Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 2 июня 2006 г. N КГ-А40/4601-06-П При новом рассмотрении дела суду следует учесть, что исковая давность не применяется в отношении требований об обязании арендодателя передать арендованные помещения, установить, находится ли в фактическом владении ответчика спорное помещение, и с учетом этого проверить обоснованность требований об обязании ответчика обеспечить проход сотрудников истца в спорное помещение (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 2 июня 2006 г. N КГ-А40/4601-06-П
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2006 г.

Открытое акционерное общество "Народный фонд" (далее - ОАО "Народный фонд") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Открытому акционерному обществу "Ипромашпром" (далее - ОАО "Ипромашпром") о признании действующим договора аренды недвижимого имущества от 09.04.2001 г., зарегистрированного Москомрегистрацией за N 77-01/01-001/2001-5957 от 02.10.2001 г. и обязании ответчика исполнять в полном объеме обязательства по данному договору.

В обоснование исковых требований указывалось на то, что, несмотря на заключение сторонами вышеуказанного договора на срок десять лет, ответчик вынудил истца подписать ряд краткосрочных договоров аренды в отношении того же помещения. По истечении срока последнего краткосрочного договора ответчик направил истцу извещение об освобождении помещения, игнорируя наличие действующего долгосрочного договора.

До принятия решения истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил предмет иска и просил признать договор действующим, обязать ответчика подписать акт приема-передачи помещения, предоставить одиннадцать телефонных номеров, обеспечить помещения электроэнергией, водоснабжением и отоплением и обеспечить проход в помещение сотрудников истца.

Решением суда от 24.02.2005 г., оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.05.2005 г., в удовлетворении иска отказано со ссылкой на то, что договор от 09.04.2001 г. сторонами не исполнялся, а между сторонами существовали арендные отношения в соответствии с краткосрочными договорами аренды от 20.12.2001 г., 31.12.2002 г., 31.12.2003 г. При этом суды указали также на то, что, заключив договор аренды от 20.12.2001 г., стороны фактически перезаключили договор аренды от 09.04.2001 г. на новых условиях в части срока аренды.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.08.2005 г. указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Постановление мотивировано тем, что выводы судов о фактическом перезаключении договора сделаны без учета положений ст.ст. 450, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и положений ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в силу которых соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью и на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации. При новом рассмотрении суду дано указание учесть, что действующим законодательством не предусмотрено заключение нескольких договоров аренды на одно и то же помещение между одними и теми же лицами на один и тот же период. В связи с этим вывод судов о том, что отношения сторон складывались на основании краткосрочных договоров признан судом кассационной инстанции сделанным при неполном исследовании обстоятельств спора и без оценки краткосрочных договоров на предмет соответствия их действующему законодательству.

При повторном рассмотрении истец поддержал заявленные требования.

Решением от 24.11.2005 г., оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.02.2006 г., заключенный сторонами договор аренды от 09.04.2001 г. признан действующим. В остальной части в удовлетворении иска отказано со ссылкой на пропуск истцом срока исковой давности по требованиям об обязании ответчика передать арендованные помещения по акту и телефонные номера. В отношении требований об обеспечении пропуска сотрудников истца в арендованные помещения и обеспечения арендованных помещений коммунальными услугами суды пришли к выводу об отсутствии у истца права на иск в данной части в связи с утратой права на защиту по требованию об обязании передать помещение.

В кассационной жалобе ОАО "Народный фонд" просит указанные судебные акты в части отказа в иске отменить, удовлетворив иск в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправильное определение судами начала течения срока исковой давности по заявленным требованиям. По мнению заявителя, вывод судов о пропуске истцом срока исковой давности ошибочен, поскольку его течение началось не с момента госрегистрации договора, а с момента, когда истец возвратил ответчику помещение по акту от 31.12.2001 г.

В отзыве ОАО "Ипромашпром" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, ссылаясь на ошибочность доводов заявителя о начале течения срока исковой давности. По мнению ответчика, то обстоятельство, что помещения ранее были переданы истцу по договору от 02.04.2001 г. и впоследствии в соответствии с данным договором возвращены по акту от 31.12.2001 г., не имеет отношения к исполнению ответчиком обязанности по передаче помещения на основании договора от 09.04.2001 г.

В заседании суда кассационной инстанции представители ОАО "Народный фонд" поддержали доводы жалобы. Представители ОАО "Ипромашпром" возражали против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено судами, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор от 02.04.2001 на аренду нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, Суворовская площадь, д. 1/52, площадью 759,7 кв.м., на срок до 31.12.2001 г.

В соответствии с п. 6.5 договора стороны пришли к соглашению о необходимости заключения долгосрочного договора на аренду указанных помещений, который вступит в силу с момента его государственной регистрации. Одновременно договор от 02.04.2001 г. прекратит свое действие.

Во исполнение указанного условия 09.04.2001 г. стороны заключили долгосрочный договор аренды нежилых помещений, являющихся объектом аренды по договору от 02.04.2001 г. Срок действия договора определен до 31.12.2010 г.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 02.10.2001 г. и с этой даты вступил в силу.

Принимая решение об удовлетворении иска в части требования о признании указанного договора действующим, суды исходили из отсутствия у ответчика правовых оснований для одностороннего отказа от арендных отношений с истцом.

Суд кассационной инстанции считает указанный вывод соответствующим имеющимся в материалах дела доказательствам и требованиям ст. 310 ГК РФ, согласно которым односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Между тем, суд кассационной инстанции не может признать обоснованными выводы судов о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям об обязании ответчика передать арендованные помещения по акту и телефонные номера.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Однако судами не учтено, что помещение на момент вступления в силу договора аренды от 09.04.2001 г. находилось в пользовании истца и было возвращено ответчику только 31.12.2001 г.

Кроме того, учитывая, что по договору аренды правовое значение имеет факт передачи объекта аренды в пользование арендатору, а не сам по себе акт о такой передаче, судам следовало уточнить требования истца об обязании ответчика передать арендованные помещения по акту, поскольку истец сформулировал требование как обязание ответчика подписать акт приема-передачи помещения, а не как обязание передать помещение по акту, то есть истребование имущества от арендодателя.

При этом судам следует учесть, что в соответствии со ст. 208 ГК РФ на требования владельца имущества об истребовании имущества, в том числе от арендодателя, и требования об устранении всяких нарушений права владельца, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, исковая давность не распространяется.

При изложенных обстоятельствах выводы судов о пропуске истцом срока исковой давности по требованию об обязании ответчика передать арендованное помещение по акту не могут быть признаны обоснованными.

Не могут быть признаны правомерными и выводы судов об отсутствии у истца права требовать от арендодателя на основании действующего договора аренды исполнения обязательств по обеспечению арендованного помещения коммунальными услугами и предоставлению телефонных номеров, которые носят длящийся характер, поскольку подлежат исполнению в течение всего срока аренды.

В отношении требования об обязании ответчика обеспечить проход в помещение сотрудников истца, судам следовало установить находится ли арендованное помещение в фактическом владении истца и уточнить является ли данное требование негаторным иском - требованием об устранении нарушений прав владельца, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), а также учесть, что наличие виндикационного иска об истребовании имущества от арендодателя (ст. 301 ГК РФ), исключает возможность заявления негаторного.

Учитывая изложенное, а также то, что требования об обязании ответчика подписать акт приема-передачи арендованных помещений, предоставить одиннадцать телефонных номеров, обеспечить помещения электроэнергией, водоснабжением и отоплением и обеспечить проход в помещение сотрудников истца судами по существу не рассмотрены, обжалуемые судебные акты в части отказа в удовлетворении иска в этой части подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, уточнить требования истца, установить фактические обстоятельства, необходимые для применения норм права по заявленному предмету и основаниям иска и в соответствии с требованиями ст. 168 АПК РФ вынести законное и обоснованное решение.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов в части удовлетворения иска, предусмотренных ст. 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 АПК РФ, суд постановил:

решение от 24.11.2005 г. Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 16.02.2006 г. Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-68225/04-82-711 изменить.

В части отказа в иске решение и постановление отменить, дело в этой части направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В остальной части решение и постановление оставить без изменения.