Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) (В.С. Ем, "Законодательство", N 10, октябрь 2005 г.)

Договор продажи недвижимости (научно-практический
комментарий действующего законодательства)

1. Понятие и предмет договора продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Рассматриваемый договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу. Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, включая воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, а также объекты незавершенного строительства.

Право собственности на вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты подлежит обязательной государственной регистрации, после которой указанные объекты приобретают статус недвижимого имущества как объекта права собственности*(1), и должны отчуждаться в соответствии с общими правилами о договоре продажи недвижимости.

По правилам о договоре продажи недвижимости осуществляется и продажа незавершенного строительством объекта. Для совершения такой сделки необходима предварительная государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства. Согласно нормам п. 3-4 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" возможны два варианта регистрации такого права. В первом случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Во втором случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Продажа предприятия как имущественного комплекса, признанного законом (п. 1 ст. 132 ГК РФ) особым видом недвижимости, регламентируется нормами § 8 главы 30 ГК РФ "Продажа предприятия".

Как в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть только недвижимость, обладающая признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК РФ). Так, согласно действующему законодательству, среди объектов, составляющих природные ресурсы, оборотоспособностью обладают лишь земельные участки, за исключением изъятых из оборота (ст. 27 Земельного кодекса (ЗК) РФ). Недвижимое имущество, ограниченное в обороте, может быть предметом договора продажи недвижимости только при соблюдении установленного законом порядка отчуждения. Так, принадлежащие ОАО "РЖД" малоинтенсивные железнодорожные линии, участки и станции со всеми расположенными на них сооружениями, а также земельные участки, на которых размещены указанные объекты (за исключением малоинтенсивных железнодорожных линий, участков и станций, имеющих оборонное значение), могут продаваться только с согласия Правительства РФ*(2).

Нормы, содержащиеся в § 7 главы 30 ГК РФ "Продажа недвижимости", являются общими. Помимо них имеются специальные нормы, регламентирующие отношения по продаже недвижимого имущества. Так, договоры продажи недвижимости, заключаемые на торгах, в том числе на публичных, подчиняются правилам ст. 447-449 ГК РФ, ст. 54, 62, 63 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "Об исполнительном производстве"*(3).

К договорам продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства о приватизации. Общие нормы ГК РФ, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности на недвижимое имущество, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное (ст. 217 ГК РФ)*(4).

2. Стороны договора продажи недвижимости

Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что специальными предписаниями закона или уставом на юридическое лицо могут налагаться ограничения в отношении приобретения и отчуждения недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа акционерным обществом дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.

По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также вправе быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. Роль продавца при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, могут играть органы исполнительной власти, наделенные Правительством РФ полномочиями в сфере приватизации федерального имущества. По специальному поручению Правительства РФ от его имени продажу приватизируемого федерального имущества могут осуществлять специализированное государственное учреждение или специализированные государственные учреждения. При продаже имущества субъектов Российской Федерации продавцами выступают лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а при продаже муниципального имущества - продавцы, назначенные органами местного самоуправления*(5).

Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, осуществляют функции продавца такого имущества при условии соблюдения ими требований действующего законодательства*(6) и границ своей специальной правосубъектности. То есть сделки, связанные с отчуждением недвижимого (как, впрочем, и движимого) имущества, не должны лишать унитарные предприятия возможности осуществлять ту деятельность, цели, предмет и виды которой определены законом или уставами таких предприятий. Поэтому если сделки, направленные на отчуждение движимого и недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе унитарного предприятия, приводят к невозможности исполнения им уставных целей, то такие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, независимо от согласия собственника (уполномоченного им органа) на их совершение*(7).

Учреждения, имеющие право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от коммерческой деятельности.

Каких-либо общих ограничений круга возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Закон может устанавливать специальные нормы, адресованные покупателям недвижимости (например, они составляют законодательство о приватизации)*(8).

В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Например, согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.

3. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Договор продажи недвижимости, за исключением договора купли-продажи жилых помещений, считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все существенные условия соглашения.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности*(9) на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава, а именно: 1) заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и 2) акта государственной регистрации перехода права собственности. При продаже жилых помещений в юридический состав также входит 3) регистрация самого договора купли-продажи, который считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Хотя сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, однако, будучи элементом сложного юридического состава, договор юридически связывает продавца и покупателя уже с момента его заключения.

По своей природе соглашение о продаже недвижимости является консенсуальным договором. Поэтому если продавец и покупатель договорятся, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены до государственной регистрации перехода права собственности, то каждая из заинтересованных сторон может требовать их исполнения.

Согласно п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Данное положение необходимо понимать следующим образом.

Заключенный и исполненный договор продажи недвижимости пресекает право продавца в дальнейшем распоряжаться проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор об отчуждении недвижимого имущества и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает принадлежавшее ему как собственнику правомочие распоряжения*(10).

Поэтому любая сделка, совершенная продавцом после передачи недвижимого имущества покупателю во исполнение ранее заключенного договора продажи, но до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, недействительна как совершенная неуправомоченным лицом*(11). Судебная практика также исходит из того, что после передачи недвижимого имущества покупателю продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем*(12).

До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту права собственности. Поэтому продавец недвижимости может заявлять виндикационный и негаторный иски.

Покупатель, которому недвижимый объект передан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности, становится титульным владельцем. Однако, не обладая титулом собственности, он не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом.

Договор продажи недвижимости как элемент сложного юридического состава порождает гражданско-правовое обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности. В содержание этого обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности.

Данное обязательство подкреплено соответствующей санкцией. Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Норма ст. 550 ГК РФ о том, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, является общей. Специальной по отношению к ней является норма п. 2 ст. 558 ГК РФ, согласно которой договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента его государственной регистрации. Вместе с тем требование о необходимости государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости касается случаев продажи как нежилой, так и жилой недвижимости. Поэтому государственная регистрация договора купли-продажи жилой недвижимости не исключает необходимости отдельной государственной регистрации перехода права собственности по такому договору*(13). Если договор купли-продажи жилого помещения зарегистрирован (т.е. заключен) и исполнен до государственной регистрации перехода права собственности, то продавец лишается юридической возможности совершения каких-либо сделок по поводу жилых помещений, переданных по зарегистрированным договорам. Поэтому все последующие сделки с такими жилыми помещениями недействительны.

4. Содержание договора продажи недвижимости

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре таких условий о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости они считаются несогласованными, а договор - незаключенным (ст. 554 ГК РФ). Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальных документах.

К числу обязательных документов, идентифицирующих земельные участки, относятся их кадастровые планы, выдаваемые органами, осуществляющими кадастровый учет земельных участков. Документами, содержащими данные, позволяющие четко индивидуализировать отдельно стоящее здание (сооружение), считаются, в частности, план земельного участка с указанием его кадастрового номера, поэтажные планы, экспликация помещений, находящихся в здании, и т.п. На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения.

Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда (план жилого помещения, его экспликацию и т.д.).

Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним*(14) и законодательством о техническом учете недвижимости*(15).

Требование закона об определенности предмета договора продажи недвижимости означает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним*(16).

В противном случае невозможно согласовать условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче по договору, вследствие чего договор будет считаться незаключенным (ст. 554 ГК РФ).

Если же на момент заключения договора недвижимая вещь уже не существует (сгорела, разрушена и проч.), хотя права на нее как на недвижимое имущество не исключены из государственного реестра, договор продажи невозможен, так как право собственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается (п. 1 ст. 235 ГК РФ). При этом надлежит учитывать следующее. Согласно нормам ст. 39 ЗК РФ при разрушении здания (сооружения) от ветхости, пожара, стихийных бедствий права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими им на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания (сооружения) в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления вправе продлить этот срок. Поэтому если под видом договора продажи недвижимости продается разрушенное здание (сооружение), то не исключено, что такой договор прикрывает какую-либо сделку в отношении земельного участка.

В случаях, когда здания или сооружения зарегистрированы в государственном реестре в качестве объектов недвижимости, но продаются на снос, согласно действующему законодательству заключаются договоры продажи недвижимости. Если здание или сооружение покупается для сноса с последующим возведением нового строения, то порядок сноса должен быть одобрен соответствующим государственным или муниципальным органом исполнительной власти. Согласно норме п. 8 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ*(17) для получения разрешения на строительство нового здания (сооружения), связанного со сносом существующих капитальных строений, необходимо представить проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей. Следовательно, в указанном случае одобрение соответствующим государственным или муниципальным органом исполнительной власти проекта организации работ по сносу или демонтажу купленного на снос здания (сооружения) - это элемент содержания разрешения на строительство нового строения взамен сносимого.

Если здание или сооружение покупается для сноса в целях продажи стройматериалов, полученных в результате демонтажа, то согласно смыслу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешения соответствующего государственного или муниципальным органа исполнительной власти на такой снос здания (сооружения) не требуется. При этом следует иметь в виду, что компоненты здания (сооружения) в виде строительных конструкций и материалов могут быть проданы в качестве движимых вещей только после их отделения от здания (сооружения).

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен содержать согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Оценка недвижимости - явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют профессионалы*(18). По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Однако данное правило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка земли и прав на нее.

Цена в договоре продажи недвижимости может определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации договора купли-продажи жилой недвижимости и регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца, ибо на нем лежит обязанность передать предмет продажи в собственность покупателя. Такое решение можно рассматривать как следствие имеющейся у него обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество*(19).

Однако практика российского рынка недвижимости идет в противоположном направлении.

Анализ существенных условий договора продажи недвижимости позволяет характеризовать его как двусторонний и взаимный.

5. Права на земельный участок при продаже зданий (сооружений)
и иной находящейся на нем недвижимости

Традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином "строение". При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком. Поэтому строение и земельный участок под ним рассматриваются как некий единый строительно-технический и хозяйственно-эксплуатационный объект. Для нормальной технической и хозяйственной эксплуатации строения необходим земельный участок, по габаритам соответствующий самому строению, а также территория вокруг него*(20).

Юридические судьбы строения и земельного участка, на котором оно расположено, всегда взаимосвязаны. Поэтому продажа здания или сооружения невозможна без определения прав покупателя на земельный участок, который занят продаваемой недвижимостью и необходим для использования последней по назначению. По нашему законодательству недвижимостью признается и строение, расположенное на земельном участке, находящемся в собственности других лиц (строение на чужой земле). Поэтому законодательство регламентирует юридическую судьбу земельных участков как при продаже строений, чьи собственники являются одновременно собственниками земельных участков, на которых находятся эти строения, так и при продаже строений, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности других лиц, отличных от собственников продаваемой недвижимости.

По общему правилу при переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ). Взаимосвязь перехода права собственности на здание или сооружение и права на соответствующую часть земельного участка бывает различной в зависимости от вида прав продавца недвижимости на земельный участок, на котором она расположена.

Когда продавец здания или сооружения является собственником земельного участка, то согласно норме п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение строения проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

отчуждения части строения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

отчуждения строения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с правилами ст. 27 ЗК РФ.

Отчуждение строения, находящегося на земельном участке, ограниченном в обороте и принадлежащем продавцу строения на праве собственности, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Следовательно, согласно нормам земельного законодательства в случаях, когда продавец строения является одновременно собственником земельного участка по договорам продажи здания (сооружения), покупателю не может быть предоставлено право на земельный участок, отличающееся от права собственности, например, право аренды. Такая возможность предусмотрена нормами ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которыми в ситуации, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Отмеченное противоречие между нормами земельного и гражданского законодательства снимается судебной практикой в пользу норм земельного законодательства как специальных норм*(21).

Согласно нормам п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК РФ если продавец здания или сооружения не является собственником земельного участка, на котором оно расположено, то покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Следовательно, если продавец обладал правом аренды земельного участка, то и покупатель будет пользоваться этим участком по праву аренды. В ходе определения судьбы чужого земельного участка при продаже расположенной на нем недвижимости нормы гражданского (п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК РФ) и земельного (п. 1 ст. 35 ЗК РФ) законодательства совпадают по содержанию.

Продажа недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 553 ГК РФ). Покупатель строения на чужой земле при его эксплуатации во всех случаях должен учитывать целевое назначение земельного участка. Купив строение, находящееся на чужом земельном участке, покупатель как собственник строения приобретает право преимущественной покупки или аренды указанного земельного участка. Данное право преимущественной покупки осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности (п. 3 ст. 35 ЗК РФ). Кроме этого, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, покупатель строения приобретает исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды на него (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

6. Продажа доли в праве собственности на здание (сооружение),
иное недвижимое имущество

Недвижимые объекты, за исключением земельных участков, являются неделимыми вещами. Безусловно, неделимы морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Строго говоря, неделимы в натуре и здания (сооружения) - как жилые, так и нежилые. Они делимы только юридически*(22).

С этим связана особенность отечественного правопорядка, признающего в качестве юридически самостоятельных объектов недвижимости квартиры в жилых домах, отдельные комнаты в квартирах, встроенно-пристроенные нежилые помещения в жилых домах, нежилые помещения в нежилых зданиях (сооружениях) и т.п. Указанные части зданий (сооружений) регистрируются в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве самостоятельных недвижимых объектов. Кроме того, до вступления в силу Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в качестве самостоятельных объектов недвижимости были зарегистрированы части приватизированных зданий (сооружений) - отдельные этажи, подъезды, части этажей и помещений. Все эти части зданий (сооружений) в силу их государственной регистрации приобрели качество юридически индивидуализированной недвижимости. Поэтому их продажа представляет собой обычную куплю-продажу недвижимости, подчиненную нормам § 7 главы 30 ГК РФ. Такую продажу необходимо отличать от продажи доли в праве собственности на объект недвижимости.

Теоретически может быть продана доля в праве собственности как на делимую, так на неделимую недвижимую вещь. В договоре продажи доли в праве собственности на объект недвижимости должны содержаться сведения, позволяющие индивидуализировать данный объект по правилам ст. 554 ГК РФ. Отчуждение доли в праве собственности на здание (сооружение) может привести к режимам нераздельного, раздельного и обособленного осуществления правомочий владения и пользования недвижимостью, находящейся в долевой собственности.

При режиме нераздельного владения и пользования здание, сооружение или иное строение рассматривается как нераздельный объект общего пользования без выделения сособственникам конкретных помещений. При режиме раздельного владения и пользования каждому сособственнику выделяются конкретные помещения, причем их величина может не соответствовать размерам долей участников общей собственности. При режиме обособленного владения и пользования каждому сособственнику выделяются конкретные помещения, размер которых соответствует доле в общей собственности на объект недвижимости.

При продаже доли в праве собственности на здание (сооружение) возникает общая долевая собственность. Поэтому условия владения и пользования сособственниками земельным участком, на котором расположено здание (сооружение), определяется с учетом долей в праве собственности на здание (сооружение) или сложившегося порядка владения и пользования сособственниками земельным участком (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Режимы нераздельного, раздельного и обособленного осуществления правомочий владения и пользования могут иметь место и при возникновении долевой собственности на другие недвижимые объекты: земельные участки, морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Особенности государственной регистрации доли в праве собственности на недвижимое имущество закреплены в нормах ст. 24 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

7. Особенности продажи земельных участков

В регламентации вопросов возмездного отчуждения земельных участков приоритет имеют нормы земельного законодательства. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. При заключении договора купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю разнообразную информацию. Речь идет о сведениях, касающихся обременений земельного участка и ограничений его использования; разрешений на застройку данного земельного участка; использования соседних земельных участков, оказывающего существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; качественных свойств земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. Если указанная информация будет заведомо ложной, то покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

Земельное законодательство под страхом недействительности запрещает включать в договор купли-продажи земельного участка условие, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию. Такое условие согласно норме п. 2 ст. 37 ЗК РФ считается недействительным.

Отмеченный запрет логичен и соответствует принципам новейшего земельного законодательства. Во-первых, он не допускает скрытых обременений права собственности на земельный участок, ибо право обратного выкупа не подлежит внесению в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Во-вторых, допустим, что, купив земельный участок, покупатель возводит на нем строение. Очевидно, что если бы в такой ситуации продавец имел право обратного выкупа проданного земельного участка, то он мог бы купить возведенное строение независимо от воли покупателя. Ведь норма п. 4 ст. 35 ЗК РФ предусматривает только совместное отчуждение земельного участка и строения, находящегося на нем, если они принадлежат на праве собственности одному лицу. Согласно ст. 38 ЗК РФ покупка земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, возможна только на торгах (конкурсах, аукционах). В таких случаях в качестве продавца земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, а в качестве организатора торгов - собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурс или аукцион), начальную цену предмета торгов и сумму задатка.

Нормами ст. 1, 3, 4, 8 Закона РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлены особенности купли продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Они заключаются в следующем.

Во-первых, иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, не могут быть покупателями земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Во-вторых, не допускается совершение сделок купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным законом. Здесь речь идет как о минимальных, так и о максимальных размерах новых земельных участков образуемых в результате купли-продажи. Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве.

Максимальный размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его супруга и близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер, дедушки, бабушки и внуков), а также юридических лиц, в которых эти лица имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные кладочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта Российской Федерации. Установленный законом субъекта Российской Федерации максимальный размер общей площади таких земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть менее 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования на момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

В-третьих, при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или (в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации) муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект Российской Федерации или (в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации) муниципальное образование имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

8. Особенности продажи жилых помещений

Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

В указанный перечень могут быть включены следующие субъекты:

а) наниматель жилого помещения и члены семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения, а также граждане, переставшие быть членами семьи нанимателя жилого помещения, но продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении. Круг указанных лиц определяется по правилам ст. 31 ЖК РФ*(23);

б) наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК РФ);

в) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма жилого помещения - как социального, так и коммерческого (ст. 685 ГК РФ, ст. 77, 79 ЖК РФ);

г) временные жильцы, которым нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя предоставлено право безвозмездного проживания сроком до шести месяцев. Все указанные лица сохраняют право пользования жилым помещением после его приобретения новым собственником согласно нормам ст. 675 ГК РФ, ст. 64 ЖК РФ. В соответствии с ними переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма;

д) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ; ст. 33 ЖК РФ);

е) получатель ренты по договору по жизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ, ст. 34 ЖК РФ);

з) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ).

Приведенный перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, является примерным. Законодательством могут быть определены и иные лица и основания сохранения такого права.

В случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в договоре купли-продажи жилья, то такой договор в силу нормы п. 1 ст. 432 ГК РФ будет считаться незаключенным.

В отдельных случаях законодатель определяет дополнительные условия для совершения сделок купли-продажи жилых помещений. Например, согласно норме п. 4 ст. 292 ГК РФ продажа жилого помещения допускается только с согласия органа опеки и попечительства при следующих обстоятельствах. Во-первых, если там проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства). Во-вторых, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. При продаже комнаты в коммунальной квартире необходимо соблюдать право преимущественной покупки отчуждаемой комнаты, принадлежащее остальным собственникам комнат в данной коммунальной квартире (п. 6 ст. 41 ЖК РФ).

Своеобразными имущественными особенностями отличается покупка квартиры, комнаты в многоквартирном жилом доме. В силу нормы ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, согласно которым переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

В соответствии с правилами ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относятся: помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения данного дома, в том числе межквартирные лестничные площадки, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, лестницы, лифты, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

У покупателя комнаты в коммунальной квартире возникает, в частности, право общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире. К такому имуществу относятся помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (п. 1 ст. 41 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна доле в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. В силу этого доля покупателя в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире равна доле продавца такой комнаты (ст. 42 ЖК РФ).

9. Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных фактов (подп. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Например, стороны могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца передать имущества будет считаться исполненным только тогда, когда он:

а) подпишет передаточный акт;

б) фактически передаст недвижимое имущество;

в) оплатит расходы на государственную регистрацию перехода права собственности к покупателю.

При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий (сооружений), квартир стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства продавцом является проведение им за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей и проч., обслуживающих данный объект.

Наряду с обязанностью принять купленную недвижимость главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости является обязанность ее оплатить. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора. Законом допускаются оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.

При продаже недвижимости в кредит в соответствии с нормой п. 5 ст. 488 ГК РФ такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по ее оплате. Согласно ст. 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека, возникшая на основании нормы п. 5 ст. 488 ГК РФ, регистрируется без представления отдельного заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями.

Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2. ст. 556 ГК РФ).

Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК РФ). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до момента государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации при условии, что он не исполнен сторонами в полном объеме. Государственная регистрация перехода права собственности не является препятствием для расторжения договора продажи недвижимости даже в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества*(24).

В этом случае для расторжения договора купли-продажи недвижимости недостаточно факта отказа продавца от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации перехода права собственности обратно к продавцу. Необходимо обращение продавца в суд, который должен принять решение, содержащее предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может вынести такое решение только в случае, когда в договоре продажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Решение суда о расторжении договора продажи недвижимости не означает признания не действительным предшествующего акта государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Данная регистрационная запись о переходе права собственности от продавца к покупателю - как осуществленная на законном основании (договоре продажи недвижимости) - остается в силе. Регистрационная запись об обратном переходе права собственности от покупателя к продавцу, внесенная на основании решения суда о расторжении договора продажи недвижимости и возврате недвижимого имущества продавцу, займет свое место в реестре наряду с предшествующими записями.

В.С. Ем,

кандидат юрид. наук, доцент кафедры гражданского права

юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова

"Законодательство", N 10, октябрь 2005 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) В настоящее время на законодательном уровне решен вопрос о регистрации сделок с морскими судами и судами внутреннего плавания, а также прав на них. Этому посвящены ст. 33-51 Кодекса торгового мореплавания (КТМ) РФ от 30 апреля 1999 г. (СЗ РФ. 1999. N 18. Ст. 2207) и ст. 15-21 Кодекса внутреннего водного транспорта (КВВТ) РФ (Там же. 2001. N 11. Ст. 1001). Регистрация воздушных судов и космических объектов по причине отсутствия законодательных актов во многом имеет учетно-технический характер и регламентируется ведомственными актами.

*(2) См.: Федеральный закон от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта". Ст. 8. П. 2 // СЗ РФ. 2003. N 9. Ст. 805.

*(3) Там же. 1997. N 30. Ст. 3591.

*(4) См.: Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Ст. 3 // Там же. 2002. N 4. Ст. 251; 2003. N 9. Ст. 805.

*(5) См.: Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества". Ст. 6. П. 1, 2.

*(6) См.: ГК РФ. Ст. 113. П. 1, ст. 294-298; Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях". Ст. 18-19 // СЗ РФ. 2002. N 48. Ст. 4746; 2003. N 50. Ст. 4855; 2004. N 45. Ст. 4377.

*(7) См.: Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". П. 9.

*(8) См.: Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества". Ст. 5.

*(9) Термин "переход права собственности" часто употребляется и в юридической литературе. Так, Д.И. Мейер указывал: "Для отчуждения необходимо только, чтобы право, насколько оно переходит к новому субъекту, настолько (не менее) отошло от прежнего: это именно составляет существо отчуждения права" (Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. (по испр. и доп. 8-му изданию 1902 г.). М., 1997. Ч. 1. С. 240). В советской литературе корректность использования термина "переход права собственности" защищалась И.Л. Брауде (см.: Брауде И.Л. Переход права собственности на строение // Советское государство и право. 1946. N 7. С. 61-62). Однако более точным представляется подход профессора В.П. Грибанова, согласно которому "переход имущества от продавца к покупателю по договору купли-продажи не сопровождается также и одновременно "переходом права собственности". В данном случае имеет место одновременное прекращение права собственности продавца и возникновение права собственности покупателя на проданное имущество" (Грибанов В.П. Договор купли-продажи по советскому гражданскому праву. М., 1956. С. 31).

*(10) Профессор Л.А. Кассо более радикально оценивал подобные ситуации. Он писал, что "отчуждатель какой-либо недвижимости в момент окончательного заключения сделки, как купли-продажи или дарения, отказывается от владения, которое он безмолвно переносит на приобретателя, и с этого момента он уже не вправе считать себя по отношению к сему последнему самостоятельным владельцем. Если он иногда и сохраняет еще некоторое время держание, то он уже владеет от имени приобретателя, и если между ними на этой почве возникнет столкновение, то владельческую защиту следует предоставить не отчуждателю, а приобретателю... одна только перемена волевого момента означает прекращение самого владения" (Кассой. А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 57-58).

*(11) Оценку иных подходов к означенной проблеме см.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права: В 2 т. (По изданию 1907 г.) М., 2005. Т. 1. С. 182-186; Амфитеатров Г.Н. Права на жилые строения и пользование жилыми помещениями. М., 1948. С. 23; Брауде Ш. Право на строение и сделки по строениям по советскому гражданскому праву. М., 1954. С. 100.

*(12) См.: Постановление Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". П. 14.

*(13) Это положение выработано судебной практикой и практикой органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исходя из системного толкования норм ст. 551 и 558 ГК РФ. См.: Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли и перехода права собственности на жилые помещения от 6 августа 2001 г. в редакции от 24 декабря 2004 г. // Бюллетень нормативных актов органов федеральной исполнительной власти. 2001. N 35.

*(14) См.: Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Ст. 17, 18.

*(15) См., напр.: Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации. Утверждено постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301. П. 8, 9 // СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787.

*(16) См.: Брауде И.Л. Указ. соч. С. 94; Козырь ОМ. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. М., 1998. С. 294.

*(17) СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 16.

*(18) Подробнее об этом см.: Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. М., 1994. См. также: Федеральный закон от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.

*(19) См.: Иоффе О.С. Советское гражданское право (курс лекций). Отдельные виды обязательств. Л., 1961. С. 15; Советское гражданское право / Под ред. О.А. Красавчикова. М., 1985. Т. 2. С. 8.

*(20) См.: Брауде И.Л. Указ. соч. С. 14.

*(21) См., напр.: Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2003 года. Утвержден постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 3 и 24 декабря 2003 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2004. N 3.

*(22) В доктрине дореволюционного российского права безусловно неделимыми объектами недвижимости считались, например, предприятия как имущественные комплексы. Но по поводу других объектов недвижимости существовали различные мнения. В частности, здания одними авторами признавались неделимыми вещами (см.: Победоносцев К. Курс гражданского права. Ч. 1. Вотчинные права. Спб., 1892. С. 47-48), а другими - делимыми вещами (см.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч.). Не было единства взглядов по рассматриваемому вопросу и в юридической литературе советского периода (см.: Брауде И.Л. Указ. соч. С. 108-112).

*(23) СЗ РФ. 2005. N 1.4.1. Ст. 14.

*(24) См.: Постановление Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". П. 15.