Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 5 марта 2005 г. N КГ-А40/937-05 При новом рассмотрении дела об обращении взыскания на предмет залога по договору ипотеки суду следует установить, имелось ли согласие залогодержателя на отчуждение заложенного имущества, реализовывалось ли имущество с указанием на имеющиеся обременения, был ли продлен договор аренды земельного участка (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 5 марта 2005 г. N КГ-А40/937-05
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть объявлена 28 февраля 2005 г.

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (ОАО) (далее - истец или Сбербанк России) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу "Уникои" (впоследствии замененному на надлежащего ответчика - Общество с ограниченной ответственностью "Елена и Ко") об обращении взыскания на предмет залога по договору ипотеки N З/У-276 от 29 июля 1999 года с начальной продажной ценой в размере 39451000 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что заложенное имущество (объекты недвижимости и права аренды на земельный участок, на котором находятся заложенные объекты недвижимости) обеспечивало исполнение обязательств Закрытого акционерного общества "Уникон" по возврату кредита, предоставленного Сбербанком по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии N 252 от 26 июля 1999 года, по условиям которого (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 21 июля 2000 года) кредит предоставлялся до 20 июля 2001 года. В соответствии с договором перевода долга N 1/252 от 26 апреля 2001 года обязательства по погашению кредита приняло на себя Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Подмосковье", при этом предусмотрен новый график погашения задолженности, согласно которому основной долг должен погашаться ежемесячно с 1 декабря 2003 года по 30 июня 2008 года, проценты в период с 1 октября 2002 года по 30 декабря 2003 года, однако должник ненадлежащим образом выполнял свои обязательства, в результате чего образовалась задолженность в размере 59159639,40 рублей. Истец в соответствии с пунктом 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации требовал досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства путем обращения взыскания на заложенное имущество (проданное ООО "Елена и Ко").

Решением Арбитражного суда города Москвы от 1 октября 2004 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2004 года N 09АП-5013/04-ГК, в иске об обращении взыскания на предмет залога отказано.

Судом установлено, что право аренды земельного участка прекращено 5 августа 2002 года, в связи с чем на основании пункта 2 статьи 9 и статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке" сделан вывод о том, что в результате прекращения самого права аренды прекращены и залог права аренды и права ипотеки здания, поскольку ипотека здания допускается только при одновременной ипотеке земельного участка.

Суд апелляционной инстанции дополнительно указал, что поскольку объект недвижимости был продан ответчику на публичных торгах, то правила статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы, а право залога прекращается.

Не согласившись с решением и постановлением, Сбербанк России обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить и принять новое решение об обращении взыскания на предмет залога.

Заявитель считает ошибочным вывод суда о прекращении прав аренды земельного участка, так как согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным, если по истечении срока аренды арендодатель не предъявил возражений, а доказательств отказа арендодателя на продолжение арендных отношений с ЗАО "Уникон" не представлено.

Также заявитель полагает неверным толкование судом норм закона о прекращении залога и ссылается на пункт 1 статьи 353 Кодекса, согласно которому в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя другому лицу право залога сохраняет силу.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Сбербанка России поддержал жалобу по изложенным в ней доводам.

Ответчик, надлежаще извещенный о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, ни своего представителя, ни отзыва на жалобу в суд кассационной инстанции не направил, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой и апелляционной инстанции норм материального права и норм процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция считает решение и постановление подлежащими отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судом, договор ипотеки N З/У-276 от 29 июля 1999 года заключен между Сбербанком России (залогодержатель) и ЗАО "Уникои" (залогодатель). Предметом залога является принадлежащее залогодателю на праве собственности здание производственного назначения по адресу: Московская область, город Железнодорожный, улица Автозаводская, дом 52, и право аренды земельного участка площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости.

Также судом установлено, что недвижимое имущество ЗАО "Уникои" (в том числе предмет залога по договору N З/У-276) арестовано на основании исполнительного листа от 17 апреля 2002 года и продано 10 января 2003 года на публичных торгах ООО "Елена и Ко".

Отказывая в удовлетворении иска залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога, суд исходил из того, что права аренды земельного участка прекратились 5 августа 2002 года, в связи с чем прекращена и ипотека здания, а также из того, что право залога прекращено в результате реализации предмета залога на публичных торгах.

При этом судом ни первой, ни апелляционной инстанции не были указаны мотивы, по которым были отклонены доводы истца о возобновлении договора аренды земельного участка на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также не учтено следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 37 Федерального закона "Об ипотеке" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

При этом, согласно части 1 статьи 38 Закона, лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Часть 3 указанной статьи предусматривает, что залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

Статьей 39 Закона установлены последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества.

При рассмотрении данного дела судом не были приняты во внимание вышеназванные нормы права, соответственно, судом не исследовались обстоятельства, подлежащие установлению и оценке, в том числе о том, имелось ли согласие залогодержателя на отчуждение заложенного имущества, реализовывалось ли имущество с указанием на имеющиеся обременения, был ли продлен договор аренды земельного участка N 245.

С учетом вышеизложенного решение от 1 октября 2004 года и постановление от 8 декабря 2004 года подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, дать оценку всем доводам участвующих в деле лиц, после чего принять новое решение.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 1 октября 2004 года Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда N 09АП-5013/04-ГК от 8 декабря 2004 года по делу N А40-13405/04-58-174 отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.