Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 9 августа 2011 г. N Ф10-2841/2011 по делу N А08-157/2011

Резолютивная часть постановления изготовлена 05.08.2011.

Постановление изготовлено в полном объеме 09.08.2011.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего Солодовой Л.В.,

судей Толкачевой И.Ю.,

при участии в заседании: Егоровой С.Г.

от истца: не явился, извещен надлежаще;

от ответчика: не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "САМРАЗ", г. Белгород, на решение Арбитражного суда Белгородской области от 12.04.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2011 по делу N А08-157/2011, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "САМРАЗ" (далее - ООО "САМРАЗ"), ОГРН 1073123015481, г. Белгород, обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Администрации г. Белгорода о признании права собственности на объект недвижимости - здание, самовольно реконструированное, общей площадью 380 кв. м, кадастровый номер 31:16:0214004:27:022260-00/003:1001/Б5, инвентарный номер 22260, расположенное по адресу: Белгородская область, г. Белгород, ул. К. Заслонова, 183 (с учетом уточнения иска в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 12.04.2011 (судья Петряев А.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2011 (судьи Федоров В.И., Поротиков А.И., Мокроусова Л.М.) указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами, истец подал кассационную жалобу, в которой просит решение от 12.04.2011 и постановление апелляционной инстанции от 01.06.2011 отменить, исковые требования удовлетворить. При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд округа не направили. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия полагает, что обжалуемые судебные акты следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи с нижеизложенным.

Как установлено судебными инстанциями и усматривается из материалов дела, по договору купли-продажи N 5 от 24.10.2007, заключенному с ООО "Металлокомплект", ООО "САМРАЗ" приобрело в собственность производственное здание общей площадью 213,5 кв. м, кадастровый номер 31:16:0214004:27:022260-00/003:1001/Б5, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. К.Заслонова, 183. (т.1 л.д. 37-40).

Право собственности ООО "САМРАЗ" на указанное здание было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 31-АБ N 716111 от 18.09.2009 (т.1 л.д. 42).

По договору купли-продажи от 24.03.2010, заключенному с муниципальным образованием "городской округ город Воронеж", ООО "САМРАЗ" приобрело в собственность земельный участок с кадастровым номером 31:16:0214004:27 площадью 1 843 кв. м, расположенный по адресу: г. Белгород, ул. К. Заслонова, 183, для эксплуатации вышеназванного производственного здания (т.1 л.д. 32-36).

06.04.2010 УФРС по Воронежской области произведена государственная регистрация права собственности ООО "САМРАЗ" на указанный земельный участок, о чем выдано соответствующее свидетельство о государственной регистрации права серии 31-АБ N 867834 (т.1 л.д. 41).

Ссылаясь на то, что при проведении капитального ремонта здания, в связи с возникшей необходимостью усиления несущих стен, ООО "САМРАЗ" в соответствии с проектом, выполненным ООО "Промстальконструкция-центр", но без получения соответствующего разрешения на реконструкцию, самовольно пристроило дополнительные помещения, в результате чего здание претерпело изменения в части его площади, которая составила 380 кв. м. что было отражено в техническом паспорте по состоянию на 17.11.2010 (т.1 л.д. 43-49), ООО "САМРАЗ", указывая на невозможность государственной регистрации права собственности на реконструированное здание, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из отсутствия в материалах дела доказательств обращения ООО "САМРАЗ" до проведения реконструкции здания или во время проведения реконструкции за получением соответствующего разрешения на строительство.

Судебная коллегия не может признать обжалуемые судебные акты законными.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В тоже время в силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Между тем, как установлено судебными инстанциями, реконструкция спорного объекта недвижимости была осуществлена ООО "САМРАЗ" без получения необходимых разрешений.

Однако, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В п. 28 вышеуказанного постановления Пленума ВАС РФ указано, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Из материалов дела следует, что ООО "САМРАЗ" является собственником земельного участка, на котором была осуществлена реконструкция спорного объекта недвижимости, что в силу положений п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ дает ему право претендовать на признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке.

В материалах дела имеется техническое заключение по оценке технического состояния здания бывшего кафе, принадлежащего ООО "САМРАЗ", расположенного по адресу: г. Белгород, ул. К.Заслонова, 183, изготовленное ООО "Промстальконструкция-центр" в 2008 году (т.1 л.д. 64-84), в котором на листе 18 оценщиком сделан вывод о том, что указанное здание согласно СП 13-102-2003 необходимо отнести к категории ограниченно работоспособного состояния, а также констатирована необходимость проведения ремонтно-восстановительных работ для предотвращения повреждений и возникновения новых, а также перехода оценочного технического состояния в более критическую категорию.

В этой связи судебная коллегия полагает, что, разрешая спор, судами не обоснованно не принято во внимание, что у ООО "САМРАЗ" имелись основания для проведения капитального ремонта спорного здания и не дана надлежащая оценка доводам истца о том, что необходимость проведения реконструкции здания возникла в процессе его капитального ремонта и была вызвана возникшей необходимостью усиления несущих стен.

Кроме того, судами не учтено, что реконструкция спорного здания производилась ООО "САМРАЗ" на основании соответствующего проекта капитального ремонта здания по ул. К.Заслонова, 183 в г. Белгороде, с элементами реконструкции, разработанного в 2008 году ООО "Промстальконструкция-центр" (приложение N 3 к делу N А08-157/2011). При этом техническим заключением N 07/11-ЭП-ЭЗ ООО "Промстальконструкция-центр" (приложение N 1 к делу N А08-157/2011) подтвердило, что пристройка помещений, осуществленная при выполнении указанного капительного ремонта, не вызывает нарушений прочности и устойчивости строения.

Помимо этого делая вывод о том, что исковые требования ООО "САМРАЗ" о признании права собственности на самовольную постройку не подлежат удовлетворению в связи с непредставлением истцом доказательств обращения в уполномоченные органы за получением разрешения на строительство, суды первой и апелляционной инстанций не дали должной оценки тому обстоятельству, что письмом N 25 от 14.03.2011 ООО "САМРАЗ" обратилось в Департамент строительства и архитектуры администрации г. Белгорода с просьбой выдать разрешение на ввод в эксплуатацию самовольно реконструированного производственного здания, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. К. Заслонова, д. 183, а согласно разъяснениям, изложенным в п. 26 постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, в случае если лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.

При этом следует иметь ввиду, что в отзыве на исковое заявление (т.2 л.д. 112-113) Администрация г. Белгорода не возражала против удовлетворения исковых требований ООО "САМРАЗ".

В этой связи судам при разрешении спора следовало установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В рамках выяснения данного вопроса судам необходимо было дать надлежащую оценку имеющимся в материалах дела документам, в частности, заключению Управления архитектуры и градостроительства Департамента строительства и архитектуры Администрации г. Белгорода, изложенному в письме от 10.03.2011 N 63-В (т.1 л.д. 142), согласно которому при размещении реконструированного здания общей площадью 380 кв. м. на земельном участке по адресу: Белгородская область, г. Белгород, ул. К. Заслонова, 183 градостроительные нормы и правила нарушены не были, разрешенный вид использования данного здания, находящегося на земельном участке, отнесенном к зоне предприятий V класса вредности и имеющие вредности (П-3), не нарушает установленные для зоны П-3 градостроительные регламенты, а также заключению Федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Белгородской области, изложенному в письме N 4.1/939 от 03.03.2011 (т.1 л.д. 143), согласно которому произведенная реконструкция спорного здания не противоречит требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов", а лишь не соответствует требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий", в связи с тем, что не обеспечивает естественного освещения в нескольких кабинетах (помещения N 24, N 25, N 32 и N 37).

На основании изложенного, судебная коллегия полагает, что решение от 12.04.2011 и постановление апелляционной инстанции от 01.06.2011 следует отменить, дело направить в суд первой инстанции на новое рассмотрение, в ходе которого суду следует устранить отмеченные недостатки, дать оценку всем доводам сторон и представленным доказательствам в совокупности и, с учетом установленных обстоятельств, разрешить спор, правильно применив нормы материального права.

Руководствуясь ст.287 ч. 1 п. 3, ст. 288 ч. 1, 2; ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 12.04.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2011 по делу N А08-157/2011 отменить и дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Белгородской области.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия.

Председательствующий

Л.В. Солодова

Судьи

И.Ю. Толкачева

С.Г. Егорова