Доверенность в практике государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (С. Крылов, "Российская юстиция", N 12, декабрь 2003 г.)

Доверенность в практике государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним

Современный гражданско-правовой оборот, включая оборот недвижимого имущества, характеризуется скоротечностью и оперативностью, что, в свою очередь, позволяет говорить о развитии института представительства, одной из категорий которого выступает доверенность. Доверенности, используемые в сфере регистрационной деятельности учреждений юстиции можно условно разделить на две категории. Прежде всего, это доверенности на совершение сделок с недвижимым имуществом и, во-вторых, доверенности на представление интересов доверенного лица в учреждении юстиции, например, выданные для подачи документов на государственную регистрацию.

Основополагающим вопросом при выдаче доверенности был и остается вопрос о ее форме. Должна ли доверенность, предоставляющая полномочия в сфере оборота недвижимости быть нотариально удостоверена или нет. Согласно п.2 ст.163 ГК РФ сделки подлежат обязательному нотариальному оформлению в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. На сегодняшний день на уровне закона установлены два случая обязательного нотариального удостоверения доверенности.

Так, в соответствии с п.2 ст.185 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. Следует отметить, что в п.2 ст.185 ГК РФ речь идет о форме доверенностей на совершение исключительно гражданско-правовых сделок, и в силу этого ее положения не распространяются на процесс подачи документов на государственную регистрацию. Вопрос о форме представительских отношений в этой сфере разрешен в п.1 ст.16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон). Указанная норма права в ее нынешней редакции предусматривает обязательную нотариальную форму доверенности на представление заявления о государственной регистрации в учреждение юстиции, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, на законодательном уровне доверенности, предусматривающие право на заключение следок с недвижимым имуществом и доверенности, предусматривающие право представлять заявление о государственной регистрации в учреждениях юстиции рассматриваются как самостоятельные правовые явления. Подобное разделение форм доверенности в некоторой степени противоречит требованиям формальной логики и общепринятому в юриспруденции принципу "кто может большее, тот может и меньшее". В частности, нелогичной будет ситуация, в которой договор купли-продажи здания или сооружения будут заключен через представителя по доверенности, составленной в простой письменной форме, а представлять данный договор для государственной регистрации перехода права необходимо будет в обязательном порядке по нотариально оформленной доверенности. В данном случае воля представляемого, выдавшего доверенность на отчуждение здания, направлена на продажу объекта недвижимого имущества, то есть на совершение юридического процесса, составной частью которого выступает и государственная регистрация перехода права.

Такое искусственное разделение, на мой взгляд, может быть оправданно не с точки зрения изложения норм гражданского законодательства, а с позиции поиска наиболее быстрого и эффективного способа создания дополнительных гарантий безопасности и стабильности гражданского оборота недвижимости. Речь идет об установлении правовых барьеров против криминализации жилищного рынка. После принятия Закона подавляющее большинство договоров по распоряжению объектами жилого фонда, совершаемых с участием граждан, перестали подлежать обязательному нотариальному удостоверению, а на этом основании в соответствии с п.2 ст.185 ГК РФ доверенность, предоставляющая полномочия по распоряжению объектами жилого фонда, стала заключаться в простой письменной форме. Вместе с тем проверить законность выдачи доверенности, составленной подобным образом, зачастую на клочке бумаге, не представлялось возможным. В этой связи с учетом интересов собственников, с учетом социальных интересов граждан в сфере жилищных отношений, было оправданным поставить вопрос о возрождении нотариальной формы доверенности, предусматривающей отчуждение недвижимого имущества и тем самым снизить риск использования в гражданском обороте и регистрационной деятельности сфальсифицированных доверенностей.

Предпочтительным было закрепить обязательность нотариальной формы доверенности по распоряжению недвижимым имуществом на уровне ГК РФ.

Но данный путь с учетом статуса ГК РФ как основополагающего кодификационного акта в сфере гражданских отношений, как своеобразной экономической конституции, был бы сопряжен со значительными временными затратами.

Более того, уровень криминализации экономики определяется и уровнем правосознания граждан. С продвижением России по пути построения правового государства необходимость в ограничительных мерах в гражданском обороте имеет тенденцию к отмиранию и не исключена возможность отмирания обязательной формы доверенности в сфере оборота недвижимости. Вносить потенциально временные нормы в Гражданский кодекс РФ представляется не вполне корректным.

В связи с чем наиболее оперативным способом, по всей видимости, и стал путь внесения необходимых изменений в Закон, хотя, как отмечалось выше, данный способ не является бесспорным с логической точки зрения.

В регистрационной практике возникла проблема определения круга лиц, для которых адресовано требование оформления нотариальной формы доверенности, а именно: ограничивается ли данное требование Закона по кругу лиц только физическими лицами или же распространяется и на юридических лиц, выдающих соответствующие доверенности. Вопрос не имеет однозначного ответа. С одной стороны, законодатель, принимая поправки в Закон, стремился восстановить дополнительные гарантии законности в сфере оборота недвижимости с участием физических лиц. Доверенности от имени юридических лиц, предусматривающие право распоряжения имуществом, в своем большинстве всегда составлялись в простой письменной форме, и данная практика не оспаривалась и не подвергалась критики. В этой связи существует точка зрения о сохранении возможности для юридических лиц оформлять доверенность в простой письменной форме. С другой стороны, Закон, устанавливая обязательность нотариального удостоверения доверенности на представление интересов в учреждении юстиции, содержит лишь одно исключение из этого правила - "если иное не установлено законом". Сторонники сохранения ранее имевшей место практики представительства со стороны юридических лиц в обоснование своей позиции приводят положения п.5 ст.185 ГК РФ о необходимости проставления печати на доверенности, выданной юридическим лицом, и рассматривают их как исключение, о котором идет речь в п.1 ст.16 Закона. Вместе с тем подобная трактовка вызывает сомнения, поскольку построена на признании разноплановых правовых явлений идентичными. Так, в Законе речь идет об исключениях применительно к форме доверенности. Согласно ст.158 ГК РФ формами совершения сделок признаются устная, простая письменная и письменная нотариальная. В п.5 ст.185 ГК РФ речь идет об одном из реквизитов доверенности. Согласно абз.3 п.1 ст.160 ГК РФ скрепление печатью является лишь дополнительным требованием к форме сделки, и не может подменять саму форму сделки. Более того, толкование п.5 ст.185 ГК РФ как законодательного исключения из требования о нотариальной формы доверенности входит в противоречие с правоприменительной практикой, сложившейся в отношении п.2 ст.185 ГК РФ. Указанная норма права, предусматривая обязательное нотариальное оформление доверенностей, также как и Закон устанавливает возможность исключения из этого правила на уровне иных законов. Юридические лица, выполняя требования п.2 ст.185 ГК РФ, повсеместно оформляют нотариальные доверенности, предусматривающие полномочия по заключению договоров ипотеки, договора ренты и т.д. вне всякой зависимости от того обстоятельства, что эти доверенности несут печать юридического лица. Схожей позиции придерживается и судебная практика. Представляется, что аналогичные в редакционном плане нормы права должны влечь и аналогичную практику их применения.

Как уже указывалось выше, помимо формы доверенности, законодатель вправе устанавливать определенные требования к ее содержанию, ввести дополнительные реквизиты доверенности. В регистрационной деятельности неоднократно возникал вопрос об обязательности включения в текст доверенности данных о документе, удостоверяющим личность, и данных о дате рождения доверителя, выступающего в качестве правообладателя На сегодняшний день прямого законодательного требования о включении этих данных в обязательном порядке в текст доверенности нет. Вместе с тем указанная персонифицирующая информация согласно п.18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г., необходима для заполнения Единого государственного реестра прав (далее - реестр). Отсутствие такой информации означает неполную идентификацию гражданина в системе государственной регистрации прав. Проблема надлежащей идентификации в реестре гражданина актуализируется с учетом требований о создании единой информационной системы государственной регистрации прав на всей территории России, сформулированных в постановлении Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. "Об утверждении федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Подобная единая система может эффективно работать только при условии отражения в ней исчерпывающих данных о правообладателях. Принимая во внимание количество потенциальных правообладателей, а также подвижность такой категории как место проживания следует констатировать весьма низкий уровень идентификации гражданина только по его имени и месту жительства без данных о дате рождения и паспортных данных.

Схожие проблемы, основанные на необходимости осуществить надлежащую идентификацию, возникали в практике деятельности открытых акционерных обществ и были решены на законодательном уровне посредством указания в абз.3 п.1 ст.57 Федерального закона "Об акционерных обществах" о наличии обязанности включать в текст доверенности на голосование паспортных данных представляемого и представителя. Желательно, чтобы аналогичные требования на законодательном уровне во исполнение абз.3 п.1 ст.160 ГК РФ существовали в отношении текста доверенности, предоставляющей полномочия на представление интересов в учреждение юстиции. В условиях отсутствия анализируемых нормативных требований к реквизитам доверенности учреждения юстиции не имеют оснований для признания ничтожными доверенностей, в которых отсутствует дата рождения доверителя, данные о документе, удостоверяющем личность. Вместе с тем непредставление названной и предусмотренной нормативными актами информации о правообладателе служит основанием для сомнения в его личности, влечет невозможность заполнения реестра. Если такие сомнения не могут быть устранены доверенным лицом или доверителем, то в государственной регистрации прав следует отказать на том основании, что заявителем представлен неполный комплект документов. Этот вывод не противоречит и ведомственной практике. Так, согласно, п.17 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. N 184, при приеме доверенностей рекомендуется устанавливать наличие в них сведений о дате рождения, наименовании и реквизитов документа, удостоверяющего личность. Отсутствие в представленных документах необходимой информации, предусмотренной Законом, может препятствовать проведению регистрационных действий (п.9 вышеназванных Методических рекомендаций). Отсутствие в запросах на предоставление обобщенных сведений о правах отдельного лица информации о дате рождения этого лица и удостоверяющего его личность документа согласно письму Минюста России от 24 марта 2003 г. N 15/2754-АК, влечет отказ в выдаче таких сведений.

В заключении хотелось бы остановится на ряде правовых проблем, возникающих при представлении на государственную регистрацию комплекта документов, включающего доверенность.

Существуют ситуации, в которых участники гражданского оборота, подписав договор на отчуждение недвижимого имущества, в целях экономии своего времени поручают одному лицу обратиться в учреждение юстиции и сдать необходимый комплект документов на государственную регистрацию договора и (или) перехода права. В практике встречается два основных способа передачи в указанных случаях полномочий на предоставление документов.

Во-первых, заинтересованные стороны согласовывают единого представителя и ему выдают доверенности. Во-вторых, одна из сторон доверяет другой и оформляет на ее имя соответствующую доверенность. В обоих случаях возникает вопрос о допустимости подобного представительства с учетом того обстоятельстве, что п.3 статьи 182 ГК РФ, запрещает представителю совершение сделок от имени представляемого в отношении себя лично или в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

В Информационном сборнике "Регистрация прав на недвижимость" за 2000 год (выпуск N 2) данную коллизию предлагалось разрешать следующим способом. В случаях, когда речь идет о подаче документов на государственную регистрацию сделки, необходимо соблюдать требования п.3 ст.182 ГК РФ. В ситуации обращения за государственной регистрацией перехода права названные требования соблюдать нет необходимости. Представляется, что подобная позиция не бесспорна, поскольку основывается на формальных моментах и не в полной мере учитывает саму сущность законодательного ограничения на одновременное представительство. Указанное ограничение связано с необходимостью исключить возможность злонамеренного соглашения представителя с одним из представляемых во вред другому или возможность совершения иных действий в ущерб интересам представляемых с учетом личной заинтересованности. Представительство в учреждение юстиции не связано с формированием договора, договор уже согласован сторонами и ими подписан, то есть все существенные условия сделки определены и зафиксированы. Представитель в этой ситуации является лишь правовым инструментом для механической передачи комплекта документов. В этом смысле роль представителя на сдачу документов больше схожа с ролью нунция в римском праве, который был простым глашатаем воли представляемого или его посланцем. С учетом изложенного допустимым является представление документов на государственную регистрацию единым представителем. Подобной точки зрения придерживается и судебная практика.

При предоставлении документов на государственную регистрацию представителем возникает вопрос о документе, подтверждающем его полномочия. Согласно п.8 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233, при представлении документов представитель подтверждает свои полномочия доверенностью, договором поручения. При формальном подходе к анализу данных положений ведомственного нормативного акта может сложиться точка зрения о необходимости одновременного представления и договора поручения и доверенности, выданной во исполнение данного договора согласно п.1 ст.975 ГК РФ. Вместе с тем подобное толкование будет противоречить статусу доверенности, как документа, имеющего особую доказательственную силу для третьих лиц и предполагающего сохранение в тайне от третьих лиц условия договора поручения (например, размер и основания вознаграждения поверенного). Доверенность в правовом плане имеет самостоятельное и самодостаточное значение, поскольку даже при разночтении между полномочиями, указанными в доверенности и в иных документах (договор, учредительные документы), юридическое значение будет иметь именно текст доверенности.

Все вышеизложенное не опровергает положений вышеназванного нормативного акта Минюста России. Договор поручения в ряде случаев также подлежит представлению в учреждение юстиции, но это касается тех ситуаций, когда сами полномочия представляемого изложены не в доверенности, а в тексте договора. Подобное правило о возможности включения в текст договора записи о полномочиях содержится в п.4 ст.184 и ст.1005 ГК РФ - применительно к договору коммерческого представительства и агентским соглашениям. С учетом однопорядковости данных договоров в сфере представительских отношений с договором поручения нет никаких противопоказаний против распространения этого правила и на договор поручения. В подобных ситуациях принято считать, что доверенность по существу, как письменное уполномочие, является составной частью договора. Таким образом, полномочия представителя в учреждение юстиции могут подтверждаться как посредством доверенности, так и посредством специального указания в договоре поручения или ином договоре добровольного представительства. Требование одновременного представления данных документов представляется излишним.

Нуждается в дополнительном законодательном обсуждении вопрос об изъятии на период государственной регистрации доверенности в соответствии с п.5 ст.18 Закона. Признавая правомерность данного изъятия применительно к доверенностям, предусматривающим совершение конкретной сделки, вместе с тем следует отметить нецелесообразность этих действий в отношении доверенности, выданной на распоряжение и управление без ограничения в полномочиях значительным массивом недвижимого или движимого имущества. Такие доверенности в обиходе иногда именуют "генеральными доверенностями". Изъятие подобных доверенностей из гражданского оборота на период рассмотрения комплекта документов в учреждении юстиции может повлечь негативные последствия для разумного управления и распоряжения иным имуществом представляемого. Доверенное лицо, лишенное подлинника генеральной доверенности, не может в полном объеме отстаивать интересы собственника перед третьими лицами. В связи с изложенным желательно было бы на нормативном уровне скорректировать практику изъятия подобного вида доверенности при подачи документов, а ограничится ее представлением для обозрения сотруднику учреждения юстиции вместе с копией, на которой сделать надлежащую отметку о ее соответствии оригиналу.

С. Крылов,

главный государственный регистратор прав

Псковской области

"Российская юстиция", N 12, декабрь 2003 г.