14 ответов на вопросы о "жилищном" вычете (Л. Изотова, "Расчет", N 6, июнь 2005 г.)

14 ответов на вопросы о "жилищном" вычете

В бухгалтерию уже начинают заглядывать счастливые владельцы новых квартир. Но слова об оформлении им имущественного вычета вызывают у вас еще больше вопросов, чем у них. Ведь помимо общей ситуации, описанной в Налоговом кодексе, в жизни встречается масса частностей. Попробуем разобраться с ними вместе.

Купив недвижимость, сотрудник получает право на имущественный налоговый вычет. Это значит, что на сумму до одного миллиона рублей он может уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на доходы физлиц. Выгода от этого получается существенная - до 130 тысяч рублей.

До 2005 года сотрудник мог получить эту сумму только одним способом: через свою налоговую инспекцию. Воспользоваться законным вычетом гражданин мог только по итогам года. Что для этого было нужно? Во-первых, собрать документы о недвижимости. Во вторых - до 30 апреля подать декларацию о доходах, полученных за предыдущий год (по форме N 3-НДФЛ). Важный нюанс: среди них работник мог указать не только основную зарплату, но и другие источники. Получив все бумаги, налоговая инспекция проверяла право гражданина на вычет и перечисляла ему сумму сэкономленного за год НДФЛ на расчетный счет.

Существенный плюс такого способа получения льготы очевиден. Это возможность вернуть всю сумму уплаченного за год НДФЛ сразу. Правда, на практике сделать это оперативно удавалось не всем. Как известно, выбить из налоговой инспекции деньги - дело непростое.

С 2005 года у новоявленных владельцев квартир появилась возможность пойти другим путем. Теперь они могут выбирать, где получать вычет: в налоговой инспекции или в своей организации. Остановимся на втором варианте подробней.

Сначала о плюсах. Оформить льготу в своей родной бухгалтерии технически проще. Сдавать многостраничную декларацию по форме N 3-НДФЛ в этом случае уже не потребуется. Правда, и в этом случае все документы на вычет работнику сначала придется нести в свою налоговую инспекцию. Там ему выдадут уведомление (утв. приказом ФНС от 7 декабря 2004 г. N CАЭ-3-04/147) - право на получение вычета. Этот документ работник отдает бухгалтеру. Никакие другие документы о расходах и правах на недвижимость требовать от работника не надо. Единственное, в чем нужно удостовериться, - это в том, что с работником заключен трудовой договор.

Обратите внимание: фирма может начать предоставлять имущественный вычет сразу после того, как сотрудник сдаст все документы, то есть не дожидаясь конца года. Сама льгота в этом случае будет заключаться в том, что работник будет получать заработную плату без удержания НДФЛ (13%).

А теперь о минусах. Во-первых, получение имущественного вычета через бухгалтерию может растянуться на длительное время. Во-вторых - по месту работы нельзя учитывать доходы от других источников.

Каким способом получать вычет, будет решать работник. Функции бухгалтера не так уж и велики - выдать сотруднику требуемые от бухгалтерии документы и правильно оформить налоговый вычет, если работник обратится за ним в бухгалтерию. Однако на практике, как известно, все сложнее. Со всеми вопросами по поводу оформления вычета работники в любом случае идут к бухгалтеру. Рассмотрим вопросы, с которыми к вам будут приставать чаще всего.

Помогите собрать документы

Бумаги, которые нужно собрать для получения льготы, таковы:

1. Заявление гражданина в налоговую инспекцию по месту жительства (см. вариант 1 и вариант 2);

2. Справка о том, что сотрудник работает в данной организации. Ее можно составить в свободной форме. Главное, обязательно нужно указать реквизиты организации, ИНН, КПП, ОКАТО, юридический и фактический адреса;

3. Копии документов, перечисленных в статье 220 Налогового кодекса. Это свидетельство на право собственности, различные договоры, акты, платежные документы. Заверять их у нотариуса не нужно. В налоговую надо принести вместе с копиями оригиналы. Инспектор сразу их посмотрит, а затем вернет подлинники. Для перестраховки на всякий случай лучше приложить к ним все дополнительные соглашения, расписки, какими бы незначительными они не казались;

4. Возможно, понадобится справка из инспекции по прежнему месту жительства. Она нужна, чтобы подтвердить: эти же документы в другом месте гражданин к вычету не предъявлял.

Чем подтвердить оплату?

Основные варианты необходимых платежных документов перечислены в статье 220 Налогового кодекса. Это квитанции к приходным ордерам, банковские выписки, товарные и кассовые чеки.

Если сотрудник приобрел квартиру у организации, проблем с этими документами обычно не бывает. Фирма-продавец выдает все необходимые бумаги.

Сложнее, если жилье сотрудник купил у физического лица. Как надо оформлять расчеты между гражданами, в законодательстве четко не сказано. Зачастую факт оплаты по договору в таких случаях отражают в отдельной расписке. По мнению судей, этот документ вполне приемлем (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24 декабря 2002 г. N А33-7652/02-С3-Ф02-3750/02-С1). Другой возможный вариант - запись в самом договоре купли-продажи. Право граждан доказывать оплату таким способом УМНС по г. Москве подтвердило в информационном письме от 9 августа 2002 г. N 11-15/36557.

Вызвать сомнение инспектора может и такой документ, как вексель. Однако и в этом случае опасения напрасны - вексель подтверждает право на льготу. Единственное условие - он не может быть выписан от имени самого покупателя (письмо Минфина от 28 марта 2005 г. N 03-05-01-07/6).

Жилье куплено давно

Заявить о желании получить льготу можно только в течение трех лет. Это правило относится к обоим способам получения вычета (через налоговую или через фирму). В первом случае этот срок аналогичен сроку подачи заявления на возврат налога (п. 8 ст. 78 НК). А во втором - его надо считать так же, как при зачете налога (постановление Президиума ВАС от 29 июня 2004 г. N 2046/04).

Я столько за год не получаю

Имущественный вычет превысил годовой доход сотрудника. В этом случае остаток льготы можно использовать с следующем году. Делать так можно до тех пор, пока вычет не будет полностью израсходован. Способ его получения роли не играет.

Чтобы перенести остаток вычета, работнику придется заново подать документы в налоговую инспекцию (п. 3 ст. 220 НК). Это правило действует как при получении вычета через налоговую (приказ ФНС от 7 декабря 2004 г. N САЭ-3-04/147@), так и при его оформлении через бухгалтерию. Дело в том, что уведомление, подтверждающее право на льготу, действует только до 1 января года, следующего за годом его выдачи.

Квартир много - а вычетов?

Государство предоставляет жилищный вычет только один раз в жизни и только по одному объекту (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК). Так что, прежде чем начинать собирать документы, имеет смысл задуматься: может быть, впереди будут более значительные приобретения?

Исключение из этой ситуации бывает только одно. Допустим, до 2001 года сотрудник уже воспользовался льготой (по Федеральному закону от 7 декабря 1991 г. N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц"). В этом случае он имеет право претендовать на нее еще раз - уже по статье 220 Налогового кодекса.

Отложим льготу на потом

Получив разрешение на имущественный вычет в организации, ваш коллега понял, что дохода в ближайшее время у него не будет. Например, из-за длительного отпуска за свой счет или неожиданного перерыва в работе. Ничего страшного. Работник вполне может пропустить год-другой, а потом вновь подать документы на льготу (п. 2 ст. 56 НК).

Поменял работу. Что с вычетом?

Сотрудник использовал часть льготы на фирме и перешел на другую работу. Что будет с оставшейся суммой вычета? Попробуем рассудить логически. Инспекция выписывает уведомление на предоставление льготы только для конкретной фирмы (приказ ФНС от 7 декабря 2004 г. N САЭ-3-04/ 147@). Так что по "старому" разрешению на новом месте вычет не дадут.

Ситуацию прокомментировали специалисты инспекции ФНС N 20 по г. Москве. По их мнению, обращаться в инспекцию за разрешением на льготу больше одного раза в год нельзя. Поэтому продолжить применять льготу сразу же после смены работы не выйдет. Воспользоваться остатком имущественного вычета работник сможет только с нового года. Для этого он должен будет сдать в инспекцию документы на получение льготы в другой фирме. Плюс справку о доходах и сумме уже предоставленного имущественного вычета (по форме N 2-НДФЛ).

Квартира продана или подарена...

...а вычетом по ней сотрудник уже начал пользоваться. В этом случае он рискует лишиться права на остаток льготы. Дело в том, что налоговые инспекторы требуют ежегодно приносить полный комплект документов на льготу. В том числе и свидетельство о собственности на жилье. А его у работника уже нет. А значит, с начала следующего года в вычете работнику откажут. Такие разъяснения даны в письмах УМНС по г. Москве от 19 июля 2002 г. N 27-11н/33506 и от 23 декабря 2002 г. N 27-08н/62778 (п. 19).

Заметим, что в главе 23 Налогового кодекса этот момент не оговорен. Так что у сотрудника есть шанс оспорить требования чиновников. Правда, делать это скорее всего нужно будет в суде.

Совместная собственность

Ваш коллега приобрел недвижимость в совместную (долевую) собственность. Имущественный вычет в этом случае распределяют строго в соответствии с долями (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК). Если в свидетельстве о праве собственности доли не выделены, желательно составить специальное соглашение. Нотариально заверять его не надо.

На цифрах

Супруги с двумя детьми купили квартиру в общую собственность в равных долях. Сумма сделки - 2 000 000 руб. Муж заплатил все деньги от своего имени. Он имеет право получить имущественный вычет. Рассчитать льготу просто: максимальную сумму вычета - 1 000 000 руб. - умножаем на долю - 1/4. Получаем 250 000 руб. Значит, вернут мужу 32 500 руб. (250 000 руб. x 13%). Жене в льготе откажут. Она не платила за квартиру. Эту проблему решить легко. Им надо оформить нотариальную доверенность о внесении одним супругом денег за другого. Обратите внимание: дата доверенности должна быть более ранней, чем дата оплаты.

А как быть с долями, которые родители оплатили за детей? Ответ безапелляционный. Получить имущественный вычет по этим суммам родители не смогут (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК).

Обмен с доплатой

Квартиру можно приобрести и путем обмена с доплатой. Тогда имущественный налоговый вычет дадут только на сумму доплаты (решение Верховного Суда от 29 октября 1998 г. N ГКПИ 98-372).

Жилье в кредит

Некоторые фирмы выделяют работникам средства на покупку жилья или новое строительство. Оформить это лучше как целевой заем. Сумма процентов только увеличит имущественный вычет (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК).

Квартира в строящемся доме

Цена квартиры значительно меньше, если покупать ее в строящемся доме. До окончания строительства право собственности на жилье получить нельзя (ст. 219 ГК). Обратите внимание: с 2005 года законодатели разрешили налоговый вычет и в этом случае. Главное - работник должен иметь акт приема-передачи квартиры.

Другая ситуация, если жилой дом гражданин строит сам. В таком случае льготу ему разрешат, только если он предоставит свидетельство о праве собственности (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК).

Родственные связи

Квартира куплена у родственника. Может ли инспекция отказать в вычете, ссылаясь на возможную зависимость покупателя и продавца (ст. 20 НК)? Ответ очень простой: если налоговый инспектор сомневается в цене сделки, то решение будет принимать не он, а суд (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК).

Дача, гараж, сарай...

Имущественный вычет предоставляют только при покупке квартиры или дома. Дачи и садовые домики права на льготу не дают.

Как отличить дачу от жилого дома? Посмотрите свидетельство о собственности. Когда какой-либо дом регистрируют в соответствующих службах, то его оформляют или как жилой дом для постоянного проживания, или как садовый дом (дачу). Разница есть и в выделении земельного участка. Для жилого дома - это участок под индивидуальное строительство. Для дачи - земля под садоводческое товарищество.

Другая ситуация: купили жилой дом с надворными постройками. Это могут быть гараж, сарай, баня. В свидетельстве о регистрации указана общая стоимость (ст. 550, 555 ГК). Получить имущественный вычет по такому документу нельзя. Для налоговой важно знать точную стоимость жилого дома.

Решить эту проблему можно так. Посоветуйте сотруднику заключить дополнительное соглашение с продавцом. В нем из общей стоимости покупки должна быть выделена стоимость жилого дома. Это единственный вариант. Ни справка БТИ, ни сведения агентства недвижимости не устроят налогового инспектора.

Вариант 1 (вычет в налоговой)

...

Заявление

Прошу предоставить мне имущественный налоговый вычет в соответствии со статьей 220 Налогового кодекса в сумме 1 000 000 (Один миллион) рублей, направленных на приобретение квартиры.

Документы, подтверждающие право на вычет, прилагаются.

Причитающуюся к возврату сумму налога на доходы физических лиц прошу перечислить на мой банковский счет по следующим реквизитам: р/с, название банка, БИК, к/с.

     20 апреля 2006 г.        Смирнов            (Смирнов А.Н.)

Вариант 2 (вычет на фирме)

...

Заявление

Прошу подтвердить мое право на получение имущественного налогового вычета в соответствии со статьей 220 Налогового кодекса в сумме 1 000 000 (Один миллион) рублей, направленных на приобретение квартиры.

Документы, подтверждающие право на вычет, прилагаются.

Прошу выдать Уведомление для представления работодателю (налоговому агенту).

     20 июня 2005 г.             Смирнов            (Смирнов А.Н.)

Предприниматели, пенсионеры, студенты...

Индивидуальные предприниматели на упрощенке воспользоваться вычетом не могут. У них нет дохода, облагаемого по ставке 13 процентов (п. 2 ст. 220 НК). То же самое касается пенсионеров и студентов. Пенсии и стипендии налогом на доходы физлиц не облагаются. Следовательно, если у гражданина нет других доходов, получить льготу он не сможет.

Вычет минус вычет

Работник решил получать имущественный вычет на фирме. Рассчитывая НДФЛ, проверьте, имеет ли он право на стандартные вычеты по этому налогу.

Если да, то сумма ежемесячного имущественного вычета - это разница между начисленной заработной платой и суммой стандартных вычетов.

Л. Изотова

"Расчет", N 6, июнь 2005 г.