Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 июня 2005 г. N КА-А41/5231-05 Право на ведение строительно-монтажных работ на земельном участке удостоверяется разрешением на строительство, выдаваемым на основании надлежащим образом утвержденной проектной документации (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 27 июня 2005 г. N КА-А41/5231-05
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 ноября 2006 г. N КГ-А41/11251-06

ООО "Принт Капитал" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконными действий Администрации Химкинского района Московской области (далее - Администрация), направленных на ограничение права зявителя по осуществлению функций инвестора и заказчика строительства жилых домов по улице Совхозная микрорайона "Левобережный" города Химки Московской области. Общество просило признать незаконным решение Администрации от 22.09.04 об обязании общества освободить земельный участок площадью 8,3 га по ул. Совхозная, предназначенного под застройку микрорайона "Левобережный" города Химки Московской области и передать его Администрации, а также восстановить его права, обязать Администрацию устранить допущенное нарушение прав общества.

До рассмотрения спора по существу общество уточнило свои требования и просило признать незаконными действия Администрации, направленные на ограничение прав заявителя по осуществлению функций инвестора и заказчика строительства жилых домов по ул. Совхозная микрорайона "Левобережный" города Химки Московской области, а именно: действия, направленные на незаконное и необоснованное прекращение электроснабжения строительной площадки; неисполнение обязанности (бездействие) рассмотреть в установленном законом порядке заявление о продлении срока разрешения на строительство; требование заключить дополнительное соглашение к инвестиционному контракту, конкретизирующее его условия в части изменения соотношения долей инвестора; действия, направленные на нарушение прав заявителя на земельный участок и создающие угрозу их нарушения, в частности, направленные на незаконное изъятие земельного участка и результатов инвестиционной деятельности. Общество просило признать незаконным решение Администрации от 22.09.04 об обязании ООО "Принт Капитал" освободить земельный участок площадью 8,3 га но ул. Совхозная, предназначенный под застройку микрорайона "Левобережный" г. Химки Московской области и передать его Администрации Химкинского района Московской области. Также просило признать право осуществлять инвестирование и строительство жилого комплекса по ул. Совхозная, микрорайона "Левобережный" города Химки Московской области и обязать Администрацию оформить в установленном законом порядке и выдать заявителю разрешение на строительство жилого комплекса по ул. Совхозная микрорайона "Левобережный" города Химки.

Арбитражный суд Московской области решением от 09.02.05 удовлетворил уточненное требование общества в полном объеме.

Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 08.04.05 отменил решение суда первой инстанции от 09.02.05 и отклонил заявленное обществом требование.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, ООО "Принт Капитал" подало кассационную жалобу, в которой просит его отменить как незаконное. При этом сослалось на несоответствие вывода материалам дела и искажение заявленных требований.

Отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представители общества поддержали жалобу по изложенным в ней и дополнительно приведенным доводам. Представитель Администрации Химкинского района просил жалобу отклонить, считая обжалованное постановление апелляционного суда законным и обоснованным.

Обсудив доводы жалобы, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции находит подлежащими отмене как постановление суда апелляционной инстанции, так и решение суда первой инстанции по следующим основаниям.

06.09.02 между ООО "Принт Капитал" и Администрацией Химкинского района заключен контракт N 20/13-2 на инвестирование и строительство микрорайона "Левобережный" (квартал по ул. Совхозная) в г. Химки, состоящего из жилых домов, нежилых объектов и гаражей. По условиям этого контракта Администрация обязалась содействовать в согласовании необходимых документов для проектирования и строительства объектов микрорайона и инженерных объектов (п. 5.1.1), оформить документы, необходимые для начала строительства микрорайона (п. 5.1.2), оказывать инвестору содействие в реализации контракта по вопросам, находящимся в ее компетенции, в том числе обеспечить подготовку и принятие необходимых распорядительных документов (п. 5.1.5) по обращению инвестора передать на период строительства отдельных объектов микрорайона в аренду соответствующие земельные участки (п. 5.1.9). В свою очередь инвестор (ООО "Принт Капитал") обязался заключить с Администрацией договор аренды соответствующих земельных участков на период строительства отдельных объектов микрорайона (п. 5.2.1), обеспечить финансирование предпроектных, проектных работ, строительства и ввода в эксплуатацию объектов микрорайона и инженерных объектов (п. 5.2.2), обеспечить строительство и ввод объектов в эксплуатацию (п. 5.2.3, осуществлять функции заказчика по проектированию и строительству объектов микрорайона и инженерных объектов (п. 5.2.4).

05.11.03 общество и Администрация заключили договор аренды земельного участка площадью 8,3 га по адресу: г. Химки, ул. Совхозная, сроком на 11 месяцев. В п. 4.11 этого договора предусмотрена обязанность арендатора (ООО "Принт Капитал") не осуществлять на арендуемом земельном участке работы без разрешения соответствующих компетентных органов (архитектурно-градостроительных, пожарных, санитарных, природоохранных и др.), для проведения которых требуется соответствующее решение.

Ранее этот земельный участок постановлением Главы Химкинского района от 01.08.01 N 598 был предоставлен ООО "Мираж-Плюс" в аренду для застройки жилого квартала по ул. Совхозная микрорайон "Левобережный", с названным обществом заключен договор аренды земли от 25.12.01 N 181. Впоследствии с согласия Администрации Химкинского района, выраженного в распоряжении от 22.03.02 N 220-р, права и обязанности по этому договору уступлены ООО "Принт Капитал", которое 20.11.02, а затем 05.11.03 заключило с Администрацией новый договор аренды земли.

Администрация Химкинского района 22.09.04 направила обществу уведомление N 2673-исх., в котором сообщила об истечении 05.10.04 срока действия договора аренды земельного участка от 05.11.03 N 285 и на основании п. 7.2 договора предложила принять меры к освобождению земельного участка и возвратить его в последний день действия договора.

Обращаясь в суд за судебной защитой, общество сослалось на то, что действиями Администрации выражаются в ограничении прав на осуществление инвестирования, проектирования и строительства на земельном участке, отключении источников энергоснабжения, требовании изменить условия инвестиционного контракта, нарушении прав на земельный участок нарушаются его права как инвестора и заказчика по застройке микрорайона "Левобережный" на земельном участке, отведенном под указанные цели.

При этом указало, что Администрация предприняла действия по прекращению энергоснабжения, приказом от 23.01.04 N 04 предписала МП "Химкинская электросеть" прекратить подачу электроэнергии, после возобновления подачи электроэнергии неоднократно угрожала отключить строительную площадку от источников электроснабжения. Возобновление подачи электроэнергии Администрация связывает с подписанием дополнительного соглашения к инвестиционному контракту, изменяющего доли собственности в результате инвестиционной деятельности, а также требованием соблюдения обществом строительных норм и правил. До истечения срока действия разрешения на строительство от 20.05.02 N 127 общество заблаговременно обратилось к Администрации с заявлением о его продлении (письма от 24.12.03 N 12/1461, от 20.01.04 N РК-03/5, от 22.04.04 N РК-03/103), однако оно не было удовлетворено и отказ по нему не поступал. Письменные обращения общества к Администрации о продлении договора аренды земли от 05.11.03 N 285 также не были удовлетворены, несмотря на то, что инвестиционным контрактом обязанность по оформлению земельных отношений на период строительства возложена на Администрацию. Оспариваемое уведомление Администрации от 22.09.04 N 2673исх. об освобождении земельного участка и передаче его Администрации предусматривает передачу вместе с земельным участком, возведенных объектов недвижимости, и лишает общество как инвестора права на осуществление инвестиционной деятельности, права аренды земельного участка.

Арбитражный суд Московской области, рассматривая заявленное обществом требование (уточненное), признал его законным и обоснованным. Суд признал продленным договор аренды земли от 05.11.03 N 285 на срок до полного исполнения обязательств по инвестиционному контракту, пришел к выводу о наличии у общества права аренды земельного участка по ул. Совхозная на весь срок строительства микрорайона "Левобережный", права осуществлять застройку данного участка земли и выполнять функции инвестора и заказчика строительства. Также указал на недоказанность обстоятельств, препятствующих продлению срока ранее выданных разрешений на строительство, оформленных в установленном порядке, и выдаче разрешения на строительство микрорайона, и оснований для прекращения подачи электроэнергии на строительную площадку. Решение Администрации от 22.09.04 N 2673 об обязании освободить земельный участок и передать Администрации суд признал нарушающим права общества на осуществление инвестиционной деятельности и право на результаты этой деятельности.

Апелляционная инстанция не согласилась с выводом суда первой инстанции, отменила решение суда первой инстанции и отказала обществу в удовлетворении заявленного требования.

Вместе с тем апелляционная инстанция неточно определила предмет спора и рассмотрела часть требований, которые общество не заявляло (об обязании Администрации заключить дополнительное соглашение к инвестиционному контракту, конкретизирующее его условия в части соотношения доли инвестора, о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство, о признании недействительным приказа о приостановлении подачи электроэнергии).

В связи с чем постановление апелляционной инстанции не может быть признано законным и подлежит отмене.

Принятое по делу решение суда первой инстанции также не соответствует требованиям законодательства, вынесено без исследования всех имеющих значение для дела обстоятельств, поэтому оно также подлежит отмене.

В обоснование заявленного по делу требования общество сослалось на то, что оспариваемые по делу действия и решения Администрация мотивирует фактом осуществления обществом незаконного строительства жилых домов при отсутствии разрешения на строительство и иных градостроительных документов.

Арбитражный суд Московской области, рассматривая спор, признал, что строительство жилого квартала микрорайона "Левобережный" в г. Химки осуществлялось в соответствии с Генеральным планом г. Химки, проектом планировки жилого микрорайона, одобренным Координационным советом по градостроительной политике Администрации, Градостроительным обоснованием размещения жилого района в г. Химки, разработанным и согласованным Градостроительным советом при Главном архитекторе Московской области и утвержденным распоряжением Главы Химкинского района от 30.07.03 N 903д, а также на основании распоряжения Главы Химкинского района Московской области от 22.03.02 N 220-р о передаче ООО "Принт Капитал" прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.12.01 N 181, инвестиционного контракта, договора аренды земли, Архитектурно-планировочного задания, технических условий на инженерное обеспечение микрорайона, разрешений на градостроительную деятельность (от 08.04.02 N 40-р, от 20.05.03 N 127-р).

Между тем согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации генеральный план, проект планировки, градостроительное обоснование размещения объекта являются градостроительной документацией о планировании и застройке территории и не предоставляют право на осуществление строительства.

Инвестиционный контракт и договор аренды земли определяют взаимоотношения сторон по договору и не являются документами, предоставляющими право застройщику осуществлять строительные работы.

Разрешения от 08.04.04 N 40-Г (сроком на 6 месяцев) и от 20.05.03 N 127 (сроком на один год), на которые ссылается общество, выданы на производство подготовительных работ - установку временного ограждения, подготовку площадки строительства (вывоз мусора, вырубка сорного кустарника и т.д.), а также на установку информационных щитов, временного ограждения, размещение растворно-бетонного узла, бытовых помещений, производственной зоны, организацию внутриплощадочных проездов.

В соответствии с подп. 4 п. 7 ст. 51, названного Кодекса право на ведение строительно-монтажных работ на земельном участке удостоверяется разрешением на строительство, выдаваемым на основании надлежащим образом утвержденной проектной документации.

Утверждение суда первой инстанции о том, что разрешение от 08.04.02 N 40-1, утвержденное зам. Главы Химкинского района от 08.04.02, предоставляет право обществу осуществлять строительство жилого комплекса в микрорайоне "Левобережный", является ошибочным.

В этом разрешении, выданным на 6 месяцев, перечислены виды подготовительных работ, которые общество могло выполнять.

С учетом изложенного суд не обсудил вопрос о правомерности оспариваемых по делу действий Администрации, предпринимаемых в отношении общества, приступившего к строительству жилых домов при отсутствии соответствующей утвержденной документации и разрешения на строительство, а также возможности продления срока действия ранее выданных разрешений.

По утверждению общества в получении разрешения препятствует Администрация, которая своевременно не рассмотрела и не согласовала задание на разработку проекта строительства трех жилых домов, генерального плана посадки этих домов, что сделало невозможным представление проекта на Градостроительный совет при Главном архитекторе Московской области, без заключения которого не утверждается экспертное заключение Мособлгосэкспертизы, необходимое для получения разрешения на строительство указанных домов. Также Администрация по просьбе общества не представила технические условия на электроснабжение жилого комплекса при наличии разрешения Мосэнерго.

В свою очередь Администрация обосновывает факт неоформления документов продолжением строительства жилых домов при отсутствии документации, непредставлением положительного заключения ГУ Мособлэкспертиза (письма от 16.08.04 N 3114-вх., 3117-вх., от 15.01.04 N 2501-вх).

Данные утверждения не были предметом проверки и оценки суда.

Администрация представила в дело письмо от 19.11.04 N 3205 исх, направленное в адрес ГУ МО "Центр государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования в строительстве" Мособлгосэкспертизы, в котором просила в порядке ст. 29 Градостроительного кодекса Российской Федерации предоставить обществу окончательное заключение экспертизы проекта строительства комплекса из трех 25-этажных жилых домов в микрорайоне "Левобережный".

Это письмо направлено после обращения общества в суд.

Указанное обстоятельство также не было предметом надлежащей оценки суда. Суд не установил, были ли устранены нарушения, которые ранее препятствовали получению разрешения, либо невыдача разрешения вызвана иными причинами.

При рассмотрении требования общества о признании незаконными действий Администрации, направленных на незаконное и необоснованное прекращение электроснабжения строительной площадки, суд не установил наличие у общества правоустанавливающих документов на снабжение стройки электроэнергией, и нарушение его прав оспариваемыми действиями Администрации. Также не оценил необходимость получения электроснабжения стройплощадки при отсутствии разрешения на строительство, полученного в установленном порядке.

Проверяя законность уведомления Администрации от 22.09.04 N 2673, суд первой инстанции вышел за рамки рассматриваемого спора, оценив условия договора аренды земли от 05.11.03 N 282. Вместе с тем не рассмотрел вопрос о законности этого уведомления.

Требования общества о признании незаконными действий Администрации, направленных на нарушение прав на земельный участок и создающих угрозу их нарушения, действий, касающихся требования заключить дополнительное соглашение к инвестиционному контракту, а также о признании права общества на осуществление инвестиционной деятельности, вытекают из гражданский правоотношений - из заключенных между сторонами инвестиционного контракта и договора аренды земли.

Суд первой инстанции не обсудил вопрос о возможности рассмотрения этих требований в рамках настоящего спора, а также требования об обязании Администрации выдать обществу разрешение на строительство жилого комплекса по ул.Совхозная.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, определить круг обстоятельств, подлежащих исследованию и доказыванию в рамках данного дела, оценить все имеющиеся в деле доказательства, и разрешить возникший спор.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 АПК РФ, суд постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 02.02.05 по делу N А41-К2-20249/04, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.04.05 N 10АП-561/05-ГК по тому же делу отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.