Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2020 г. N 09АП-13054/20 по делу N А40-250361/2017

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15 сентября 2020 г. N Ф05-13718/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

03 июля 2020 г.

Дело N А40-250361/17

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Т.В. Захаровой,

судей О.Г. Головкиной, Е.А. Птанской,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.М. Кулиш,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20 января 2020 года по делу N А40-250361/17,

принятое судьей Немтиновой Е.В.,

по исковому заявлению Акционерного общества "П рент" (ОГРН 1027739171437, ИНН 7710316650)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Каппес М.В. по доверенности от 12.03.2019,

от ответчика: Атаманов Р.С. по доверенности от 12.05.2020,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "П рент" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Москва, проспект Маршала Жукова, д. 51, путем принятия пунктов 1.1, 1.2, 3.1, 3.2, 3.4 договора в следующей редакции:

"1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: Москва, проспект Маршала Жукова, д. 51: (этаж 1, пом. VI, комн. 1-4, 9-11) площадью 103,6 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5875; (этаж 1, пом. VII, комн. 1-7) площадью 196,2 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5876; (этаж 2, пом. XIV, комн. 3) площадью 25,9 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5877; (этаж 2, пом. XIV, комн. 4) площадью 28,2 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5882; (этаж 2, пом. XIV, комн. 6) площадью 51,8 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5879; (этаж 2, пом. XIV, комн. 32) площадью 9,9 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5880; (этаж 3, пом. XVI, комн. 36, 37, 55, 56) площадью 57.6 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5878; (этаж 3, пом. XVI, ком. 8, 57) площадью 40,0 кв.м кадастровый номер 77:08:0010010:5881".

"1.2 Объекты находятся в собственности города Москвы (записи в Едином государственном реестре недвижимости от 12.10.2017 N 77:08:0010010:5875-77/008/2017-1, 77:08:0010010:5876-77/008/2017-1, 77:08:0010010:5877-77/008/2017-1, 77:08:0010010:5878-77/008/2017-1, 77:08:0010010:5879-77/008/2017-1, 77:08:0010010:5880-77/008/2017-1, 77:08:0010010:5881-77/008/2017-1, 77:08:0010010:5882-77/008/2017-1)".

"3.1 Цена Объектов составляет 30 169 000 руб. в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости нежилого помещения N 2018-04/02 от 05.02.2018, выполненным ИП Чернобровиной Ю.Н. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

"3.2 Оплата по настоящему Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения."

"3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 5 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 502 816 руб. 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга", с учетом принятых судом первой инстанции уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 20 января 2020 года Арбитражный суд города Москвы исковые требования удовлетворил.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что истец утратил преимущественное право выкупа спорного нежилого помещения.

От истца поступил отзыв, в котором он против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, в иске отказать.

Представитель истца возражал по доводам, изложенным в жалобе, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 20.01.2020 не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истец является арендатором нежилых помещений, расположенных по адресу: Москва, проспект Маршала Жукова, д. 51: (этаж 1, пом. VI, комн. 1-4, 9-11) площадью 103,6 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5875; (этаж 1, пом. VII, комн. 1-7) площадью 196,2 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5876; (этаж 2, пом. XIV, комн. 3) площадью 25,9 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5877; (этаж 2, пом. XIV, комн. 4) площадью 28,2 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5882; (этаж 2, пом. XIV, комн. 6) площадью 51,8 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5879; (этаж 2, пом. XIV, комн. 32) площадью 9,9 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5880; (этаж 3, пом. XVI, комн. 36, 37, 55, 56) площадью 57.6 кв.м, кадастровый номер 77:08:0010010:5878; (этаж 3, пом. XVI, ком. 8, 57) площадью 40,0 кв.м кадастровый номер 77:08:0010010:5881"1, на основании договора аренды от 26.09.2001 N 9-246/2001.

Истец отнесен к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ (выписка из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы).

Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.

Так истец, полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ он имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 03.02.2014 обратилось в Департамент с заявлением о приобретении арендуемых помещений.

Департамент 21.07.2014 направил истцу проект договора купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 97 268 000 руб. (пункт 3.1), на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества и положительного экспертного заключения.

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратилось к независимому оценщику.

В порядке, установленном статьями 445, 446 ГК РФ, сторонам достигнуть соглашения относительно цены выкупаемого объекта и рассрочки по оплате, а также ряда иных разногласий не удалось, что послужило основанием для предъявления иска в рамках дела N А40-166468/14.

Определением суда от 06.005.2016 по указанному делу исковое заявление Общества было оставлено без рассмотрения на основании пункта 9 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Вместе с тем, вступившим в законную силу решением по делу А40-124771/2014 признанно отсутствующим зарегистрированное право собственности города Москвы на помещение VI комната 6 на 1 этаже, расположенное по адресу: город Москва, проспект Маршала Жукова, дом 51, ранее в числе прочих являвшееся объектом аренды (решение вступило в законную силу 19.05.2015).

Решение арбитражного суда по делу А40-124771/2014 исполнено 10.08.2017, изменения в договор аренды в части изменения площади объекта аренды (дополнительное соглашение от 12.05.2017) зарегистрированы в установленном порядке 10.08.2017.

С учетом внесенных изменений площадь арендованного объекта составила 513,2 кв.м (дата государственного кадастрового учета и дата государственной регистрации права собственности города Москвы на вновь созданные объекты недвижимости - 12.10.2017).

Истец письмом от 29.11.2017 повторно обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендованного имущества.

Департамент 11.12.2017 отказал в предоставлении запрашиваемой услуги, сославшись на утрату права на выкуп истцом имущества.

Вступившим в законную силу судебным актом от 19.04.2018 по делу N А40-250372/2017 суд отказал истцу в признании недействительным решения Департамента об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, выраженное в письме от 11.12.2017 N 33-5-159062/17-(0)-1.

При этом рассматривая указанное дело, суды исходили из того, что в настоящее время Арбитражным судом города Москвы рассматривается настоящий спор (об урегулировании разногласий по выкупной цене), при рассмотрении которого судом первой инстанции назначена судебная экспертиза; с учетом изложенного судами были отклонены доводы заявителя о том, что оспариваемым отказом нарушаются права и законные интересы заявителя, что является необходимым условием для удовлетворения заявления по настоящему делу.

Истец 21.02.2018 повторно направило Департаменту протокол об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи (с учетом вновь образованных площадей и новым отчетом об оценке рыночной стоимости), который Департаментом не был принят к рассмотрению.

В порядке, установленном статьями 445, 446 ГК РФ, сторонам достигнуть соглашения относительно цены выкупаемого объекта и рассрочки по оплате не удалось, что послужило основанием для предъявления настоящего иска.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона N 159, которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что истцом не утрачено преимущественное право выкупа спорного нежилого помещения, а также то, что истец соответствует критериям, указанным в статье 3 Закона N 159-ФЗ., суд первой инстанции удовлетворил исковые требования.

Доводы ответчика в апелляционной жалобе подлежат отклонению по следующим основаниям.

Ответчик в изложении своих доводов в апелляционной жалобе, указывает о наличии разногласий между сторонами при подписании проекта договора купли-продажи только в части цены выкупаемого имущества, в том числе ссылается утрату преимущественного права на выкуп в соответствии ч.9 ст.4 ФЗ N 159-ФЗ, ввиду не подписания проекта договора купли-продажи в порядке ст. 4.1 ФЗ N 159-ФЗ в течение 30-дней после вступления в законную силу определения Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-166468/14-142-1382 от 06.05.2016, и не передачи разногласий, возникших при заключении договора, в течение 6 месяцев в суд после вступления в законную силу определения Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-166468/14 от 06.05.2016, однако при этом между сторонами возникли и разногласия при подписании проекта договора купли-продажи, направленного Департаментом истцу для подписания 21 июля 2014 года письмом (исх. N 33-5-4761/14-(3)-0), в том числе - в части предмета договора.

Так 11 февраля 2014 года истец обратился к ответчику с заявлением на предоставление государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности г. Москвы" в отношении помещения, расположенного по адресу г. Москва, проспект Маршала Жукова, д. 51. (исхN 5 от 03.02.2014 г.; вх.N 33-5-4761/14-(0)-0 от 11.02.2014)

21 июля 2014 года ответчик письмом (исх. N 33-5-4761/14-(3)-0) предложил к подписанию договор купли-продажи указанного помещения.

В проекте договора купли продажи Объекта, направленном на подписание, был обозначен состав Объекта недвижимости, площадью 535 кв.м, в том числе этаж 1: помещение VI комнаты 1-4, 6*, 9-11, пом. VII ком. 1-7; этаж 2: пом. XIV ком. 3,4,6.32; этаж 3: пом. XVI ком. 8, 36, 37, 55-57, включающий помещение третьего лица (ООО "Дом 51"), что, соответственно, привело к необоснованному увеличению площади объекта купли-продажи и, как следствие, к некорректной оценке Объекта купли-продажи, так в п.п.1.1. договора было отражено, в том числе помещение этаж 1: помещение VI комнаты 6* (лестница), принадлежащая на праве собственности другому юридическому лицу.

Направление истцом на предложенный Департаментом проект договора купли-продажи Протокола разногласий (исх. N 9 от 19.08.2014 г.; вх.N33-5-4761/14-(4)-0 от 19.08.2014) было обусловлено несогласием истца с условием о предмете договора (включение в предмет договора помещения, принадлежащего на праве собственности иному юридическому лицу), а также выкупной цене (в том числе в виду увеличения цены выкупа за счет включения в состав отчуждаемого помещения, помещения стороннего лица площадью 21,8м2).

11 сентября 2014 года ответчик письмом исх. N 33-5-4761/14-(0)-2 отклонил протокол разногласий.

13 октября 2014 года истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости в части предмета и цены договора, в рамках дела N А40-166468/2014.

Определением от 23.03.2015 производство по делу 166468/2014 приостановлено до вступления судебного акта Арбитражного суда города Москвы по делу N А40- 124771/14 в законную силу.

В последующем определением по делу N А40-166468/14 от 06.05.2016 исковое заявление оставлено без рассмотрения. Данное определение вступило в силу 06.06.2014.

При этом в период с 06.08.2014 по 17.02.2017 недвижимое имущество, подлежащее приватизации, являлось предметом судебного спора в рамках дела N А40-124771/14 по исковому заявлению ООО "Дом 51" к ДГИ Москвы о права собственности Департамента городского имущества города Москвы на помещение VI комната 6 на 1 этаже, расположенное по адрес) г. Москва, пр. Маршала Жукова, д. 51отсутствующим.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 февраля 2015 года по делу N А40-124771/14 исковые требования были удовлетворены, постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2019 решение Арбитражного суда города Москвы от 18 февраля 2015 года оставлено без изменения.

Департамент после вступления решения суда по делу N А40-124771/14 в законную силу по факту до февраля 2017 года не приступал к его исполнению, не производил государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, или иных действий, необходимых для формирования Объекта, предназначенного к продаже, вследствие чего, по сути, препятствовал реализации права истца на выкуп помещений.

Так решение Арбитражного суда города Москвы от 18 февраля 2015 года по делу N А40-124771/14 фактически выполнено Департаментом только 10 августа 2017 года, одновременно с датой государственной регистрации изменений в договоре аренды с учетом решения по делу NА40-124771/14.

Таким образом, Объект приватизации сформирован только 10 августа 2017 года в результате исполнения судебного решения по делу N А40-124771/14.

12.10.2017 Департамент осуществил кадастровый учет права собственности г.Москвы, в том числе из единого Объекта, общей площадью 513,2 м2 с кадастровым номером 77:08:000100402, образованы новые помещения с новыми характеристиками, в частности: г. Москва, Жукова Маршала просп., д. 51 (этаж 1, пом. VI, комн. 1-4, 9-11) площадью 103,6 кв.м, с кадастровым номером 77:08:0010010:5875; г. Москва, Жукова Маршала просп., д. 51 (этаж 1, пом. VII, комн. 1-7) площадью 196,2 кв.м, с кадастровым номером 77:08:0010010:5876; г. Москва, Жукова Маршала просп., д. 51 (этаж 2, пом. XIV, комн. 3) площадью 25,9 кв.м, с кадастровым номером 77:08:0010010:5877; г. Москва, Жукова Маршала просп., д. 51 (этаж 3, пом. XVI, комн. 36, 37, 55, 56) площадью 57.6 кв.м, с кадастровым номером 77:08:0010010:5878; г. Москва, Жукова Маршала просп., д. 51 (этаж 2, пом. XIV, комн. 6) площадью 51,8 кв.м, с кадастровым номером 77:08:0010010:5879; г. Москва, Жукова Маршала просп., д. 51 (этаж 2, пом. XIV, комн. 32) площадью 9,9 кв.м, с кадастровым номером 77:08:0010010:5880; г. Москва. Жукова Маршала просп., д. 51 (этаж 3, пом. XVI, ком. 8, 57) площадью 40,0 кв.м, с кадастровым номером 77:08:0010010:5881; г. Москва, Жукова Маршала просп., д, 51 (этаж 2, пом. XIV, комн. 4) площадью 28,2 кв.м, с кадастровым номером 77:08:0010010:5882). итого: общей площадью 513,2 кв. м.).

Таким образом, обстоятельства, препятствующие заключению договора купли-продажи нежилых помещений на основании заявления истца, поданного в Департамент 11 Февраля 2014 года (вх.N 33-5-4761/14-(0)-0) на предоставление государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности г. Москвы" в отношении помещения, расположенного по адресу г. Москва, проспект Маршала Жукова, д. 51, в части предмета договора (состава площадей, подлежащих выкупу), отпали только 10.08.2017 после государственной регистрации Департаментом изменений в составе помещений (исключения площади стороннего юридического лица) на основании решения суда по делу N А40-124771/14.

29.11.2017 истец подал заявление в Департамент о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" (вх N 33-5-159062/17-(0)-0 от 29.11.2017) с учетом изменений в составе недвижимого имуществ, подлежащем приватизации.

11.12.2017 Департамент, рассмотрев указанное заявление истца отправил письмо от 11.12.2017 исх. N 33-5-159062/17-(0)-1 с решением об отказе в предоставлении запрашиваемой государственной услуги, сославшись на то, что истец утратил право на преимущественное приобретение объекта в соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи обращением в 2014 году за выкупом указанного Объекта недвижимости и не подписанием проекта договора в установленный срок.

25.12.2017 истец подал исковое заявление к Департаменту о признании недействительным решения органа государственной власти об отказе в предоставлении государственной услуги, в соответствии с письмом исх. N 33-5-159062/17-(0)-1 от 11.12.2017 данное исковое заявление было рассмотрено в рамках дела N А40-250372/17.

Решением от 19 апреля 2018 года заявление истца о признании незаконным решения Департамента оставлено без удовлетворения.

09 октября 2018 года Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 30.01.2019 решение Арбитражного суда города Москвы от 19.04.2018 по делу N А40-250372/17 оставлено без изменения.

При рассмотрении дела N А40-250372/17, судом была дана оценка представленным в дело доказательствам, в том числе и доводу ответчика об утрате преимущественного права истцом на выкуп недвижимого имущества, вследствие чего, судом был сделан вывод о том, что ситуация, при которой заключение договора купли-продажи не представлялось возможным, возникла, исключительно по вине Департамента, что подтверждается изменениями, внесенными в договор аренды лишь 10.08.2017 в рамках дела N А40-124771/14.

Согласно пункту 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, ситуация, при которой заключение договора купли-продажи было невозможно, возникла исключительно по вине Департамента.

Следовательно, срок на заключение договора о выкупе помещений по заявлению истца, поданному в 2014 году, с учетом положений п. 4.1. ст.4 Закона N 159-ФЗ, не истек.

Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 января 2020 года по делу N А40-250361/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Т.В. Захарова

Судьи

О.Г. Головкина Е.А. Птанская