Пределы осмотрительности (И. Кашкарова, "эж-ЮРИСТ", N 12, март 2005 г.)

Пределы осмотрительности

Одна из проблем, возникших в практике применения и без того крайне непростого института добросовестного приобретательства, - пределы толкования такого признака добросовестного приобретения, как отсутствие сомнений в правомерности отчуждения имущества. Должен ли приобретатель совершить какие-либо активные действия, чтобы получить сведения о возможных притязаниях третьих лиц на приобретаемое имущество, и если да - то до каких пределов?

Статья 302 ГК РФ не ставит добросовестность приобретателя в зависимость от совершения им каких-либо действий: владелец признается добросовестным, если, приобретая вещь, он не знал и не мог знать о том, что отчуждатель вещи не управомочен на ее отчуждение. Представляется, что добросовестность приобретателя предполагает отсутствие у него сомнений в праве продавца отчуждать имущество.

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П, характеризуя добросовестного приобретателя, указал, что последний проявляет при заключении сделки "добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность". В литературе же делается вывод, что простой неосмотрительности и неосторожности приобретателя недостаточно для признания его недобросовестным - необходима грубая неосторожность или умысел.

Профессор А.П. Сергеев справедливо указывает, что "при разграничении простой и грубой неосторожности следует опираться на фактические обстоятельства каждого конкретного случая, принимая во внимание как обстановку и условия приобретения вещи, так и субъективные свойства самого приобретателя - его жизненный опыт, юридическую грамотность и т.п."*(1). Профессор Е.А. Суханов также считает, что решающее значение имеют обстоятельства дела: "При недобросовестном владении фактический владелец знает либо по обстоятельствам дела должен знать об отсутствии у него прав на имущество (например, похититель или приобретатель вещи "с рук" по заведомо низкой цене)"*(2). Следует отметить, что в гражданском праве действует презумпция добросовестности приобретателя, т.е. приобретатель признается добросовестным до тех пор, пока его недобросовестность не будет доказана.

Презумпция наоборот

Однако в правоприменительной практике с 1998 г. началось наступление на добросовестного приобретателя, когда вопреки правилу п. 3 ст. 10 ГК РФ о презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений Пленум ВАС РФ возложил бремя доказывания добросовестности на самого приобретателя вещи. При этом предполагалось, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых приобретателю было известно, и эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными*(3).

Несмотря на такое толкование, отдельные суды все же становились на позицию признания презумпции добросовестности приобретателя. Так, ФАС МО по одному из дел указал, что "исходя из данных конкретных обстоятельств (приобретения имущества по второй сделке отчуждения, возмездности сделки, эволюции законодательства о приватизации в части перехода права собственности на объекты, занимаемые под д/сады, фактическое неиспользование помещения для функционирования д/сада) по делу наличествует презумпция добросовестного приобретения. В связи с этим бремя доказывания обратного лежит на истце"*(4).

Судебное дело

Однако такие случаи, скорее, являются исключениями. Более того, 6 апреля 2004 г. Президиум ВАС РФ вынес Постановление *(5), которое потенциально может еще больше затруднить доказывание добросовестности приобретателя.

Управление делами Президента РФ обратилось с иском об истребовании объекта недвижимости из чужого незаконного владения. Переданное в ведение Управления ФГУП, которому спорное здание принадлежало на праве хозяйственного ведения, обменяло его на акции по договору от 14.10.99. Договор мены был признан недействительным 07.12.2000. Однако до этого момента приобретатель здания заключил договор купли-продажи здания, а 10.05.2000 за вторым приобретателем было зарегистрировано право собственности. 04.06.2002 второй приобретатель продал имущество третьему покупателю, право собственности которого было зарегистрировано 01.08.2002. Суд первой инстанции в иске отказал.

Судом апелляционной инстанции иск был удовлетворен, а приобретатель признан недобросовестным на основании того, что он при заключении сделки купли-продажи не проверил все данные относительно приобретаемого здания, тогда как "добросовестность предполагает совершение всех действий, зависящих от приобретателя по установлению обстоятельств отсутствия притязаний других лиц по приобретаемому объекту"*(6).

Остается только догадываться, что следует понимать под такими "действиями". Однако очевидно, что получения информации о правах продавца из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним не будет достаточно.

Все сделки по отчуждению спорного здания были должным образом зарегистрированы. Государственная регистрация обладает свойством публичной достоверности и является "единственным доказательством существования зарегистрированного права"*(7). Поэтому к возникновению рассмотренной ситуации привели в том числе действия органов по государственной регистрации, на которые возложена проверка законности сделок с недвижимым имуществом. В рассматриваемом деле право собственности продавца по последнему договору купли-продажи было должным образом зарегистрировано, и в случае обращения за сведениями из ЕГРП покупатель получил бы информацию о том, что продавец вправе отчуждать имущество.

Судебная практика знает примеры, когда в подобной ситуации приобретатель признавался добросовестным. В частности, ФАС СЗО по одному из дел указал, что "спорное имущество приобретено ООО по возмездной сделке от лица, право собственности которого на отчуждаемое имущество было зарегистрировано ГУЮ "ГБР". ООО действовало добросовестно, поэтому имущество у него не может быть истребовано"*(8). При этом суд не требовал от приобретателя совершения каких-либо активных действий по установлению предыстории приобретаемого имущества.

В заключение следует отметить, что в рассматриваемом деле Президиум ВАС РФ, к счастью, не последовал радикальному толкованию, предложенному судом апелляционной инстанции, ограничившись констатацией того, что покупателей здания нельзя признать добросовестными приобретателями, поскольку "из материалов дела следует", что они знали о незаконности его приобретения продавцом. Поэтому можно надеяться, что указанное дело не станет поводом для дальнейшего наступления на интересы добросовестных приобретателей.

И. Кашкарова,

юрист

"эж-ЮРИСТ", N 12, март 2005 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Гражданское право: Учебник. В 3 т. Т. 1. - 6-е издание, перераб. и доп. / Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др.; Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Проспект, 2003. - С. 557.

*(2) Гражданское право. В 2 т. Том 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: БЕК, 2000. - С. 617.

*(3) Пункт 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8.

*(4) Постановление ФАС МО от 14.07.2003 N КГ-А40/4369-03-П.

*(5) Постановление Президиума ВАС РФ N 16524/03 от 06.04.2004.

*(6) Постановление Арбитражного суда г. Москвы (апелляционной инстанции) от 28.10.2003 по делу N А40-51908/02-17-448.

*(7) Статья 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

*(8) Постановление ФАС СЗО от 26.02.2004 N А56-12097/03.