Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 августа 2005 г. N КГ-А40/6695-05 При новом рассмотрении дела о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения суду следует установить, был ли истец создан в процессе приватизации предприятия на основе аренды его имущества, произведен ли выкуп основных и оборотных средств, владел ли фактически истец спорными нежилыми помещениями и использовались ли они в процессе производственной деятельности (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 23 августа 2005 г. N КГ-А40/6695-05
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Недо" (далее - ООО "Недо") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Специализированному государственному унитарному предприятию по продаже имущества г. Москвы (далее - СГУП по продаже имущества г. Москвы), Департаменту имущества города Москвы (далее - ДИГМ) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Инициативная, д. 11, общей площадью 378,9 кв. м и признании недействительным решения Городской комиссии по приватизации имущества города Москвы от 26.04.04 (протокол N 3) в части повторного рассмотрения на Городской комиссии по приватизации обращения ООО "Недо" о выкупе арендуемого нежилого помещения (с учетом уточнения исковых требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (далее - Мосрегистрация).

В обоснование исковых требований ООО "Недо" ссылается на наличие у него, как у общества, созданного членами трудового коллектива Государственного предприятия "Магазин N 5 Кунцевского РТО "Продтовары" на основе аренды имущества этого предприятия и выкупившего его, преимущественного права приобретения в собственность нежилых помещений, которые истец арендует и использует в процессе своей производственной деятельности.

В качестве правового обоснования исковых требований ООО "Недо" ссылается на положения статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", а также статьи 16 Федерального закона от 21.07.97 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18.10.04, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.02.05, в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суды исходили из отсутствия у истца права на выкуп спорного нежилого помещения.

Суды пришли к выводу о том, что Товарищество с ограниченной ответственностью торгово-закупочная фирма "Недо", правопреемником которого полагает себя истец, не являлось товариществом, созданным на основе аренды имущества Государственного предприятия "Магазин N 5 Кунцевского РТО "Продтовары".

Судами обеих инстанций установлено, что Товарищество с ограниченной ответственностью торгово-закупочная фирма "Недо" создано до утверждения Плана приватизации Государственного предприятия "Магазин N 5 Кунцевского РТО "Продтовары".

Судами также установлено, что учредителями Товарищества с ограниченной ответственностью торгово-закупочная фирма "Недо" являлись Малое предприятие "Выбор" и четверо физических лиц, а не трудовой коллектив арендного предприятия.

Таким образом, отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что истец, не являясь обществом, созданным в процессе приватизации, не может быть признан арендатором государственного предприятия, имеющим право на льготы по приобретению в собственность нежилых помещений в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.97 "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации", а также Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской федерации от 24.12.93 N 2284 и Указом Президента Российской Федерации от 14.10.92 N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду".

Придя к выводу о том, что Товарищество с ограниченной ответственностью торгово-закупочная фирма "Недо" не являлось товариществом, созданным в процессе приватизации Государственного предприятия "Магазин N 5 Кунцевского РТО "Продтовары", договор купли-продажи государственного (муниципального) имущества от 01.12.92 N 08-00262/92, в соответствии с которым товарищество выкупило имущество Магазина N 5 по адресу, ул. Инициативная, д. 11 (исключая недвижимое), признан судами недействительным как несоответствующий требованиям статьи 15 Закона Российской Федерации от 03.07.91 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации".

Договор на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности Москвы, от 02.07.93 N 8-488/93, на основании которого Товарищество с ограниченной ответственностью торгово-закупочная фирма "Недо" приняло в аренду на 15 лет нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Инициативная, д. 11, общей площадью 378,5 кв. м, также признан недействительным как оформленный на основании ничтожной сделки - договора купли-продажи государственного (муниципального) имущества от 01.12.92 N 08-00262/92.

На принятые по делу судебные акты ООО "Недо" подана кассационная жалоба, в которой заявитель просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить в связи с неправильным применением судами норм материального и норм процессуального права, а также в связи с несоответствием выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

По мнению заявителя, не соответствует имеющимся в деле доказательствам вывод судов обеих инстанций о том, что лица, вошедшие в состав учредителей Товарищества с ограниченной ответственностью торгово-закупочная фирма "Недо", не являлись членами трудового коллектива Государственного предприятия "Магазин N 5 Кунцевского РТО "Продтовары", а также о том, что товарищество не было создано в процессе приватизации государственного арендного предприятия. При этом заявитель ссылается на представленное в материалы дела оформленное протоколом от 15.11.91 N 24 решение трудового коллектива о приватизации Государственного предприятия "Магазин N 5 Кунцевского РТО "Продтовары" и создании товарищества с ограниченной ответственностью (торгово-закупочной фирмы), подписные листы работников трудового коллектива Государственного предприятия "Магазин N 5 Кунцевского РТО "Продтовары", участвующих в приватизации магазина, и другие документы, свидетельствующие, по мнению истца, о создании Товарищество с ограниченной ответственностью торгово-закупочная фирма "Недо" для участия в приватизации Государственного предприятия "Магазин N 5 Кунцевского РТО "Продтовары".

Заявитель полагает, что судами первой и апелляционной инстанций неправомерно не исследовались применительно к положениям законодательства о приватизации правовые основания и последствия того, что истец в течение длительного времени пользовался недвижимым имуществом магазина, не выяснялось, какую деятельность осуществляло Товарищество с ограниченной ответственностью торгово-закупочная фирма "Недо" как правопредшественник истца и правопреемник Государственного предприятия "Магазин N 5 Кунцевского РТО "Продтовары".

Таким образом, заявитель полагает вывод судов о создании Товарищество с ограниченной ответственностью торгово-закупочная фирма "Недо" не в процессе приватизации сделанным без учета и всестороннего исследования указанных обстоятельств дела.

Заявитель настаивает на своем преимущественном праве приобретения в собственность арендуемых нежилых помещений, которыми истец фактически владел и пользовался в процессе своей производственно-хозяйственной деятельности.

В судебном заседании представитель заявителя доводы кассационной жалобы поддержал, представитель ДИГМ возражал против ее удовлетворения, полагая, что суды первой и апелляционной инстанций полностью выяснили и оценили фактические обстоятельства и приняли законные и обоснованные судебные акты.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства СГУП по продаже имущества г. Москвы и Мосрегистрация своих представителей в суд не направили, отзывов на кассационную жалобу не представили.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие не явившихся ответчика и третьего лица.

Арбитражный суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене.

Из материалов дела усматривается, что 15.11.91 трудовым коллективом Государственного предприятия "Магазин N 5 Кунцевского РТО "Продтовары" принято решение о приватизации магазина и создании товарищества с ограниченной ответственностью, которое должно выступить покупателем имущества предприятия (протокол собрания трудового коллектива магазина N 24); 18.11.91 трудовым коллективом Государственного предприятия "Магазин N 5 Кунцевского РТО "Продтовары" подана заявка на приватизацию магазина; 06.12.91 Кунцевским филиалом Московской регистрационной палаты зарегистрирован Устав и Договор о создании и деятельности Товарищества с ограниченной ответственностью торгово-закупочная фирма "Недо"; 22.04.92 Комиссией по приватизации при Москомимуществе утвержден план приватизации Государственного предприятия "Магазин N 5 Кунцевского РТО "Продтовары"; на основании договора с Комитетом по управлению имуществом Москвы от 01.12.92 N 08-00262/92 Товариществом с ограниченной ответственностью торгово-закупочная фирма "Недо" выкуплено имущество магазина, исключая недвижимое, площадью 378,5 кв. м и получено свидетельство о праве собственности на имущество, указанное в договоре от 01.12.92 N 08-00262/92.

В соответствии с приложением N 1 к договору купли-продажи государственного (муниципального) имущества от 01.12.92 N 08-00262/92 помещение по адресу: ул. Инициативная, д. 11 передается Товариществу с ограниченной ответственностью торгово-закупочная фирма "Недо" в аренду сроком на 15 лет с гарантированным правом выкупа через год.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды обеих инстанций исходили из отсутствия у истца права на выкуп спорного нежилого помещения, установив при этом, что Товарищество с ограниченной ответственностью торгово-закупочная фирма "Недо", правопреемником которого полагает себя истец, не являлось товариществом, созданным на основе аренды имущества Государственного предприятия "Магазин N 5 Кунцевского РТО "Продтовары".

Суд кассационной инстанции не может согласиться с данным выводом судов как сделанным без учета имеющихся в материалах дела доказательств, а именно протоколов общих собраний трудового коллектива Государственного предприятия "Магазин N 5 Кунцевского РТО "Продтовары" от 15.11.91 N 24, от 10.04.92 N 12, подписных листов работников трудового коллектива Государственного предприятия "Магазин N 5 Кунцевского РТО "Продтовары", участвующих в приватизации магазина, а также учредительных документов Товарищества с ограниченной ответственностью торгово-закупочная фирма "Недо", утвержденных общим собранием учредителей 19.11.91 N 1, из которых усматривается, что лица, вошедшие в состав учредителей Товарищества с ограниченной ответственностью торгово-закупочная фирма "Недо", являлись членами трудового коллектива Государственного предприятия "Магазин N 5 Кунцевского РТО "Продтовары", а также то, что товарищество с ограниченной ответственностью было создано именно с целью приватизации имущества государственного предприятия.

Также не соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам вывод судов обеих инстанций о том, что истец не может быть признан арендатором государственного предприятия, имеющим право на льготы по приобретению в собственность нежилых помещений.

Судами обеих инстанций, рассматривавшими спор, правильно квалифицированы взаимоотношения сторон и сделан вывод о необходимости применения к этим отношениям законов о приватизации государственного и муниципального имущества в соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, инициирование процедуры выкупа обществом арендуемого недвижимого имущества, произведено до вступления в действие Федерального закона от 21.12.01 "О приватизации государственного и муниципального имущества", поэтому к спорным правоотношениям должны быть применены положения пункта 2 статьи 43 названного закона, в соответствии с которым с даты вступления в силу настоящего Федерального закона продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, за исключением случаев, если до указанной даты размещено в установленном порядке информационное сообщение или иным образом направлена оферта для заключения сделки приватизации государственного или муниципального имущества. В этих случаях сделки на основании такого информационного сообщения или оферты должны заключаться в соответствии с ранее действовавшим законодательством Российской Федерации о приватизации.

Статьей 16 Федерального закона от 21.07.97 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" был предусмотрен исчерпывающий перечень способов приватизации государственного имущества и муниципального имущества.

При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 26 Федерального закона от 21.07.97 "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" в других случаях арендатор государственного или муниципального унитарного предприятия, признанный покупателем в соответствии со статьей 9 настоящего закона, мог приобрести такое имущество в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, а также соответственно программой приватизации и программами приватизации субъектов Российской Федерации.

Так, пунктом 2.6. Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской федерации от 24.12.93 N 2284, установлено, что товарищества, созданные в процессе приватизации, имеют право приобретать в собственность арендуемые ими нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения, а также здания и сооружения, находящиеся в собственности Российской Федерации, в государственной собственности республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт - Петербурга, а также в муниципальной собственности. При этом отказ в продаже сданного в аренду недвижимого имущества (зданий, сооружений, земельных участков, на которых они расположены), а также нежилых помещений в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения, арендаторам, указанным в пункте 2.6 Программы, допускается только в случае, когда на эти объекты распространяются ограничения, установленные разделом 2.1 Программы, а также в отношении зданий и сооружений, являющихся недвижимыми объектами исторического и культурного значения, культовых зданий и зданий и сооружений, занимаемых органами государственной власти и управления, а также судами.

Согласно пункту 11 Указа Президента Российской Федерации от 14.10.92 N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" и пункту 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.93 N 2284, товарищество, созданное членами трудового коллектива муниципального или государственного предприятия на основе аренды имущества этого предприятия и выкупившее его, имеет преимущественное право приобретения в собственность зданий, сооружений, нежилых помещений, которые оно арендует или которыми оно фактически владело, пользовалось в процессе своей производственной деятельности.

Судами обеих инстанций не дана оценка тому обстоятельству, что истец является арендатором спорного имущества, использовавшим его до и после приватизации в целях уставной деятельности, что подтверждается, в том числе, представленным в материалы дела договором аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности Москвы, от 02.07.93 N 8-488/93, на основании которого Товарищество с ограниченной ответственностью торгово-закупочная фирма "Недо" приняло в аренду на 15 лет нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Инициативная, д. 11, общей площадью 378,5 кв. м.

Судами надлежащим образом не исследован применительно к законодательству о приватизации вопрос о правовых основаниях и последствиях того, что истец в течение длительного времени на законных основаниях пользовался спорным недвижимым имуществом.

Кроме того, выводы судов о ничтожности договоров купли-продажи от 17.09.1992 г. и аренды от 02.07.1993 г. сделаны с нарушением процессуальных прав истца, так как встречного иска о признании этих сделок недействительными не заявлялось, а потому истец был лишен возможности подачи соответствующих возражений, в том числе путем подачи заявления о применении срока исковой давности (ст. 8, ст. 41 АПК РФ).

Поскольку решение и постановление апелляционной инстанции приняты с нарушением норм материального и норм процессуального права, а также в связи с несоответствием выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ решение и постановление подлежащими отмене, а дело - подлежащим направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, дать правовую оценку и всесторонне исследовать вопрос о том, было ли Товарищество с ограниченной ответственностью торгово-закупочная фирма "Недо", создано в процессе приватизации членами трудового коллектива Государственного предприятия "Магазин N 5 Кунцевского РТО "Продтовары", на основе аренды имущества этого предприятия; произведен ли истцом выкуп основных и оборотных средств предприятия; владел ли фактически истец спорными нежилыми помещениями, и использовалось ли они в процессе производственной деятельности; на основании установленного, при правильном применении норм права вынести законное, обоснованное и мотивированное решение.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч.ч. 1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 октября 2004 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2005 г. N 09АП-5398/04-ГК по делу N А40-42075/04-6-287 отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.