Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 10 ноября 2005 г. N КГ-А40/10780-05-П Выкуп арендованного имущества применяется лишь в отношении арендуемого имущества государственного или муниципального унитарного предприятия в случае заключения договора аренды с правом выкупа этого имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 10 ноября 2005 г. N КГ-А40/10780-05-П
(извлечение)

Заместитель прокурора города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Специализированному государственному унитарному предприятию по продаже имущества города Москвы (далее - СГУП по продаже имущества г. Москвы), Негосударственному образовательному учреждению "Экономико-финансовый институт" (впоследствии переименован на Негосударственное образовательное учреждение "Московский экономико-финансовый институт" (далее - НОУ "Московский экономико-финансовый институт"), Департаменту имущества г. Москвы о признании недействительным договора купли-продажи ВАМ (МКИ) N 14133 от 13 июня 2000 года, заключенного между СГУП по продаже имущества г. Москвы и НОУ "Экономико-финансовый институт"; применении последствий недействительности сделки в виде обязания НОУ "Экономико-финансовый институт" возвратить в собственность города Москвы в лице Департамента имущества г. Москвы нежилые помещения общей площадью 176,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Петра Романова, д. 7, стр. 2, подвал, пом. 1, комн. 1-4; пом. III, комн. 22-24, а Департаменту имущества г. Москвы возвратить НОУ "Экономико-финансовый институт" денежные средства в размере 706 327 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним на территории города Москвы.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец уточнил заявленные требования в части применения последствий недействительности сделки и просил обязать НОУ "Экономико-финансовый институт" возвратить в собственность города Москвы в лице Департамента имущества г. Москвы нежилые помещения общей площадью 173,4 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Петра Романова, д. 7, стр. 2, подвал, пом. 1, комн. 1-7; пом. III, комн. 22, 23, а Департаменту имущества г. Москвы возвратить НОУ "Экономико-финансовый институт" денежные средства в размере 706 327 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что оспариваемый договор купли-продажи нежилых помещений заключен с нарушением законодательства о приватизации государственного и муниципального имущества.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16 ноября 2004 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд признал недействительным договор от 13.06.2000 г. ВАМ (МКИ) N 14133 купли-продажи нежилого помещения, заключенный между СГУП по продаже имущества г. Москвы и НОУ "Экономико-финансовый институт" и применил последствия недействительности ничтожной сделки, обязав НОУ "Московский экономико-финансовый институт" возвратить в собственность г. Москвы в лице Департамента имущества г. Москвы нежилое помещение общей площадью 173,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Петра Романова, д. 7, стр. 2, а Департамент имущества г. Москвы возвратить НОУ "Экономико-финансовый институт" денежные средства в размере 706 327 руб.

Суд первой инстанции мотивировал свое решение тем, что договор купли-продажи ВАМ (МКИ) N 14133 от 13 июня 2000 года заключен с нарушением законодательства о приватизации, так как НОУ "Экономико-финансовый институт" было создано не в процессе приватизации, не на основе аренды государственного имущества и арендным предприятием никогда не являлось. Также суд указал, что НОУ "Экономико-финансовый институт" не относится к субъектам, имеющим право приобретения в собственность сданных в аренду помещений на основании п. 4.5 основных положений Государственной программы приватизации после 1 июля 1994 года; приватизация помещения осуществлена способом, не предусмотренным ст.ст. 16, 26 ФЗ N 123-Ф3 от 21.07.97 г.

Постановлением от 9 марта 2005 года N 09АП-6622/04-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции изменено, в части применения последствий недействительности сделки отказано, в остальной части решение оставлено без изменения.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции о том, что оспариваемая сделка является ничтожной. Вместе с тем, отменяя решение в части применения последствий недействительности сделки, апелляционный суд исходил из того, что применение последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение невозможно, так как спорного нежилого помещения в том виде, в каком оно было передано по договору купли-продажи ВАМ (МКИ) N 14133 на день рассмотрения спора не существует. При этом апелляционный суд сослался на значительные изменения состава и площади нежилых помещений и на то, что собственник нежилых помещений возражает против применения последствий недействительности сделки.

Постановлением от 9 июня 2005 года N КГ-А40/4931-05 Федеральный арбитражный суд Московского округа отменил постановление апелляционного суда на основании п. 5 ч. 4 ст. 288 АПК РФ и передал дело на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.

При новом рассмотрении дела Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 1 августа 2005 года N 09АП-7604/05-ГК изменил решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 ноября 2004 года, отказав в части применения последствий недействительности сделки. В остальной части решение оставлено без изменения.

Законность вынесенных судебных актов проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Заместителя прокурора г. Москвы, который считает, что при принятии постановления апелляционным судом нарушены нормы материального и процессуального права, просит постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

По мнению заявителя кассационной жалобы, переоборудование спорного помещения в результате ремонтно-строительных работ не свидетельствует о возведении нового объекта; судом неправомерно дана оценка отчетам об определении рыночной стоимости спорного объекта, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции, также заявитель указал, что увеличение стоимости спорного объекта произошло в результате повышения рыночной стоимости объектом недвижимости в городе Москве, а не в результате произведенных ремонтных работ.

В судебном заседании представитель заявителя кассационной жалобы, поддержал доводы, в ней изложенные, просил обжалуемый судебный акт отменить.

Представители СГУП по продаже имущества г. Москвы, НОУ "Московский экономико-финансовый институт" в судебном заседании возражали против доводов кассационной жалобы, полагая обжалуемый судебный акт законным и обоснованным.

Департамент имущества г. Москвы и ГУ ФРС по г. Москве, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание своих представителей не направили. ГУ ФРС по г. Москве заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив, в порядке, предусмотренном положениями статьей 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа находит постановление апелляционного суда подлежащим отмене, а решение суда первой инстанции оставлению в силе в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, 13 июня 2000 года между СГУП по продаже государственного и муниципального имущества г. Москвы (продавец) и НОУ "Экономико-финансовый институт" (покупатель) был заключен договор купли продажи имущества ВАМ (МКИ) N 14133.

В пункте 2.1. данного договора стороны определили, что его предметом является выкуп нежилого помещения общей площадью 176,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Петра Романова, дом 7, строение 2, подвал, пом. 1, комн. 1-4; пом. III, комн. 22-24, находящегося в государственной собственности г. Москвы и арендуемого покупателем на основании договора аренды нежилого фонда N 05-00184/99 от 2 июня 1999 года.

Вывод судов обеих инстанций о недействительности оспариваемого договора является правильным.

Федеральным законом N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации", действовавшим на момент заключения договора купли-продажи ВАМ (МКИ) N 14133, одним из способов приватизации государственного и муниципального имущества был предусмотрен выкуп арендованного государственного и муниципального имущества (п. 1 ст. 16 Закона).

Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 26 указанного закона выкуп арендованного имущества применялся лишь в отношении арендуемого имущества государственного или муниципального унитарного предприятия и в случае заключения договора аренды с правом выкупа этого имущества до вступления в силу закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР".

В пункте 4.5 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ N 1535 от 22.07.94 г., указан перечень субъектов, которым предоставлялось право на приобретение в собственность сданных в аренду объектов недвижимости.

Пунктом 5.14.6. Государственной Программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 24.12.93 г. N 2284, установлено, что только товарищество или акционерное общество, созданное на основе аренды государственного имущества этого предприятия и выкупившее его имеет исключительное право приобретения в собственность нежилых помещений, которые они арендовали или пользовались в процессе уставной деятельности.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что НОУ "Московский экономико-финансовый институт" арендным предприятием никогда не являлось, а его создание проводилось не в процессе приватизации и не на основе аренды государственного имущества.

Заключение договора аренды от 02.06.99 г. N 05-00184/99 не свидетельствует о наличии у НОУ "Московский экономико-финансовый институт" преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

Учитывая изложенное, суды правомерно в силу ст. 168 ГК РФ признали договор купли-продажи ВАМ (МКИ) N 14133 ничтожным, как заключенным с нарушением законодательства о приватизации.

Между тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с выводом апелляционного суда о невозможности применения двусторонней реституции.

Отказывая в применении последствий недействительности сделки путем возврата сторон в первоначальное положение, апелляционный суд указал на то, что спорного нежилого помещения в том виде, в котором оно передавалось по договору N ВАМ (МКИ) N 14133 в настоящее время не существует, при этом суд сослался на изменившийся состав и площадь отдельных помещений, значительные капиталовложения со стороны НОУ "Московский экономико-финансовый институт", а также возросшую стоимость спорных нежилых помещений.

Между тем как усматривается из имеющихся в материалах дела экспликации по состоянию на 17 ноября 1999 года, экспликации по состоянию на 22 сентября 2004 года, и поэтажного плана - площадь нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Петра Романова, дом 7, строение 2, изменилась с 176,9 кв.м. на 173,4 кв.м.

Указанные изменения, как было установлено судами, произошли в результате внутренней перепланировки за счет возведения некапитальных перегородок, приведших к увеличению площади учебных классов за счет уменьшения площади санузла и коридора. Вместе с тем проведение ремонтных работ внутри помещения, при которых конструктивные элементы (фундамент, стены, перекрытия) объекта не были затронуты, не свидетельствует о создании нового объекта.

При этом возросшая стоимость спорных нежилых помещений, происшедшая из-за повышения рыночной стоимости объектов недвижимости в городе Москве, также не может быть препятствием к применению двусторонней реституции, путем обязания ответчика возвратить спорные нежилые помещения.

Таким образом, суд первой инстанции в соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно применил последствия недействительности ничтожной сделки.

При таких обстоятельствах, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда подлежит отмене, а решение суда первой инстанции оставлению в силе.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, 286, п. 5 ч. 1 ст. 287, ч.ч. 1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2005 года N 09АП-7604/05-ГК по делу N А40-48984/04-6-329 отменить, решение Арбитражного суда города Москвы от 16 ноября 2004 года оставить в силе.

Взыскать госпошлину по кассационной жалобе в доход федерального бюджета в сумме 1 000 руб. с НОУ "Московский экономико-финансовый институт".