изготовлен 15.09.2020.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Л.В. Федуловой,

судей С.В. Красновой, Е.Ю. Филиной,

при участии в заседании:

от АО "П рент" - Каппес М.В. (доверенность от 12.03.2019),

от Департамента городского имущества города Москвы - Салаватова К.Х. (доверенность от 12.05.2020),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.01.2020 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2020 по делу N А40-250361/17,

по исковому заявлению

Акционерного общества "П рент" (ОГРН 1027739171437, ИНН 7710316650)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)

об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "П рент" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, Заявитель) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Москва, проспект Маршала Жукова, д. 51, с учетом принятых судом первой инстанции утонений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 20.01.2020, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2020, разногласия между Департаментом и Обществом, возникшие при заключении спорного договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Москва, проспект Маршала Жукова, д. 51 урегулированы в следующей редакции:

"1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: Москва, проспект Маршала Жукова, д. 51: (этаж 1, пом. VI, комн. 1-4, 9-11) площадью 103,6 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5875; (этаж 1, пом. VII, комн. 1-7) площадью 196,2 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5876; (этаж 2, пом. XIV, комн. 3) площадью 25,9 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5877; (этаж 2, пом. XIV, комн. 4) площадью 28,2 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5882; (этаж 2, пом. XIV, комн. 6) площадью 51,8 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5879; (этаж 2, пом. XIV, комн. 32) площадью 9,9 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5880; (этаж 3, пом. XVI, комн. 36, 37, 55, 56) площадью 57.6 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5878; (этаж 3, пом. XVI, ком. 8, 57) площадью 40,0 кв.м. кадастровый номер 77:08:0010010:5881, а Покупатель принять и оплатить это имущество.";

"1.2 Объекты находятся в собственности города Москвы (записи в Едином государственном реестре недвижимости от 12.10.2017 N 77:08:0010010:5875- 77/008/2017-1, 77:08:0010010:5876-77/008/2017-1, 77:08:0010010:5877-77/008/2017-1, 77:08:0010010:5878-77/008/2017-1, 77:08:0010010:5879-77/008/2017-1, 77:08:0010010:5880-77/008/2017-1, 77:08:0010010:5881-77/008/2017-1, 77:08:0010010:5882-77/008/2017-1).";

"3.1 Цена Объектов составляет 68 163 000 (шестьдесят восемь миллионов сто шестьдесят три тысячи) руб. 00 коп., в том числе (этаж 1, пом. VI, комн. 1-4, 9-11) площадью 103,6 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5875 - 12 532 000 руб.; (этаж 1, пом. VII, комн. 1-7) площадью 196,2 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5876 - 29 590 000 руб.; (этаж 2, пом. XIV, комн. 3) площадью 25,9 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5877 - 3 275 000 руб.; (этаж 2, пом. XIV, комн. 4) площадью 28,2 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5882 - 3 683 000 руб.; (этаж 2, пом. XIV, комн. 6) площадью 51,8 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5879 - 6 094 000 руб.; (этаж 2, пом. XIV, комн. 32) площадью 9,9 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5880 - 1 505 000 руб.; (этаж 3, пом. XVI, комн. 36, 37, 55, 56) площадью 57.6 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5878 - 6 531 000 руб.; (этаж 3, пом. XVI, ком. 8, 57) площадью 40,0 кв.м кадастровый номер 77:08:0010010:5881 - 4 953 000 руб., в соответствии с экспертным заключением ООО "Агентство судебных экспертов" от 24.10.2018 N 822".

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил вышеуказанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, указывает, что Общество утратило преимущественное право выкупа нежилого помещения, поскольку после вступления в законную силу определения Арбитражного суда города Москвы от 06.05.2016 по делу N А40-166468/14 в порядке статьи 4.1 ФЗ N 159-ФЗ в течение тридцати дней не подписало проект договора купли-продажи, а также в порядке пункта 2 статьи 446 ГК РФ после 06.05.2015 в течение шести месяцев разногласия не переданы в суд.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы опубликована на общедоступном сайте http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".

До рассмотрения кассационной жалобы от Общества поступил отзыв на кассационную жалобу с приложениями.

Отзыв приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.

Приложения (договор купли-продажи, платежное поручение) возвращены в соответствии с п. 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции".

Поскольку отзыв был представлен в электронном виде, то в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов" приложения не подлежат фактическому возврату.

Представитель Департамента участвовал в судебном заседании с использованием информационной системы "Картотека арбитражных дел" (судебные онлайн-заседания).

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы жалобы, представитель Общества возражал против удовлетворения жалобы.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, истец является арендатором нежилых помещений, расположенных по адресу: Москва, проспект Маршала Жукова, д. 51: (этаж 1, пом. VI, комн. 1-4, 9-11) площадью 103,6 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5875; (этаж 1, пом. VII, комн. 1-7) площадью 196,2 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5876; (этаж 2, пом. XIV, комн. 3) площадью 25,9 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5877; (этаж 2, пом. XIV, комн. 4) площадью 28,2 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5882; (этаж 2, пом. XIV, комн. 6) площадью 51,8 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5879; (этаж 2, пом. XIV, комн. 32) площадью 9,9 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5880; (этаж 3, пом. XVI, комн. 36, 37, 55, 56) площадью 57.6 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5878; (этаж 3, пом. XVI, ком. 8, 57) площадью 40,0 кв.м кадастровый номер 77:08:0010010:5881"1, на основании договора аренды от 26.09.2001 N 9-246/2001.

Вступившим в законную силу решением по делу А40-124771/2014 признанно отсутствующим зарегистрированное право собственности города Москвы на помещение VI комната 6 на 1 этаже, расположенное по адресу: город Москва, проспект Маршала Жукова, дом 51, ранее в числе прочих являвшееся объектом аренды (решение вступило в законную силу 19.05.2015).

Решение арбитражного суда по делу А40-124771/2014 исполнено 10.08.2017, изменения в договор аренды в части изменения площади объекта аренды (дополнительное соглашение от 12.05.2017) зарегистрированы в установленном порядке 10.08.2017.

Общество, повторно воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) правом на выкуп имущества, обратилось в Департамент имущества города Москвы с заявлением от 29.11.2017.

11.12.2017 Департамент отказал в предоставлении запрашиваемой услуги, сославшись на утрату права на выкуп истцом имущества.

Учитывая указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судами установлено, что Общество отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ.

Поскольку между сторонами, в том числе возник спор по цене при заключении договора, судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорных объектов на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Суды пришли к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 68 163 000 руб. 00 коп., определенной в указанном заключении.

Проанализировав в совокупности и взаимной связи представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления Общества.

Довод заявителя о том, что Общество утратило преимущественное право выкупа нежилого помещения, не принимается судом округа ввиду следующего.

Согласно правовой позиции, изложенной в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2015 N 305-ЭС15-8832, от 05.05.2016 N 305-ЭС15-19695, определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон N 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества, отсутствие подписи арендатора в проекте договора купли-продажи в случае несогласия с предложенными ему условиями указанного проекта договора и использования предусмотренной законом возможности направить возражения относительно выкупной цены не может быть истолковано как обстоятельство, влекущее прекращение преимущественного права на выкуп.

Законом N 159-ФЗ не установлен запрет на повторную подачу в уполномоченный орган субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о выкупе арендуемого имущества при соблюдении им в период аренды требований, указанных в статье 3 названного Закона (срок аренды более двух лет, в том числе после подачи первоначального заявления, отсутствие задолженности по арендной плате на дату подачи заявления о выкупе).

Доводы заявителя кассационной жалобы направлены на несогласие с выводами судов и связаны с переоценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судами обстоятельств, что находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 АПК РФ.

Судами правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.01.2020 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2020 по делу N А40-250361/17 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Л.В. Федулова

Судьи

С.В. Краснова Е.Ю. Филина