Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 марта 2006 г. N КГ-А40/1922-06-П Суд удовлетворил иск о признании недействительным договора аренды, поскольку включение в объект оспариваемого договора аренды земельного участка, расположенного под зданием, принадлежащим истцу на праве собственности, и необходимого для его использования, нарушает права истца и противоречит закону (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 27 марта 2006 г. N КГ-А40/1922-06-П
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Истима" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Московскому земельному комитету и Государственному унитарному предприятию "Московский Промышленно-торговый центр интеграции и развития" (ГУП "МПТЦИР") о признании недействительным договора аренды N М-05-506350 от 09.08.2004, заключенного между ответчиками, как не соответствующего закону.

Исковые требования мотивированы тем, что к истцу на основании договора купли-продажи перешло право собственности на здание, расположенное по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 28а, стр. 15, площадью 1920,3 кв. м., и в силу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации перешли права на земельный участок, занимаемый приобретенным зданием.

Истец полагает, что оспариваемый договор аренды нарушает его права, поскольку договор заключен в том числе и на ту часть земельного участка, на котором находится принадлежащее ему на праве собственности здание.

Иск заявлен на основании ст.ст. 166, 167, 168, Гражданского кодекса РФ Российской Федерации и ст. 36 ЗК Российской Федерации ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

До принятия решения истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования и просил признать оспариваемый договор недействительным в части предоставления в аренду 3144,2 кв. м., полагая при этом, что именно данная площадь необходима ему для использования здания.

Решением от 02.02.2005 суд произвел замену Московского земельного комитета на Департамент земельных ресурсов города Москвы и отказал в удовлетворении иска по тем основаниям, что истец не доказал обстоятельства, на которые он ссылался как на основания своего требования.

При этом суд исходил из того, что договор купли-продажи, на основании которого к истцу перешло право собственности на здание, не содержит данных о размере и границах земельного участка, которым может владеть истец, в связи с чем не представляется возможным выделить его из состава земельного участка, арендуемого вторым ответчиком по договору N М-05 506350 от 09.08.2004 г.

Постановлением от 29.03.2005 Девятого арбитражного суда решение оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.06.2005 N КГ-А40/4563-05 решение Арбитражного суда г. Москвы от 02.02.2005 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2005 по делу N А40-51004/04-22-538 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

До принятия решения истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования и просил признать недействительным в силу ничтожности договор аренды земельного участка N М-05-506350 от 09.08.2004 в части предоставления в аренду ГУП "МПТ ЦИР" земельного участка площадью 1572,1 кв. м.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 27.09.2005, оставленным без изменения постановлением от 22.12.2005 Девятого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен.

Удовлетворяя иск, суды обеих инстанций исходили из того, что включение в земельный участок, являющийся объектом оспариваемого договора аренды, площади, расположенной под зданием, принадлежащим истцу на праве собственности и необходимой для его использования, нарушает права истца и противоречит закону.

На принятые судебные акты ответчиками поданы кассационные жалобы, в которых ставится вопрос об отмене принятых судебных актов и отказе в иске. В обоснование своих доводов заявители ссылаются на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права.

В отзывах на кассационные жалобы истец возражает против доводов заявителей.

Третьи лица отзывы на кассационные жалобы не представили.

В заседании суда кассационной инстанции представители сторон дали пояснения, аналогичные изложенным в кассационной жалобе и отзывах на нее.

Представитель третьего лица доводы жалоб поддержал.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон и третьего лица, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке ст. 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора купли-продажи N ОС-1 от 02.09.2002 ООО "Истима" приобрело в собственность здание общей площадью 1920,3 кв. м., расположенное по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 28А, стр. 15.

Государственная регистрация права собственности истца на данное здание произведена 25.02.2003.

На обращение истца в Московский земельный комитет с просьбой об оформлении земельно-правовых отношений ему выдан для согласования со смежными землепользователями план земельного участка с обозначенными объектами недвижимости, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 28, стр. 15.

09.08.2004 между Московским земельным комитетом и ГУП города Москвы "Московский промышленный торговый центр интеграции и развития" заключен Договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N М-05-506350 от 09.08.2004, площадью 7400 кв. м., имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Варшавское шоссе, вл. 28А (л.д. 99-107, том 1).

При этом в площадь земельного участка, переданного ГУП города Москвы "Московский промышленный торговый центр интеграции и развития" в аренду по договору N М-05-506350 от 09.08.2004, включен земельный участок, расположенный под зданием, принадлежащим истцу на праве собственности.

Договор N М-05-506350 от 09.08.2004 зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы 01.10.2004, то есть после государственной регистрации права собственности истца на здание.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования.

Из представленной в суд выписки из технического паспорта на здание (строение), расположенное по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 28А, стр. 15 (л.д. 128, том 1), следует, что площадь застройки составляет 1572,1 кв. м., площадь здания - 1920,3 кв. м.

С учетом изложенного и в соответствии с названными нормами закона суд сделал правомерный вывод о том, что включение в площадь земельного участка, переданного ГУП "МПТЦИР" по договору аренды от 09.08.2004 N М-05-506350, участка площадью 1572,1 кв. м., расположенного под зданием, принадлежащим истцу на праве собственности и необходимом для его эксплуатации, нарушает права истца и противоречит закону, в связи с чем договор аренды, заключенный между ответчиками, в части предоставления в аренду земельного участка площадью 1572,1 кв. м. является недействительным в силу ничтожности на основании ст. 168 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы арбитражного суда соответствуют установленным обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам и закону - ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, ст. 168 ГК РФ.

Доводы заявителей кассационных жалоб не опровергают выводов арбитражного суда о недействительности оспариваемого договора аренды в части.

Ссылка ДЗР на отсутствие у истца распорядительного акта исполнительного органа власти (ст. 29 ЗК РФ) не может быть принята во внимание.

Отсутствие названного документа не влечет за собой действительность договора аренды в оспариваемой части.

Соответственно, не может быть принята во внимание ссылка Департамента земельных ресурсов города Москвы на распоряжение Префекта ЮАО города Москвы от 20.05.2004 N 01-41-1192 о предоставлении земельного участка в обоснование довода о правомерности заключения с ГУП города Москвы "Московский промышленный торговый центр интеграции и развития" Договора аренды N М-05-506350 от 09.08.2004, поскольку истец обладает аналогичным первоочередным правом на заключение договора аренды спорного земельного участка в силу закона.

Довод ГУП "МПТЦИР" о том, что принадлежащее истцу строение является самовольной постройкой и в отношении него на заседании рабочей группы было принято решение о сносе - подлежит отклонению как необоснованный, поскольку принадлежащее ООО "Истима" на праве собственности здание, расположенное по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 28А, стр. 15, не признано в установленном законом порядке самовольной постройкой.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции не находит оснований, предусмотренных ст. 288 АПК Российской Федерации, для отмены принятых по делу судебных актов.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение от 27.09.2005 Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 22.12.2005 Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-51004/04-22-5 38 - оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.