Ипотечные ценные бумаги (Г. Шевченко, "Право и экономика", N 12, декабрь 2004 г.)

Ипотечные ценные бумаги

11 ноября 2003 г. был принят Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах", который предусмотрел появление двух новых ипотечных ценных бумаг - облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия, призванных оживить вторичный рынок ипотечных кредитов. При разработке данного Закона был учтен опыт государств с развитыми жилищными ипотечными рынками. К работе над законопроектом была привлечена корпорация "Американская Международная Группа", подписавшая с Госстроем России меморандум о сотрудничестве в области ипотечного жилищного кредитования.

Ипотечное покрытие

Ипотечные ценные бумаги, в отличие от других ценных бумаг, удостоверяют определенные права на ипотечное покрытие: облигации с ипотечным покрытием удостоверяют залог ипотечного покрытия, а ипотечные сертификаты участия - долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие.

Ипотечное покрытие - это новое понятие в российском законодательстве, в состав которого могут входить только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте РФ или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество (ст. 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах)".

Таким образом, в соответствии с Законом в состав ипотечного покрытия могут входить требования по обеспеченным ипотекой обязательствам при необходимом соблюдении следующих условий:

основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать 70% определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

договор об ипотеке, обеспечивающий соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;

недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не менее размера (суммы) обеспеченного ипотекой требования;

в случае, если должником по обеспеченному ипотекой обязательству является физическое лицо, его жизнь и здоровье должны быть застрахованы в течение всего срока действия обязательства в пользу такого физического лица. При этом страховая сумма должна быть не менее размера (суммы) обеспеченного ипотекой требования;

предметом договора займа должны являться только денежные средства.

Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам должны быть подтверждены в установленном законом порядке.

В ипотечное покрытие входят ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие. Ипотечный сертификат участия - это новая в российском законодательстве ценная бумага, которая не является эмиссионной и может выпускаться только в бездокументарной форме. Ипотечные сертификаты участия не могут входить в состав ипотечного покрытия, долю в праве общей собственности на которые они удостоверяют.

В состав ипотечного покрытия могут входить денежные средства в валюте РФ или в иностранной валюте.

Ипотечное покрытие могут составлять государственные ценные бумаги. Как известно, к федеральным государственным ценным бумагам относятся ценные бумаги, выпущенные от имени РФ. Государственными ценными бумагами субъектов РФ признаются ценные бумаги, выпущенные от имени субъекта РФ (п. 1 ст. 2 Федерального закона "Об особенностях эмиссии и обращения государственных и муниципальных ценных бумаг"). Эмитентами государственных ценных бумаг РФ, государственных ценных бумаг субъектов РФ являются, соответственно, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Федерации. Поскольку государственные ценные бумаги выпускаются от имени соответствующего публично-правового образования, исполнение обязательств происходит за счет средств соответствующей казны.

В настоящее время государственные ценные бумаги выпускаются только в форме государственных облигаций, независимо от конкретного названия такой ценной бумаги, которое не меняет их юридической природы, как облигации.

Наконец, в ипотечное покрытие облигаций может входить недвижимое имущество. Для включения в состав ипотечного покрытия облигаций недвижимого имущества оно должно соответствовать следующим условиям:

а) имущество должно быть приобретено эмитентом (оставлено за собой) в соответствии с гражданским законодательством РФ при обращении на него взыскания в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

б) с момента такого приобретения должно пройти не более двух лет.

Размер ипотечного покрытия определяется путем суммирования размера требований, суммы денежных средств и стоимости (денежной оценки) иного имущества, составляющих ипотечное покрытие.

Одно и то же имущество может входить в состав только одного ипотечного покрытия.

Таким образом, в состав ипотечного покрытия кроме недвижимого имущества входит и другое имущество, поэтому представляется, что термин "ипотечное покрытие" не является точным, не отражает сути явления, более точным было бы использование термина "залоговое покрытие".

Сформированное в установленном порядке из перечисленных видов имущества ипотечное покрытие принадлежит на праве общей долевой собственности владельцам ипотечных сертификатов, у которых общая долевая собственность на ипотечное покрытие возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием.

Законодательство содержит жесткие правила, направленные на сохранность имущественного состава ипотечного покрытия.

К таким правилам, носящим императивный характер, относится следующее:

имущество, составляющее ипотечное покрытие, обособляется от любого другого имущества и учитывается управляющим ипотечным покрытием на отдельном балансе;

раздел имущества, составляющего ипотечное покрытие, и выдел из него доли не допускаются;

не допускается обращение взыскания на имущество, составляющее ипотечное покрытие, по долгам владельцев ипотечных сертификатов участия, в том числе при их несостоятельности;

в случае признания управляющего ипотечным покрытием несостоятельным (банкротом) имущество, составляющее ипотечное покрытие, в конкурсную массу не включается, а подлежит передаче в доверительное управление государственной управляющей компании.

Учет требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, осуществляется путем ведения реестра специализированным депозитарием ипотечного покрытия. Такой реестр ведется специализированным депозитарием ипотечного покрытия, осуществляющего кроме учета имущества еще хранение и контроль за распоряжением этим имуществом.

Закон обязывает до начала выпуска любого из видов ипотечных ценных бумаг сформировать ипотечное покрытие, которое для ипотечных сертификатов участия является источником получения инвесторами причитающихся им денежных платежей, а для облигаций с ипотечным покрытием выполняет функции обеспечения исполнения обязательств.

Статья 2 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" называет две ипотечные ценные бумаги: облигация с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия.

Облигация с ипотечным покрытием - это облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Это новый вид облигаций с обеспечением в российском законодательстве. Они обладают определенными особенностями. Такие облигации, в отличие от иных видов облигаций, могут выпускаться только определенными эмитентами: ипотечными агентами и кредитными организациями.

Понятие ипотечного агента также содержится в Законе. Это специализированные коммерческие организации, исключительным предметом деятельности которых является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных. Никакими другими видами предпринимательской деятельности ипотечные агенты заниматься не вправе. Ипотечные агенты могут создаваться только в форме акционерных обществ. Фирменное наименование ипотечного агента должно содержать слова "ипотечная специализированная организация" или "ипотечный агент". Особенность правового статуса ипотечного агента заключается в том, что он не может иметь штат сотрудников. Полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента должны быть переданы коммерческой организации. Ведение бухгалтерского учета должно быть передано другой специализированной организации. Совмещение функций единоличного исполнительного органа и функций по ведению бухгалтерского учета не допускается.

Ипотечный агент может иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления только указанных в уставе предмета и цели деятельности.

Эмиссию облигаций с ипотечным покрытием могут осуществлять также и кредитные организации. Кредитная организация - это юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Центрального банка РФ (Банка России) имеет право осуществлять банковские операции, предусмотренные Федеральным законом о банках и банковской деятельности (ч. 1 ст. 1). Исчерпывающий перечень банковских операций установлен в ч. 1 ст. 5 указанного Федерального закона.

Кредитные организации, осуществляющие эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, должны соответствовать требованиям, перечисленным в п. 2 ст. 7 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах." Если кредитная организация не выполняет хотя бы одно из таких требований, то она не вправе осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.

Облигации с ипотечным покрытием закрепляют право их владельцев на получение фиксированного процента от их номинальной стоимости, которые должны выплачиваться не реже одного раза в год.

Исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием обеспечивается залогом ипотечного покрытия с момента возникновения прав на такие облигации у их первого владельца. Поскольку обеспечение исполнения носит акцессорный характер, то с переходом прав на облигацию к приобретателю переходят все права, возникшие из залога ипотечного покрытия. В то же время недействительна передача прав, возникших из залога ипотечного покрытия, без передачи прав на облигацию.

Облигации с ипотечным покрытием могут выпускаться как в документарной, так и бездокументарной формах, но если эмитент выбирает документарную форму облигаций, то обязательным реквизитом сертификата облигации с ипотечным покрытием является указание о порядке и условиях выплаты дохода владельцам, а также о порядке и условиях погашения таких облигаций.

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием осуществляется в общем порядке, но на момент представления документов для государственной регистрации выпуска облигаций с ипотечным покрытием размер обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие, должен быть не менее номинальной стоимости всех облигаций и суммы процентов по ним.

Обеспечение исполнения по таким облигациям залогом ипотечного покрытия делает их достаточно надежным финансовым инструментом на рынке ценных бумаг. Если же обязательства по облигациям с ипотечным покрытием не исполняются или исполняются ненадлежащим образом, то производится взыскание на имущество, составляющее ипотечное покрытие облигаций. Реализация ипотечного покрытия осуществляется по решению суда не ранее чем по истечении двух месяцев со дня наступления срока исполнения по облигациям.

Кроме того, владельцам облигаций с ипотечным покрытием предоставляется право требовать от эмитента досрочного погашения облигаций в случаях нарушения установленных законом размера, порядка и условий формирования ипотечного покрытия, а также осуществления эмитентом запрещенной ему предпринимательской деятельности.

Вторая ипотечная ценная бумага, предусмотренная законом, - ипотечный сертификат участия. Это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах" (ст. 2).

Ипотечные сертификаты участия не являются эмиссионными ценными бумагами и могут выпускаться только в бездокументарной форме. Эти ценные бумаги не имеют номинальной стоимости и свободно, без каких-либо ограничений, обращаются на рынке. На общем собрании владельцев ипотечных сертификатов участия каждый ипотечный сертификат участия предоставляет при голосовании его владельцу один голос.

Следует отметить, что такая характеристика ипотечного сертификата во многом совпадает с правовой характеристикой инвестиционного пая, который также является неэмиссионной именной ценной бумагой, не имеющей номинальной стоимости и свободно обращающейся на рынке после окончания формирования паевого инвестиционного фонда.

Управление ипотечным покрытием

Выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными и негосударственными пенсионными фондами. Лицо, отвечающее таким требованиям, выступает в качестве управляющего ипотечным покрытием и определяет условия договора доверительного управления ипотечным покрытием, которые могут быть приняты приобретателем ипотечных сертификатов участия - учредителем доверительного управления ипотечным покрытием. Договор доверительного управления ипотечным покрытием является договором присоединения, условия которого определяются в стандартных формах и могут быть приняты учредителем управления только путем присоединения к договору в целом, изменить их он не вправе.

Договор доверительного управления ипотечным покрытием должен быть заключен на срок не менее чем 1 год и не более чем 40 лет.

Управление ипотечным покрытием заключается в собирании платежей по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие, и перераспределении полученных средств между владельцами сертификатов.

В состав ипотечного покрытия ипотечных сертификатов участия могут входить только требования по обеспеченным ипотекой обязательствам, ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, и денежные средства, полученные в связи с исполнением обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, обращением взыскания по таким требованиям и исполнением обязательств по ипотечным сертификатам участия, составляющим ипотечное покрытие. Важным условием, обеспечивающим сохранность ипотечного покрытия, является правило, запрещающее замену требований и иного имущества, составляющего ипотечное покрытие. При этом имущество, составляющее ипотечное покрытие, обособляется от иного имущества, находящегося в доверительном управлении или по иным основаниям у управляющего, оно учитывается на отдельном балансе и по нему ведется самостоятельный учет.

Закон подробно регламентирует доверительное управление ипотечным покрытием, что, несомненно, является его достоинством, поскольку институт доверительного управления еще не получил широкого распространения, и многие положения, связанные с его применением, вызывают сложности.

Управляющий ипотечным покрытием вправе осуществлять выдачу ипотечных сертификатов участия только при условии регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием, долю в праве общей собственности на которое эти сертификаты удостоверяют, в Федеральной службе по финансовым рынкам. Такие правила должны содержать широкий круг сведений, перечисленных в ст. 25 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах", и соответствовать типовым правилам доверительного управления ипотечным покрытием.

Поскольку ипотечный сертификат участия является именной бездокументарной ценной бумагой, возникает необходимость в ведении реестра владельцев таких ценных бумаг. Ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия, как и любых именных бездокументарных ценных бумаг, вправе осуществлять только специализированный регистратор - юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг по ведению реестра владельцев именных ценных бумаг и занимающееся этой деятельностью как исключительной.

Договор на ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия может быть заключен только с одним регистратором, что вполне соответствует общим правилам ведения реестра владельцев именных ценных бумаг.

Регистратор, осуществляющий ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия, по требованию их владельца или номинального держателя обязан подтвердить права этих лиц путем выдачи выписки из реестра владельцев.

Принятие Федерального закона "О рынке ценных бумаг" и введение в гражданский оборот двух новых ценных бумаг (облигации с ипотечным покрытием и ипотечного сертификата участия) призвано оживить вторичный рынок ипотечных кредитов и является важным шагом в развитии рынка ценных бумаг. В то же время следует признать, что правовое регулирование ипотечных сертификатов участия нуждается в дальнейшем совершенствовании, поскольку многие положения Закона, посвященные им, не позволяют ответить на все вопросы, связанные с их применением.

Г. Шевченко

"Право и экономика", N 12, декабрь 2004 г.