Комментарий к постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (С.М. Павлов, "Консультант бухгалтера", N 7, июль 2005 г.)

Комментарий к постановлению Пленума Высшего Арбитражного
Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных
с применением земельного законодательства"

За время, прошедшее со дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), выявилось достаточно большое количество спорных моментов, практическое применение которых повлекло за собой арбитражные рассмотрения. Пленум Высшего Арбитражного Суда был вынужден обобщить имеющуюся судебную практику (как сказано в преамбуле Постановления) в целях обеспечения единообразных подходов к разрешению споров в области земельного законодательства.

При этом обобщен опыт практического применения отдельных норм гражданского и земельного законодательства, регулирующих оборот земельных участков, как в спорах между юридическими лицами, так и между организациями и гражданами. Для хозяйствующих субъектов, по нашему мнению, наибольший интерес могут представлять следующие разъяснения:

Пунктом Постановления разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, суды должны учитывать, что статья 36 ЗК РФ предоставляет право арендовать или приобрести такие земельные участки, независимо от того, для какой цели они были предоставлены.

Статья 36 ЗК РФ устанавливает правила приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения.

Пунктом 3 статьи 36 ЗК РФ, в частности, установлено, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Из этого следует, что в том случае, когда общая собственность совместная - для того, чтобы право на земельные участки могло быть приобретено, необходимо, как минимум, выделение долей. В общем случае земельное законодательство не исключает совместной деятельности на землю. Однако именно в статье 36 ЗК РФ соответствующая норма не закреплена.

На практике выделение долей в общей собственности на объект недвижимости чаще всего будет связано с внесением соответствующих изменений в регистры бухгалтерского учета. При совместной деятельности в учете отражается либо равная (со всеми участниками) часть стоимости объекта, либо объект учитывается в оценке, согласованной участниками. Долевая собственность предполагает выделение и оценку долей имущества в фактических объемах. Таким образом, может быть уточнена не только стоимость объектов основных средств, но и размер налоговых обязательств - по налогу на имущество и по земельному налогу.

Особый порядок установлен для приобретения прав собственности на неделимые земельные участки, на которых расположены здания, помещения в которых закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями - в соответствии с пунктом 4 статьи 36 ЗК РФ данный земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения. Нетрудно убедиться, что решение о том, кому должен быть предоставлен участок, принимается единолично собственником участка - ни о каком согласовании или соглашении речь не идет. Однако при принятии собственниками соответствующего решения должны учитываться и его налоговые последствия - весьма вероятно, что в число пользователей помещений могут входить субъекты, пользующиеся налоговыми льготами.

Пунктом 2 Постановления разъяснено, что акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам (не являющимся казенными предприятиями, учреждениями или органами государственной власти или местного самоуправления) являются ненормативными и должны признаваться недействительными в силу статьи 13 ГК РФ либо не подлежащими применению в соответствии со статьей 12 ГК РФ как противоречащие закону.

Обращаем внимание на то, что данное разъяснение касается только актов, изданных после вступления ЗК РФ в силу. Для признания недействительными актов, изданных до указанной даты (30 октября 2001 г.), необходимы дополнительные условия - например, нарушения процедуры принятия или выход органа государственной власти или местного самоуправления за рамки полномочий.

Разъяснения, приведенные в пункте 3 Постановления, существенны для индивидуальных предпринимателей: граждане, имеющие статус индивидуального предпринимателя, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, также не вправе приобретать в собственность земельные участки, предоставленные им для осуществления предпринимательской деятельности, на безвозмездной основе. В данном случае наиболее существенным представляется то, что данный порядок должен применяться только в отношении тех участков, которые получены гражданами именно для осуществления предпринимательской деятельности. Если же земельные участки получены ими как физическими лицами, право на их бесплатное обращение в собственность может быть реализовано на общих основаниях. Кроме того, из разъяснения можно сделать вывод, что право приобретения указанных участков в собственность может быть реализовано и в том случае, когда участки были получены физическими лицами, которые позднее получили статус индивидуального предпринимателя и стали использовать полученные участки для предпринимательской деятельности.

В пункте 4 Постановления подробно разъясняется и детализируется порядок переоформления юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность. Большая часть пункта 4 посвящена вопросам обоснования отказа в таком оформлении.

Из разъяснений, приведенных в пункте 4 Постановления, по нашему мнению, наиболее существенными являются следующие:

орган государственной власти или орган местного самоуправления, не направивший проект договора о покупке земельного участка до поступления заявления на его переоформление, фактически может только отказать в переоформлении (при наличии необходимых условий);

отказ органа власти или местного самоуправления в продаже земельного участка должен быть обоснован и документально подтвержден.

Также следует иметь в виду, что пунктом 4 статьи 445 ГК РФ установлено: сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Необоснованность уклонения от заключения договора должна быть доказана судом, тем не менее формально существует вероятность того, что земельный участок будет изъят практически бесплатно - начисленные убытки будут зачтены в счет выкупной цены.

Пунктом 5 Постановления разрешена весьма существенная юридическая коллизия между нормами двух законодательных актов. Таким образом, государственные и муниципальные унитарные предприятия могут приватизировать земельные участки на общих основаниях. Данное обстоятельство может существенно повысить привлекательность указанных предприятий при их акционировании, так как проблемы с приватизацией земельного участка (который нередко более привлекателен, чем прочий имущественный комплекс) могут быть разрешены до начала процесса акционирования.

Пунктом 6 Постановления разъясняется порядок реализации пункта 7 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, которым установлено, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены. Со ссылкой на статью 28 Закона о приватизации сделан вывод о том, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте). Таким образом, фактически приводится практический аспект одного из основных принципов земельного законодательства - единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на данном участке - под объектов недвижимости может пониматься и группа объектов, если они представляют собой единый функциональный комплекс.

Пунктом 7 Постановления разъясняется, что право на приватизацию земельного участка сохраняется и в тех случаях, когда юридическим лицом данный участок был арендован либо объект, расположенный на участке, был ранее приватизирован. Условием для сохранения права на приватизацию является дата заключения соответствующих договоров или соглашений (о приватизации или аренде). Разъяснение базируется на том же принципе единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта. Естественно, что перечисленные ситуации в рамках реализации заявленного принципа без дополнительных разъяснений однозначно разрешены быть не могли.

Пунктом 8 Постановления подробно разъясняются некоторые особенности приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения. Из разъяснений, в частности, следует, что в государственной регистрации права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, приватизированные в период с 27 января 2003 года (дата вступления в силу Закона N 101-ФЗ) до вступления в силу соответствующего закона субъекта РФ (при отсутствии такого закона - до 31 декабря 2004 года) может быть отказано, так как в течение этого периода фактически существовал запрет на приватизацию указанных участков.

Весьма любопытным представляется разъяснение, приведенное в пункте 9 Постановления: если земельный участок приобретается в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, то при определении его цены нормы Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не применяются.

Статьей 2 Закона о введении в действие ЗК РФ установлен порядок, в соответствии с которым стоимость земельного участка, приобретаемого в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, определяется в размерах, кратных размеру земельного налога, - от трех до 30 размеров за единицу площади - в зависимости от численности населения в поселении.

Что касается понятия "минимальная ставка налога", то в главе 31 НК РФ "Земельный налог" (нормы которого обязательны к применению с 1 января 2006 года, но могут применяться и с 1 января 2005 года - при наличии соответствующего закона субъекта РФ), данный термин отсутствует. Законом РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю" за органами государственной власти субъектов РФ было закреплено право установления минимальных ставок платы налога за один гектар пашни и других сельскохозяйственных угодий. Таким образом, после перехода на уплату земельного налога в соответствии с главой 31 НК РФ должен использоваться размер налога, установленный для данной категории земель (с учетом ограничений по максимальному размеру, установленных главой 31 НК РФ).

Поправочный коэффициент, о котором упоминается в последнем абзаце пункта 9 Постановления, может применяться при продаже земельного участка - к его стоимости. Коэффициенты учитывают основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения, утверждаются Правительством Российской Федерации в размере от 0,7 до 1,3. В настоящее время соответствующие коэффициенты не утверждены.

Пунктом 10 Постановления разъяснено, что при разрешении споров, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на земельные участки из состава государственных земель при их отчуждении, государственной регистрации обременений (ограничений) права государственной собственности на земельные участки и сделок с такими земельными участками, следует учитывать, что государственная регистрация осуществляется без государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ранее возникшего права государственной собственности на земельный участок.

Федеральным законом от 2 ноября 2004 г. N 127-ФЗ в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены изменения, которые не касаются норм, комментируемых пунктом 10 Постановления (в части, касающейся уплаты государственной пошлины).

Часть третья пункта 2 статьи 13 Закона, которая процитирована в тексте пункта 10 Постановления, действует в редакции упомянутого Закона N 69-ФЗ. Другие нормы статьи 13 изменены в 2004 году Федеральными законами от 29 июня N 58-ФЗ и от 2 ноября N 127-ФЗ.

Следует обратить внимание на то, что разъяснение, приведенное в пункте 10, относится только к землям, находящимся в государственной собственности, и только до разграничения государственной собственности на землю.

Пунктом 2 статьи 214 ГК РФ, на который содержится ссылка в пункте 10 Постановления, установлено, что земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

Разъяснениями, приведенными в пункте 11 Постановления, подтверждается, что продажа, безвозмездная передача или иная передача права собственности на объект недвижимости обязательно должны сопровождаться соответствующей передачей прав на земельный участок (и наоборот). Практически смоделировать ситуацию, когда объектом хозяйственной операции выступает только объект недвижимости (или только земельный участок, на котором расположен объект), довольно трудно. Поэтому, скорее всего речь идет о документальном оформлении операций по отчуждению указанных объектов. Для целей бухгалтерского учета это означает, что стоимость передаваемых (отчуждаемых) объектов недвижимости должна списываться с баланса одновременно со стоимостью земельных участков. Для налогообложения факт отчуждения земельных участков имеет значение только при определении налоговых обязательств по налогу на прибыль. В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ операции по реализации земельных участков объектом налогообложения по НДС не являются.

Пункт 4 статьи 35 ЗК РФ устанавливает только два случая, когда отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, может проводиться отдельно от земельного участка:

отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Конфискация производится по решению суда и предполагает безвозмездное отчуждение имущества. Возможность конфискации земельных участков прямо закреплена в статье 50 ЗК РФ.

Решение о реквизиции принимается государственными органами в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Реквизиция производится в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой собственнику стоимости имущества.

Основания и правила реквизиции земельных участков установлены статьей 51 ЗК РФ.

Статья 237 ГК РФ регулирует порядок обращения взыскания на имущество по обязательствам собственника. Подобное обращение может производиться на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

В бухгалтерском учете перечисленные виды отчуждения имущества отражаются по-разному:

при конфискации - если она не сопровождается ликвидацией юридического лица - стоимость конфискованного имущества списывается с кредита счетов учета активов и дебета счета 99 "Прибыли и убытки";

при реквизиции - стоимость изъятого имущества относится в состав дебиторской задолженности (например: дебет счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" кредит счета 01 "Основные средства," субсчет "Выбытие основных средств");

в случае, когда изъятие производится порядком, установленным статьей 237 ГК РФ, операции по выбытию активов отражаются в бухгалтерском учете по правилам, установленным для отражения операций по взаимозачету.

Особенности налогообложения определяются характером (экономическим содержанием) осуществляемых операций.

Пунктом 12 Постановления разъясняется порядок переоформления права постоянного бессрочного пользования земельными участками государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Перечень лиц, которые могут безвозмездно пользоваться участками, приведен в статье 20 ЗК РФ и является исчерпывающим. Следовательно, под переходом права постоянного пользования участком лицам, которые не имеют этого права, понимается передача участков гражданам или коммерческим организациям. Здесь следует обратить внимание на то, что ВАС РФ допускает возможность переоформления документов, которые при передаче земельных участков были оформлены с нарушениями законодательства (передача участка лицу, которое не имеет права бессрочного пользования). Правда, период, в течение которого такое переоформление может быть произведено, ограничен 2005 годом.

Пунктом 13 Постановления разъяснена ситуация, когда продается объект недвижимости, расположенный на земельном участке, принадлежащем учреждению, унитарному предприятию или органу управления (государственному или местному) на праве постоянного пользования. Из разъяснения следует, что указанное право на участок, занятый недвижимостью, продавец теряет. Покупатель (не относящийся к перечисленным субъектам хозяйственной деятельности) может либо оформить договор аренды либо оформить участок в собственность. За органами, имеющими соответствующие полномочия, сохранено право ограничивать размер участка, передаваемого вместе с проданным объектом недвижимости. То есть, в принципе, может быть передана только часть участка - действительно необходимая для выполнения соответствующих видов деятельности.

В пункте 14 Постановления разъясняется порядок разрешения споров в том случае, когда земельный участок арендован продавцом - со ссылкой на пункт 3 статьи 552 ГК РФ делается вывод о том, что покупатель автоматически становится арендатором земельного участка, на котором расположен приобретенный объект недвижимости. Постановление не разъясняет, необходимо ли переоформление договора аренды. Это представляется очевидным. Однако в любом случае арендодатель земельного участка не может каким-либо образом повлиять на процесс передачи и, фактически, не имеет права ни отказать в заключении договора аренды с новым арендатором, ни пересмотреть условия ранее действовавшего договора аренды.

Весьма важное уточнение (хотя и не вытекающее прямо из норм гражданского законодательства) приведено в пункте 15 Постановления. Статья 615 ГК РФ прямо запрещает (в общем случае) передачу арендованного имущества в субаренду или передавать права и обязанности по арендному договору иным способом. В той же статье имеется уточнение, согласно которому подобная передача арендованного имущества допускается и без согласия арендодателя (собственника), но только в случаях, установленных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. ЗК РФ является законом, который и содержит соответствующие исключения. Пунктом 15 Постановления подчеркивается, что перечень случаев, когда передача прав и обязанностей по договору аренды возможна без согласия собственника земельного участка, является исчерпывающим. Кроме того, обращается внимание на то, что собственник в любом случае должен быть уведомлен о такой передаче.

Пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ арендатору предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка.

Пунктом 6 статьи 22 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка.

Наконец, пунктом 9 статьи 22 определяются особенности передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатору земельного участка.

Во всех перечисленных случаях передача может осуществляться без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В двух первых случаях (кроме аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности) ЗК РФ оговаривает возможность указания в договоре аренды получения арендатором согласия от собственника на передачу прав и обязанностей по договору аренды.

Заметим, что, по нашему мнению, на первоначальном этапе действия ЗК РФ перечисленные нормы и правила были весьма актуальными, так как подавляющее большинство земельных участков находилось в государственной или муниципальной собственности. В настоящее время - с развитием земельного рынка - представляется весьма обоснованным включение в договор аренды соответствующего условия (о необходимости получения согласия собственника арендованного участка).

Закон об ипотеке (залоге недвижимости) дополнен пунктом 1.1 Федеральным законом от 5 февраля 2004 г. N 1-ФЗ. Следовательно, передача арендных прав до указанной даты (закон N 1-ФЗ вступил в силу с даты опубликования) без согласия собственника земельного участка нарушением законодательства не является и, значит, собственник не имеет права требовать расторжения или пересмотра условий договора аренды по этому основанию.

В системном бухгалтерском учете арендодателя при передаче прав и обязанностей по договору аренды арендатором никакие дополнительные записи не делаются. На основании уведомления делается соответствующая отметка в регистрах аналитического учета (например, в Инвентарной карточке учета основных средств).

У арендодателя в перечисленных случаях учет операций, связанных с использованием арендованного земельного участка, организуется и ведется применительно к правилам, установленным для учета соответствующих групп операций (аренды - как арендодателя, финансовых вложений и т.п.).

Пунктом 16 Постановления разъяснено, что в арендодатель имеет право предъявить к арендатору требования о возмещении убытков, возникших в связи с неуведомлением о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу. Правда, в разъяснении указывается на то, что уведомление должно быть направлено в разумный срок, а термин "разумный срок" гражданским законодательством на расшифровывается. На практике вывод о том, был ли срок исполнения (или неисполнения) обязательств разумным, решается в суде.

В бухгалтерском и налоговом учете арендодателя суммы возмещения убытков, признанных арендатором или присужденных судом, отражаются в составе внереализационных доходов. Суммы фактически понесенных убытков - в составе внереализационных расходов. Заметим, что сумма, подлежащая возмещению, как правило, превышает сумму фактически понесенных убытков, так как в составе последних не учитывается, в частности, упущенная выгода.

Арендатор отражает суммы признанных или присужденных возмещений и учитывает в составе внереализационных расходов.

Пункт 19 Постановления разъясняет порядок заключения договора аренды земельного участка в случае, когда в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения.

В данном случае договор аренды участка можно заключить и с одним из них - вне зависимости от согласия других арендаторов участвовать в договоре аренды. Обязательными условиями при этом являются:

предоставление возможности другим арендаторам присоединиться к договору позднее;

запрет на создание условий (арендатором или собственником участка), при которых другие арендаторы будут вынуждены присоединиться к договору.

В случае, когда договор заключается с одним арендатором, все расчеты по договору ведутся с ним же. Прочие арендаторы здания могут быть принуждены к возмещению затрат единственного арендатора в части земельного участка, относящегося к той части зданий, которую он не арендует, - гражданское законодательство такого принуждения не запрещает, более того, предусматривает обязательность возмещения убытков (статья 393 ГК РФ).

Пункт 2 Постановления содержит разъяснения, которыми следует руководствоваться при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом необходимо основываться на нормах пункта 2 статьи 322 ГК РФ. В соответствии со статьей 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

Пунктом 1 статьи 325 ГК РФ установлено, что исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору. При этом должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого.

Таким образом, в бухгалтерском учете участника, единолично исполнившего предъявленные требования, в качестве расходов может быть признана только сумма в части обязательств, относящихся к части имущества, арендуемого этим участником. Прочие расходы должны быть отражены в составе дебиторской задолженности других участников.

Например, общая сумма арендной платы (за земельный участок) составила 20 тыс. руб. и уплачена одним из арендаторов помещений, общая площадь которых составляет 30 процентов от общей площади здания.

В бухгалтерском учете будут сделаны проводки:

дебет счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Расчеты по договору аренды земельных участков" кредит счета 51 "Расчетные счета" - 20 тыс. руб. - на сумму фактически произведенной оплаты;

дебет счета 20 "Основное производство" (25 "Общепроизводственные расходы", 26 "Общехозяйственные расходы") кредит счета 76, субсчет "Расчеты по договору аренды земельных участков" - 6 тыс. руб. (20 тыс. руб. x 30%) - на сумму арендной платы, подлежащей включению в расходы организации;

дебет счета 76 субсчет "Расчеты с соарендаторами" кредит счета 76, субсчет "Расчеты по договору аренды земельных участков" - 14 тыс. руб. - на сумму регрессных требований, предъявленных другим арендаторам помещений в данном здании. В аналитическом учете выделяется задолженность каждого из соарендаторов.

В налоговом учете в качестве расходов также принимаются суммы в части, относящейся к доле арендуемого участка.

Пунктом 21 Постановления разъяснено, что на договора аренды земельных участков (в том числе и со множественностью лиц в договоре) распространяется общее требование об обязательной регистрации - если договор заключается более чем на один год. Разъяснениями не уточняется, но прямо следует из них, что в том случае, когда договор первоначально заключается одним из арендаторов здания, расположенного на земельном участке, а соарендаторы присоединяются к договору позднее, договор перерегистрации не подлежит. В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Напомним, что пунктом 2 статьи 26 упомянутого Закона установлено, что, если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Весьма существенное разъяснение, которое фактически исключает возможность оспаривания договора аренды недвижимости, в котором не указано, что земельный участок также передан в аренду, содержится в пункте 22 Постановления. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

В соответствии с одним из основных принципов земельного законодательства (единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта) право пользования земельным участком возникает автоматически при заключении договора аренды объекта недвижимости.

Следует также обратить внимание на то, что арендодатель не имеет права требовать пересмотра условий договора аренды объекта (с целью включения в него условий о договоре аренды земельного участка) до окончания срока действия договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пунктом 26 Постановления разрешается определенная законодательная коллизия. Статья 278 ГК РФ, которой установлено, что обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда, не содержит отсылочной нормы к другим законодательным актам, в которых могли бы содержаться исключения из процитированного правила. Тем не менее статья 55 Закона об ипотеке регулирует именно обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Причем предполагается, что в общем случае удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, производится без обращения в суд - на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Пунктом 2 статьи 55 Закона об ипотеке установлен перечень условий, при которых внесудебное удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества не допускается. То обстоятельство, что перечень является исчерпывающим, на практике означает, что во всех прочих случаях предполагается именно внесудебное разрешение указанных вопросов.

Пунктом 28 Постановления разъясняется, что следует понимать под равноценным возмещением стоимости земельного участка при его принудительном отчуждении: выкупная цена земельного участка, в которую включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. При этом уточнено, что рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статья 9).

Пунктом 29 Постановления разъясняются особенности рассмотрения исковых заявлений от лиц, права и законные интересы которых затронуты установлением публичного сервитута.

Согласно пункту 2 статьи 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Полный перечень публичных сервитутов приведен в пункте 3 статьи 23 ЗК РФ.

Собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута в случаях, когда земельный участок в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка.

Кроме того, в соответствии с пунктом 7 статьи 23 ЗК РФ в случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Постановление не уточняет, к какому виду доходов следует относить суммы, полученные в виде возмещения убытка. По нашему мнению, в данном случае надо руководствоваться общим правилом - включать полученные суммы (в бухгалтерском и налоговом учете) в состав внереализационных доходов (бухгалтерская проводка: дебет счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" кредит счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет "Прочие доходы").

С.М. Павлов

"Консультант бухгалтера", N 7, июль 2005 г.