Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 мая 2005 г. N КГ-А40/4066-05 При расторжении договора в связи с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями его условий суду необходимо установить каждое из обстоятельств, предусмотренных законом в качестве основания иска (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 24 мая 2005 г. N КГ-А40/4066-05
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также

постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 апреля 2007 г. N КГ-А40/2767-07,

постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 декабря 2005 г. N КГ-А40/12530-05-П

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.10.04, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.03.05, удовлетворен иск ООО "Эллипс-Л" о досрочном расторжении договора аренды от 17.11.00 N 01/12 и выселении арендатора, ООО "Ресторан "Савабьен", из нежилых помещений по адресу: г. Москва, Преображенская пл., д. 7, стр. 1.

Суд применил при этом п. 2 ст. 450 и ст. 619 ГК РФ, согласно которым по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В кассационной жалобе ООО "Ресторан "Савабьен" ставится вопрос об отмене судебных актов со ссылкой на их незаконность и необоснованность.

Заявитель указывает, что факт существенных нарушений арендатором условий договора аренды, в том числе изменения назначения помещений, не доказан. Вывод суда по данному обстоятельству не соответствует материалам дела п. 2 ст. 450 и ст. 619 ГК РФ в настоящем деле применены неправильно.

В судебном заседании представитель заявителя, ООО "Ресторан "Савабьен", поддержал жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ООО "Эллипс-Л" выступил против удовлетворения кассационной жалобы, считая судебные акты законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, кассационную жалобу ООО "Ресторан "Савабьен" и отзыв на нее со стороны ООО "Эллипс-Л", обсудив доводы представителей, суд кассационной инстанции считает жалобу подлежащей удовлетворению.

Основания следующие.

Удовлетворяя иск ООО "Эллипс-Л", расторгая досрочно договор аренды и выселяя ООО "Ресторан "Савабьен" из спорных нежилых помещений, суд применил п. 2 ст. 450 и ст. 619 ГК РФ, согласно которым по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, или с неоднократными нарушениями.

Между тем применение данных норм предполагает установление каждого из обстоятельств, предусмотренных законом в качестве основания иска, на основе надлежащего исследования представленных сторонами.

Делая вывод об изменении назначения объекта аренды, суд не исследовал условия договора и не указал, в чем состояло назначение помещения, и каким образом оно изменено арендатором.

Применительно к выводу о переоборудовании помещений суд не указал, в чем заключается существенное нарушение условий договора, имея в виду при этом, что в соответствии со ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Делая; вывод о несанкционированном увеличении площади помещений с 167,5 кв.м. до 236,9 кв.м. (л.д. 54, том 2), суд апелляционной инстанции не указал, в результате каких действий арендатора произошло существенное увеличение площади.

При таких обстоятельствах вывод суда о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды и выселения арендатора оценивается как недостаточно обоснованный и мотивированный.

Судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение.

Сторонам предлагается заключить относительно предмета спора мировое соглашение, а при отсутствии такого намерения - уточнить основания требований и возражений с возможностью представления дополнительных доказательств.

Суду на основе надлежащего исследования представленных сторонами доказательств следует установить, имело ли место со стороны арендатора какое-либо нарушение, на которое арендодатель ссылался в обоснование иска; если нарушение имеется - предусмотрено ли оно в законе в качестве основания для досрочного расторжения договора аренды и выселения арендатора.

По вопросу изменения назначения помещения следует учесть, в соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Выводы суда по обстоятельствам, имеющим значение для правильного разрешения дела, должны быть изложены в мотивировочной части решения с указанием на доказательства.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.10.04 по делу N А40-25745/04-64-317 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.03.05 N 09АП-5933/04-ГК отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.