Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 августа 2005 г. N КГ-А40/7924-05 При новом рассмотрении дела об обязании ответчика исполнить договор аренды недвижимого имущества суду следует с учетом всех представленных предварительного и долгосрочного договоров аренды спорного помещения установить, прошли ли эти договоры обязательную государственную регистрацию, были ли они расторгнуты в установленном законом порядке, исполнялись ли они фактически сторонами (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 30 августа 2005 г. N КГ-А40/7924-05
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 2 июня 2006 г. N КГ-А40/4601-06-П

Открытое акционерное общество (ОАО) "Народный фронт" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к открытому акционерному обществу (ОАО) "Ипромашпром" о признании действующим договора аренды недвижимого имущества от 09.04.2001, зарегистрированного Москомрегистрацией за N 77-01/01-001/2001-5957 от 02.10.2001 г. и обязании ответчика исполнять в полном объеме обязательства по данному договору.

Решением суда от 24.02.2005 в удовлетворении иска отказано со ссылкой на то, что договор от 09.04.2001 сторонами не исполнялся, а между сторонами существовали арендные отношения в соответствии с краткосрочными договорами аренды от 20.12.2001, 31.12.2002, 31.12.2003. При этом суд указал также на то, что, заключив договор аренды от 20.12.2001 стороны фактически перезаключили договор аренды от 09.04.2001 на новых условиях в части срока действия.

Постановлением от 12.05.2005 Девятого арбитражного апелляционного суда решение оставлено без изменения.

На принятые судебные акты ОАО "Народный фонд" подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об их отмене и удовлетворении иска. В обоснование своих доводов заявитель ссылается на нарушение судами обеих инстанций норм материального права (ст.ст. 431, 433, 651 ГК РФ), а также на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Отзыв на кассационную жалобу ответчиком не представлен.

В заседании суда кассационной инстанции представители заявителя поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представители ответчика возражали против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность принятых судебных актов в порядке ст. 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 02.04.2001 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, Суворовская площадь, д. 1/52, площадью 759,7 кв.м., на срок до 31.12.2001.

В соответствии с п. 6.5 договора стороны пришли к соглашению о необходимости заключения долгосрочного договора на аренду указанных в настоящем договоре помещений, и что в связи с этим стороны заключат долгосрочный договор аренды, который вступит в силу с момента его государственной регистрации. Одновременно договор от 02.04.2001 г. прекратит свое действие.

09.04.2001 стороны заключили долгосрочный договор аренды нежилых помещений, являющихся объектом аренды по договору от 02.04.2001 г. Срок действия договора определен до 31.12.2010 г.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 02.10.2001 и с этой даты вступил в силу.

По акту приема-передачи от 31.12.2001 истец возвратил ответчику спорные помещения со ссылкой на прекращение 31.12.2001 г. договора аренды от 02.04.2001.

20.12.2001 сторонами заключен договор аренды спорных помещений N 31-12.01 со сроком пользования с 03.01.2002 по 31.12.2002 г. По акту приема-передачи от 03.01.2002 помещения передаются арендатору в пользование, по акту от 31.12.2002 возвращены ответчику в связи с истечением срока действия договора.

31.12.2002 стороны заключают новый договор аренды на те же помещения сроком действия до 31.12.2003 г. Помещения переданы истцу по акту от 03.01.2003 г., возвращены ответчику 31.12.2003 в связи с истечением срока действия договора.

31.12.2003 г. стороны заключили договор аренды на спорные помещения на срок до 31.12.2004. Помещения передаются истцу по акту от 05.01.2004 г.

Письмами от 05.10.2004 г. и от 18.11.2004 ответчик уведомил истца о своем нежелании заключать договор на новый срок и предложил освободить помещения по истечении срока действия договора.

Истец, обращаясь с настоящим иском, ссылается на то, что договор аренды от 09.04.2001, прошедший государственную регистрацию, не был расторгнут в установленном законом порядке.

Отказывая в иске, суды обеих инстанций сделали вывод о том, что долгосрочный договор аренды от 09.04.2001 г. сторонами не исполнялся, а арендные отношения складывались на основании вышеперечисленных краткосрочных договоров.

Между тем, выводы суда сделаны без оценки условий п. 6.5 договора аренды от 02.04.2001, который в соответствии со ст. 429 ГК РФ является предварительным договором.

Вывод суда о том, что стороны не вступили в правоотношения по аренде по договору от 09.04.2001 г. со ссылкой на то, что истец возвратил ответчику арендуемые помещения 31.12.2001 в связи с истечением срока действия договора от 02.04.2001, не может быть признан обоснованным, поскольку противоречит п. 6.5 договора, от 02.04.2001, согласно которому названный договор прекратил свое действие с момента государственной регистрации договора от 09.04.2001 г., а именно с 02.10.2001 г.

Таким образом, на момент составления акта приема-передачи помещений от 31.12.2001 договор аренды от 02.04.2001 был уже прекращен и, следовательно, отношения сторон по аренде были урегулированы договором от 09.04.2001.

Вывод суда о том, что, заключив договор аренды от 20.12.2001 г. стороны фактически перезаключили договор аренды от 09.04.2001 г. на новых условиях в части срока действия сделан без учета положений ст.ст. 450, 452-453 ГК РФ, положений ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с указанными нормами права и разъяснениями, данными в п. 9 Информационного письма ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью и на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

В указанной связи выводы суда апелляционной инстанции о прекращении обязательств сторон по договору путем совершения конклюдентных действий являются ошибочными.

Действующим законодательством не предусмотрено заключение нескольких договоров аренды на одно и то же помещение между одними и теми же лицами на один и тот же период.

В этой связи вывод суда о том, что отношения сторон складывались на основании краткосрочных договоров сделан при неполном исследовании обстоятельств спора и без оценки краткосрочных договоров на предмет соответствия их действующему законодательству.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции считает, что выводы арбитражных судов не могут быть признаны соответствующими обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам и закону, а потому принятые по делу судебные акты подлежат отмене на основании ст. 288 АПК РФ, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать обстоятельства дела, дать надлежащую оценку имеющимся в деле доказательствам, правильно определить правоотношения сторон и разрешить спор с правильным применением норм материального права.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 АПК РФ суд постановил:

решение от 02.03.2005 Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 12.05.2005 Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-68225/04-82-711 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.