Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 июня 2005 г. N КГ-А40/4563-05 При новом рассмотрении дела о признании недействительным договора аренды суду необходимо выяснить, на каком праве пользовался земельным участком прежний собственник недвижимости (продавец), установить площадь земельного участка, необходимого для использования здания (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 7 июня 2005 г. N КГ-А40/4563-05
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 марта 2006 г. N КГ-А40/1922-06-П

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Истима" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Московскому земельному комитету и Государственному унитарному предприятию "Московский Промышленно-торговый центр интеграции и развития" (ГУП "МПТЦИР") о признании недействительным договора аренды N М-05-506350 от 09.08.2004 заключенного между ответчиками, как не соответствующего закону.

Исковые требования мотивированы тем, что к истцу на основании договора купли-продажи перешло право собственности на здание, расположенное по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 28 а, стр. 15, площадью 1920,3 кв.м., и в силу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации перешли права на земельный участок, занимаемый приобретенным зданием.

Истец полагает, что оспариваемый договор аренды нарушает его права, поскольку договор заключен в том числе и на ту часть земельного участка, на котором находится принадлежащее ему на праве собственности здание.

Иск заявлен на основании ст.ст. 166, 167, 168 Гражданского кодекса РФ Российской Федерации и ст. 36 ЗК Российской Федерации ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

До принятия решения истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования и просил признать оспариваемый договор недействительным в части предоставления в аренду 3144,2 кв.м., полагая при этом, что именно данная площадь необходима ему для использования здания.

Решением от 02.02.2005 суд произвел замену Московского земельного комитета на Департамент земельных ресурсов города Москвы и отказал в удовлетворении иска по тем основаниям, что истец не доказал обстоятельства, на которые он ссылался как на основания своего требования.

При этом суд исходил из того, что договор купли-продажи, на основании которого к истцу перешло право собственности на здание, не содержит данных о размере и границах земельного участка, которым может владеть истец, в связи с чем не представляется возможным выделить его из состава земельного участка, арендуемого вторым ответчиком по договору N М-05 506350 от 09.08.2004 г.

Постановлением от 29.03.2005 Девятого арбитражного суда решение оставлено без изменения. В подтверждение правильности выводов суда первой инстанции, апелляционный суд сослался на то, что истец просит признать недействительным спорный договор аренды, по которому площадь земельного участка значительно превышает площадь, занимаемую истцом по договору купли-продажи от 02.09.2002 N ОС-1 и не определяет при этом границы и площадь земельного участка.

На принятые судебные акты ООО "Истима" подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об их отмене и удовлетворении иска. В обоснование своих доводов заявитель ссылается на неправильное применение судом норм материального права.

Отзывы на кассационную жалобу ответчиками не представлены.

В заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.

Представители ответчиков возражали против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела на основании договора купли-продажи N ОС-1 от 02.09.2002 ООО "Истима" приобрело в собственность здание общей площадью 1920, 3 кв. м., расположенное по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 28 А, стр. 15.

Государственная регистрация права собственности истца на данное здание произведена 25.02.2003.

На обращение истца в Москомзем с просьбой об оформлении земельно-правовых отношений, был выдан для соглашения со смежными землепользователями план земельного участка с обозначенными объектами недвижимости, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 28 стр. 15.

09.08.2004 Москомзем заключил договор аренды N П-05506350 с ГУП "МПТ ЦИР" на земельный участок площадью 7400 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Варшавское шоссе, вл. 28 А, включающий в себя земельный участок, находящийся под зданием, принадлежащим истцу на праве собственности.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности); находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу не праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с. п. 3 ст. 33 ЗК Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных выводов деятельности или правил землепользования и застройки, земле устроительной, градостроительной и проектной документации.

Таким образом, включение в площадь земельного участка, переданного ГУП "МПТЦИР" в аренду по договору N М-05-506350 от 09.08.2004, земельного участка, расположенного под зданием, принадлежащим истцу на праве собственности, и необходимом для его использования, нарушает права истца и противоречит вышеназванным нормам закона.

В этой связи выводы суда, изложенные в оспариваемых судебных актах, не могут быть признаны соответствующими обстоятельствам дела и названным нормам закона, а поэтому решение и постановление по настоящему делу подлежат отмене, а дело - направленно на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, выяснить, на каком праве пользовался земельным участком прежний собственник недвижимости (продавец), установить площадь земельного участка, необходимого для использования здания в соответствии с положениями п. 2 ст. 35, п. 3 ст. 33 ЗК Российской Федерации и в этой связи проверить обоснованность уточненных истцом требований (л.д. 112-113) и с учетом установленного разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановил:

решение от 02.02.2005 Арбитражного суда г. Москвы постановление от 29.03.2005 Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-51004/04-22-538 - отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.