Вопрос: Как купить земельный участок у физического лица для муниципальных нужд в рамках Закона N 44-ФЗ? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2023 г.)

Как купить земельный участок у физического лица для муниципальных нужд в рамках Закона N 44-ФЗ (земельный участок уже сформирован, имеет кадастровый номер, цена участка превышает 600 тыс. руб., следовательно, закупить у единственного поставщика невозможно)? Как обосновать начальную максимальную цену контракта при проведении конкурентной процедуры?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

В описанной ситуации покупка земельного участка для муниципальных нужд возможна только путем проведения конкурентных процедур.

Определение и обоснование НМЦК при проведении конкурентных процедур производится методом сопоставимых рыночных цен (анализа рынка), а в случае невозможности его применения затратным или иным методом.

Обоснование вывода:

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 1, пп. 8, 8.1 ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44-ФЗ) этот Закон регулирует отношения, направленные на обеспечение государственных и муниципальных нужд в части, в том числе касающейся заключения гражданско-правового договора, предметом которого являются поставка товара, выполнение работы, оказание услуги (в том числе приобретение недвижимого имущества или аренда имущества), от имени РФ, субъекта РФ или муниципального образования государственным или муниципальным заказчиком, а также бюджетными учреждениями, унитарными предприятиями либо иным юридическим лицом в соответствии с чч. 1, 2.1, 4, 4.1, 4.3 и 5 ст. 15 Закона N 44-ФЗ.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) в силу п. 1 ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, приобретение земельного участка заказчиком, руководствующимся Законом N 44-ФЗ, подпадает под действие этого Закона.

Применительно к рассматриваемой ситуации следует учитывать, что, исходя из ч. 1 ст. 24, ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ, закупка у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя, далее - контрагент) может проводиться только в случаях, указанных в ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ. Иными словами, все случаи закупки у единственного контрагента являются предусмотренными законом исключениями из общего правила. Поэтому расширительное толкование условий применения этих исключений недопустимо.

Согласно п. 57 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ заключение контракта с единственным контрагентом возможно при осуществлении закупки, в частности, земельного участка по результатам торгов, проведение которых является обязательным в соответствии с земельным законодательством, законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Таким образом, приобретение у единственного контрагента земельного участка стоимостью выше суммы, установленной для закупок малого объема (п. 4 и п. 5 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ), в соответствии с Законом N 44-ФЗ возможно, только если этот участок продается на торгах, проведение которых обязательно в силу законодательных актов, указанных в п. 57 ч. 1 ст. 93 этого Закона. Как следует из содержания вопроса, в рассматриваемой ситуации приобретение земельного участка возможно только в путем проведения конкурентных процедур.

По общему правилу цена продаваемого земельного участка определяется по соглашению сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ). Это означает, что, если законом не установлено иное, стороны договора купли-продажи не обязаны руководствоваться ни кадастровой стоимостью земельного участка, ни рыночной стоимостью, определенной по результатам оценки. Эти правила действуют и в случае продажи земельных участков, принадлежащих гражданам, юридическим лицам (смотрите также Энциклопедию решений. Цена по договору продажи земельного участка).

Проведение оценки объектов оценки является обязательным лишь в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд (ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Следовательно, в случае приобретения в муниципальную собственность по договору купли-продажи земельного участка, находящегося в частной собственности, проведение оценки не является обязательным. Косвенно сказанное подтверждает позиция, изложенная в письме Министерства экономического развития РФ от 04.08.2011 N Д23-3265.

Согласно ч. 1 ст. 22 Закона N 44-ФЗ начальная (максимальная) цена контракта (далее - НМЦК) определяется и обосновывается заказчиком посредством применения одного или нескольких методов, указанных в этой норме Закона. При этом метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка) является приоритетным. Использование заказчиком иных методов обоснования НМЦК допускается в отдельных случаях, предусмотренных чч. 7-11 ст. 22 Закона N 44-ФЗ (ч. 6 ст. 22 Закона N 44-ФЗ).

Исходя из содержания норм чч. 7-9 ст. 22 Закона N 44-ФЗ нормативный метод, тарифный метод, проектно-сметный метод в приведенной в вопросе практической ситуации неприменимы.

Затратный метод заключается в определении НМЦК как суммы произведенных затрат и обычной для определенной сферы деятельности прибыли. Он используется в случае невозможности применения вышеуказанных методов или в дополнение к иным методам (ч. 10 ст. 22 Закона N 44-ФЗ). Таким образом, в рассматриваемой ситуации применить затратный метод заказчик сможет только при невозможности применить метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка).

Возможность определения начальной (максимальной) цены контракта по результатам оценки конкретного (в том числе приобретаемого) объекта имущества ни Законом N 44-ФЗ, ни Методическими рекомендациями по применению методов определения начальной (максимальной) цены контракта, цены контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем), утвержденными приказом Минэкономразвития России от 02.10.2013 N 567, не предусмотрена.

Из приведенных выше норм следует, что метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка) не может быть применен, если на рынке отсутствуют идентичные товары, работы, услуги, планируемые к закупкам, или при их отсутствии однородные товары, работы, услуги. Определение идентичности и однородности товаров, работ, услуг, сопоставимости коммерческих и (или) финансовых условий поставок товаров, выполнения работ, оказания услуг производится в соответствии с положениями ст. 22 Закона N 44-ФЗ и вышеупомянутыми Методическими рекомендациями.

Если применение метода сопоставимых рыночных цен (анализа рынка) по указанным причинам будет невозможно и также будет невозможно использование затратного метода, то на основании ч. 12 ст. 22 Закона N 44-ФЗ заказчик будет вправе применить иные методы, в том числе, на наш взгляд, определить начальную (максимальную) цену контракта по результатам оценки земельного участка. В этом случае в обоснование НМЦК заказчик обязан включить обоснование невозможности применения методов, указанных в ч. 1 ст. 22 Закона N 44-ФЗ.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:

- Энциклопедия решений. Определение НМЦК, НЦЕ, цены контракта с единственным поставщиком по Закону N 44-ФЗ;

- Вопрос: В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" собственник известил администрацию сельсовета о намерении продать земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 50 га. Каков порядок заключения администрацией сельсовета договора о приобретении земельного участка с учетом требований законодательства о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2014 г.)

- Вопрос: Может ли бюджетное учреждение приобрести земельный участок с жилым домом у единственного поставщика? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2022 г.)

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Пилипенко Эльвира

Ответ прошел контроль качества

2 августа 2023 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.